从外表看，这片位于北京三里屯工体北路南侧一条改造后的街区内，近47万平方米的建筑综合体，无疑是一个典型的中产阶层“梦想之家”，但它同时也是在低迷楼市中创造59.4亿元（截至2008年9月10日）销售奇迹的“投资基地”。在这里——三里屯SOHO，潘石屹和张欣夫妇继续坚持SOHO散售之路。

“猎房人”的悉数登场，让三里屯变得愈发地热闹。尽管购买三里屯SOHO的投资客中60%以上是来自山西等地的矿老板，长期持有不计短线受益是这些老板们的投资特点，但是动辄千万上亿的天价商铺投资回报究竟如何？到底是否值得购买？还是不得不被打上一个大大的问号。

散售“豪铺”

7月19日，三里屯SOHO一举成名。

这个还在施工的SOHO综合体，开盘一周便创造了43.5亿元的销售成绩,销售均价超过49000元/平方米。在销售形势大好的情况下，SOHO中国放出了“9月1日起旗下产品全线提价5%”的豪言。

“商铺剩下的已经不多，写字楼也有客户在谈整售，如果你想预定的话最好抓紧时间。”项目货源告急似乎是每一个销售人员惯用的销售技巧，三里屯SOHO也不例外。

记者在项目施工现场看到，规划中的商业、写字楼以及公寓部分，已经有了一个大致雏形，下沉式商业街只能从低洼处予以辨别，但是这丝毫没有影响投资者的热情。

在整个项目的销售中，商业部分最为火爆。由5个群楼和一条下沉式商业街组成的商业部分已经基本销售一空。据了解，三里屯SOHO单价在5万元以上的商铺，受到了投资者热捧，甚至一些单价达到15万元的天价商铺也被抢购一空。

北京房地产交易管理网显示，截至9月10日，三里屯SOHO自7月12日获得预售许可证之后的近两个月里，项目总成交632套。其中，商铺销售402套，均价58602元/平方米。

不擅长经营

徐文（化名）是2007年进入SOHO尚都经营的商户，2007年8月，由于开业率不足50%，和她一起进入的不少商户聚集起来，要求开发商投入资金进行宣传，提升人气。但由于没有统一的管理，徐文等商户的问题至今得不到妥善解决。2008年9月初，她告知记者，不久前已经撤离SOHO尚都。

目前北京有多个SOHO品牌项目，最受关注的是SOHO尚都、朝外SOHO和三里屯SOHO。在某知名国际代理行商铺部负责人张先生眼中，这三个项目比较类似：以室内商业的形式出现，而且被散卖。前两个已经遭遇很大经营困境，虽然暂时可以被理解为“养商期”，但据他多年的从业经验，还没有过散卖商业获得成功的。

一位上海商业地产商专程去考察三里屯SOHO的商业部分。“规划和设计做得比较凌乱，不清楚怎样组合这些面积才能形成一个合理的商业结构。”在业内人眼中，SOHO中国擅长经销，却不擅长经营。

“散售模式势必造成业态混乱，大大降低了商业物业的品质和价值。”中国商业地产院长杨奕勇表示。倘若三里屯SOHO招租完再卖给业主，虽然仍是卖，但这也比现在先卖后租的模式更易形成商业气氛和稳定的客源。

如今三里屯SOHO热卖的劲头已经有所减弱，尤其是进入8、9月，三里屯SOHO的销售速度已明显放缓。

海创商业运营专业机构总裁胡冰认为，“成功销售”并不意味着运作成功，商业地产需要为投资人带来丰厚的投资回报，绝非开发商盆满钵溢、圈钱走人那么简单。

在胡冰看来，三里屯SOHO作为集中式商业，要为投资者利益考虑，就应该把如何做好日后的商业运营管理摆到第一位置上。

何时蝶变？

纵观三里屯周边，商业气氛浓郁。显然地段是投资者看好SOHO商铺的理由。但是不容忽视的是，三里屯曾经一度辉煌，目前还在改建之中，恢复商业氛围还需要调整期。三里屯周边的道路状况并不理想。需要承载新三里屯、三里屯SOHO、雅秀市场以及3.3大厦巨大客流的工体北路过于狭窄。

三里屯SOHO这样的商业项目在商圈发挥的影响也将起到关键作用。

在2009年才会完工的三里屯SOHO，将是何种商业定位？项目资料中，有关商业定位和规划运营的表述很少。对此销售人员的回答更令人迷茫：“买了商铺以后投资者可以自行出租，也可委托SOHO中国进行代租，至于将来定位，完全取决于谁出价更高。”

能否超越三里屯Village南区租金价格，成为了判断三里屯SOHO商铺资金回报的重要参考。

一般而言，投资商铺可以在8年左右收回成本，8%的出租收益率被看作是一个合理水平。那么投资三里屯SOHO回报如何呢？以一套100平方米的商铺为例（单价以每平方米58602元计），如一次性付款的话，总投资额约为586万元。以8年收回成本计算，商铺年收益需为73.25万元，每月每平方米租金须保持在610元以上。

而这样的租金收益，在工体北路北侧的三里屯Village南区也只能勉强实现（其平均租金价格为500元/平方米?月），在3.3大厦以及同里这样的特色商业项目中就更加困难了（两者租金报价为350元/平方米?月左右）。

与火热的商铺相比，三里屯SOHO的写字楼和公寓略显逊色。同样时间段内，写字楼项目签约166套，公寓则为64套。

“投资商铺潜力无限，写字楼和公寓的价值就要思考思考了”，有投资者相信，高额投资预期是吸引其关注三里屯SOHO商业部分的理由。这也是投资写字楼与公寓会明显减少空置期，却未能打动投资者的真正理由。