李南：《听我非常道》主持人、北京远景东方影视传播有限公司副总经理、《财富中国》制片人
嘉宾：
曹红辉 中国社科院金融所金融市场研究室主任
胡景晖 我爱我家副总经理
李南：目前房地产成交量是怎样的？
胡景晖：深圳上半年数据还没出来，仅从前五个月来看，要跌掉六成左右。根据估算数据，北京一手房交易量上半年是39000套，同比下降37%，二手房37000套，同比下降了5.1%，上海交易量萎缩了20%左右，广州、深圳是最严重的城市，普遍现象来讲北方好于南方，二手房好于一手房，但交易量萎缩是全国普遍的。
曹红辉：所谓的拐点，实际上要看量和价的关系。在任何一个市场，价格是假的，成交量是真的，因为成交量是双方真实交易需求的反映，如今成交量的萎缩不管是同比还是月度环比都已经反映出来，无论是深圳、广州还是北京、上海，总体成交量都已经出现下降。
李南：这次调整需要多长时间？
胡景晖：不可能出现大幅度、长时间的下调。现在价格下跌的主要原因是去年炒作因素比较浓厚，上涨幅度非常迅猛的城市，比方说深圳从去年4月份的1.1万元每平方米到8月份每平方米涨到1.7万元，现在回调是可以理解的。以北京来讲，确实房价涨的速度也比较快，但是整体而言，我认为没有经历过短时间内的暴涨，炒作因素不明显。
李南：美国房价现在跌了多少？
曹红辉：美国从2006年三季度以来出现大幅度下调，无论是反映美国房价指数和区域指数或者某个州，甚至城市指数都是出现了普遍的下调，当然由于房产市场区域性特征非常明显，不同城市、不同地区、不同楼盘有非常大的差异，下跌的幅度和速度也有很大的不同。有的下跌40%甚至50%以上，像加州、拉斯维加斯、内华达以及佛罗里达州，这四个州是跌得最猛的，而有些地方只是跌了百分之十几，个别楼盘，像临近华尔街的高档公寓，不仅没有跌，甚至出现小幅的上涨。美国房地产界预期，未来整体水平要下降13%~14%。
李南：现在是美国次贷危机集中的爆发期吗？
曹红辉：我个人不这么认为。我认为集中爆发是在去年第三季度，主要的原因在于利率重置，所谓利率重置是指借款人第一年甚至不用付本息，第二年开始付很高的利率，之后越付越高，但是前提是房价下跌，所以现在利率重置已经不是主要原因，因为联邦政府已经宣布冻结利率重置，下一步影响风险进一步释放的主要因素是房价下跌。
李南：美国政府有没有办法可以把房价稳住？
曹红辉：房价不是任何一个政府能左右的。即使美国政府通过政策调整，结果还在下跌，仍按规律在波动，所以进一步观察美国房地产市场，甚至是欧洲的市场，不能只看利率的波动，也不能只看房价本身的波动，还要看未来的经济增长以及通货膨胀的波动，也就是基本面。
李南：中国的情况和美国相似吗？
曹红辉：两者之间有差异性也有相关性。中国1998年开始实行住房按揭贷款，从2002年到2003年房价加速上涨，尤其是2006年房价加速上涨和美国以及全球，包括欧洲房价走势，应该具有一定的同步性。这里边有一个深刻的内在的因素，就是说全球出现了信用扩张的过程，按揭贷款，实际上是金融信用的扩张过程。而所谓差异性，是指欧美国家已经完成工业化和城市化进程，房价扩张或者信用扩张过程大部分是自用的需求，但是中国的很多种需求中，第一个需求就是中国的城市化进程。
李南：城市化进程仍在继续，之前促进房价上涨的刚性需求现在不存在了吗？
曹红辉：过去几年支持房地产发展的很重要的依据，就是城市化和工业化进程。实现城市化和工业化是中国社会实现彻底转型的一个标志，会产生大量的城市人口。这是趋势，应该还会持续下去。现在中国处于城市化和工业化的中期阶段，确实会支持房地产市场未来长期发展。
但是另一方面这个进程是阶段性的，是会有波动的，不会长期保持高速甚至加速的态势，这就会造成房地产需求的波动。房地产的发展来自于真实需求，而真实需求来自于城市化，而城市化又来自于投资增长，投资形成大量的基础设施，形成大量的工厂、厂房设备，创造大量的就业机会。但是现在投资增长的幅度或者速度已经出现放缓的迹象，直接或者间接迟早会反映到房地产市场，因此反映到对就业市场产生影响，对收入的增长产生影响，当然迟早会对市场需求产生影响。
李南：成本因素都在上涨，房价怎么会下跌呢？
曹红辉：任何商品的价格最终不是以成本决定的，而是以供求关系来决定的。当需求的一方无法支持高昂的价格，只能选择一个更低的价格来成交，无论成本是高还是低，只能接受这个价格。同样的，如果说成本即使很低，只要市场需求很强烈，任何一个更高的成交价格最终市场会以更高的价格来成交。现在出现了逆转，投资者对未来收入增长预期发生变化，对低的成交价格都产生了认同。
李南：投资者应该怎样正确看待不断下跌的房价？
曹红辉：调整是必要的也是必然的。从国际市场上来看，为了避免市场对于整个宏观经济和金融部门造成系统性的风险冲击，必须对可能引发系统风险的市场体系进行调整。
胡景晖：保持信心冷静分析个案。其实楼市跟股市一样，虽然现在跌到2700，但个股表现是不一样的，仍然有涨停的股票。从房地产市场来讲，各个城市物业类型差异很大，要盯住想要买的那个区域那个物业类型它的价格变化和供求比例。其实对于有自住型需求的人来讲，现在这个阶段相对房源更加多，而且房价趋于稳定，仍然有选到好房子的几率。
李南：二线城市跌了很多，现在是抄底的时候吗？
曹红辉：记得在股市有一句笑话，以为到了底了，发现下面还有地下室，地下室下还有地狱，地狱还有十八层。
在美国我们感觉到，都以为次贷危机到底了，很多公司去抄底，结果抄底发现底下还有地下室，当然这是笑话。我不认为今年抄底是一个理性的明智的选择，但是我同意刚才讲的要个案进行分析，任何一个市场做任何投资，要根据自我收入状况和自我需求的特点来做出判断，但是假设是纯投资，不要轻言抄底，因为这个底谁也不知道在哪儿。
