我第一次到香港是在1980年代末到1990年代初，当时香港的楼价与今天北京上海广州的楼价差不多。一个100多平方米的普通住宅价格约100~200万港元。但到了1998年亚洲金融风暴前，同样的住宅价格已经涨到500~1000万港元。1980年代到1990年代是香港经济高速发展的时期，这一阶段香港的物业也经历了一个高速增值的阶段。正是在这一时期，大部分的香港居民通过投资和持有物业的形式完成了“第一桶金”的财富积累。

香港的投资品种繁多，最热门的投资是炒股、炒金、炒汇。但这些热门的投资品种并没有给大部分的居民带来真正的财富增值效应，反倒是负效应——损手烂脚者居多。而物业投资，则实实在在地使大部分居民完成了财富的原始积累。这背后反映了物业投资的真谛。

任何一个地区物业价值的增长都与该地区经济增长同步或正相关。作为经济活动中心——城市的不动产，像是一个“海绵体”，这块“海绵体”能自动地吸收一个地区经济增长，将之转化为不动产的价值。作为投资品的物业，无论是住宅，抑或商业铺位，其价值在于出租时产生的租金，其构成了持续的现金流。通常随着一个地区或城市经济的增长，租金也会随之稳定增长，一个稳定增长的现金流（租金）决定了未来物业的价值。这一点就像投资股票，每一股的未来收益决定了股票的未来价值。所以未来物业价值的增长潜力来源于未来“租金水平”的增长潜力。

在同一个城市中，通常商业物业的价值增长潜力高于住宅，因为商业物业未来可产生的现金流（租金）有更大的增长空间。如：香港铜锣湾和旺角是全球商业物业最贵的地段，2006年，铜锣湾的铺王是一个仅有3.7平方米 的买鸡蛋和小速食品的铺位，月租金11万港元；旺角的铺王是一个仅有3.7平方米, 月租金9万港元的外币找换店。 按当时的价格折算这两个铺位的市场价格分别为1300万港元和1000万港元。上述两个铺王的租户之所以能支付天价的租金，是因为每年生意的现金流高达数百万港元。好的商业铺位就像是“超级海绵”！

投资物业与投资股票不同的是，物业的变现性不如股票，不能今天买了明天卖。但，恰恰是变现的不容易，使很多买房自住的“被动持有”人，在买房自住了几年后，突然发现自己的净资产长了一大块。

我的一个朋友，2001年在北京北三环边上以50万的价格买了一个100平方米的住宅，首付15万，银行按揭35万（2008年贷款余额约30万），这套住宅现在的市场价格为150万。按现在的市场价格，他的账面净资产为120万；如果按当初投资15万计算，则投资回报率为700%。

一个普通的工薪家庭，通过买房自住，在7年的时间里完成了资本的原始积累。这其实就是千千万万城市家庭，这几年完成财富小康的缩影。“被动持有”让这些投资者有机会充分享受了这几年中国经济高速成长和物业价值增长的成果。

在投资中，无论是股票投资或物业投资，“稳定持有”是一个很有效的策略，特别是非专业投资者。但在股票市场上，做到“稳定持有”要困难得多，因为每一天“市场先生”都会给你开出具有诱惑力的价格。这也就是为什么看似容易赚钱的股票市场却没有让多数人完成“小康之梦”。反倒是不容易变现的房产让大部分持有人完成了小康之梦。

一个聪明的物业投资者，就是寻找和发现你那个城市明天的“铜锣湾”和“旺角”。短期内中国的某个城市或地区会有房价“拐点”的出现，但长期来说，只要中国经济增长没有停止，则物业投资的财富增值效应也就不会终止。