作者，任志强。“商品房并非人人买得起”，“炒房无罪”，“房价一点也不高”，当任志强说出这些话时，必定招致众声反驳，甚至谩骂和攻击。但近年来的房地产市场，却一步步地印证了任志强的观点。当人们正为掐头去尾后的任式雷言大骂，房价却正如其所言，噌噌上涨。他放出“雷言”的同时，也在不断指责人们曲解了他的原意。是他太过狂傲，还是我们太过粗心？今天，让我们静下心来读任志强。本书为任志强近三年来的在房地产领域的发言结集。其中包含保障性住房、房地产市场化、地价与房价的关系、房地产泡沫、房产投资等各个方面，言辞辛辣而鞭辟入里。他的观点是对是错，任你评说。
策划：蓝狮子财经出版中心
出版：中信出版社
定价：39.00元
出版时间：2010年10月
目录：
自序
第一章：商品房并非普惠式消费品
第二章：是市场化的问题吗？
第三章：别拿日本泡沫当镜子
第四章：地价推高房价勿庸置疑
第五章：请用数据说服我
第六章：情绪不能代替规律
第七章：何须分清几套房？
第三章 别拿日本泡沫当镜子
当中国的经济高速增长时，特别是房地产投资与房价出现连续的增长时，许多官员和经济学家都在用日本1986~1991年的泡沫当镜子，对照中国发展的现状，并警告市场、官员、投资者与消费者：中国的房地产市场已出现了泡沫，并将出现日本式的泡沫破裂。但他们对于日本当时泡沫是如何产生和如何破裂的，与中国的现状是否相似却从未给出明确的答案。
| 别拿日本泡沫当镜子① |
当中国的经济高速增长时，特别是房地产投资与房价出现连续的增长时，许多官员和经济学家都在用日本1986~1991年的泡沫当镜子，对照中国发展的现状，并警告市场、官员、投资者与消费者：中国的房地产市场已出现了泡沫，并将出现日本式的泡沫破裂。但他们对于日本当时泡沫是如何产生和如何破裂的，与中国的现状是否相似却从未给出明确的答案。
几年前我曾读过周其仁教授的两本书《收入是一连串事件》和《真实世界的经济学》。其中有篇文章《以郁金香的名义》揭示了泡沫的一些真相，我因此又读了盖伯尔的《天下第一泡沫》，发现“郁金香泡沫”是在特定条件下产生的，并不像未作深入研究之前被媒体炒得那么可怕。用周教授的话说是“不过看似疯狂”，盖伯尔将举世人云亦云的“泡沫”捅了一个大窟窿。
一个偶然的机会，在共同搭乘“远大”的公务机时遇到一位喜欢让人读书的女士，向我推荐了日本经济学家野口悠纪雄先生的专著《泡沫经济学》，让我有机会更深入地了解了日本当年发生的事情，并从中有了一些对中国现状更深刻的认识。
国人常用顾炎武先生的名句告诫有志之士“国家兴亡，匹夫有责”，读了原著才知道原话是“保国者，其君其臣，肉食者谋之；保天下者，匹夫之贱，与有责焉耳矣”，意思是完全不同的。世人也常用“无毒不丈夫”形容成大事者要狠毒，而原意却是“量小非君子，无度不丈夫”。恰与流行之意相反，君子不但不应狠毒，反而应大度。更有甚者，在华远地产独家赞助的首届中国经济学奖颁奖典礼上，获奖的吴敬链教授在发表感言时大谈关于“穷人经济学”的重要，但中国社会科学院的韩朝华研究员却在重读西奥多?舒尔茨的原文时发现，诺贝尔奖授予的是“关于贫穷的经济学”或“贫穷中的经济学”，并不是“穷人的经济学”。“穷国”“贫穷社会”“贫穷经济体”的经济学是针对整个社会，关注的重点是经济发展和生产力增长。而“穷人”经济学则是针对社会中的一部分成员，关注的重点是财富的分配和社会的公平问题。如果经济学的本质是专门研究如何用最少的投入获取最高效益的一门学科，则研究关于“穷人”的财富分配和社会公平的问题已经不仅仅是经济学的范畴了。
重新回到关于“泡沫”的问题上来。人人都在说泡沫，但对泡沫到底为何物人们却理解不同，泡沫如何产生、如何评价和计算也无定论，这就产生了用不同的方式判断的、不同标准的不同结论，这样就会使经济学家的理论与实际很难相结合，并无法被推广与运用。
周其仁教授将泡沫定义为：基于对现实交易情况无知而无法解释的资产价格的大起大落。
野口悠纪雄先生将泡沫定义为：资产价格与经济实体无关的上涨部分，即实现资产价格与实体资产价格之差，实体经济不能说明之差。这与周教授的解释大致相同。进一步解释资产价格的通涨：一般产品与服务价格稳定，只有资产价格暴涨，并且这种暴涨是由于不劳而获的投机行为产生的资产价格异常。由此可以说，不管什么样的经济学家，大致都公认泡沫是资产价格所产生的不合理的、无法用实体经济发展作解释的上涨。
因此正确地判断资产价格是否超出合理的条件，或实体经济的合理性成为重要的标准。野口悠纪雄先生给出了衡量资产价格的几个条件：一、资产价格取决于收益。如股票为“分红还原价格”，土地为“收益还原价格”，而收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。二、影响资产价格的因素还包括：收益与贴现率的变化，即预期的影响—将来的价格影响现在的价格。同时这个预期的产生在于实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号，反之由投机带来投机的方式，并且当这种高价格的投机有金融信贷的支持时，泡沫将随资产价格的异动而产生。野口悠纪雄先生同时给出了资产价格的计算公式：
尽管野口悠纪雄先生作了大量的计算模拟，但他最终得出的并不是一个明确的结论，而是告诉我们实体经济的资产价格实际是很难计算的。
我们无法用数字模型正确计算中国的资产价格情况，因为统计数字不完整，信息不透明。但根据野口悠纪雄先生的推导，我们可以通过已有的资料将中日两国的经济发展背景情况作个对比。这个对比起码可以说明中日两国存在着极大的差异，也正是由于有这些重大的差异存在，因此才证明中国不会出现或说各种可查的数据显示目前的中国并不存在当年日本产生泡沫现象的前提，也并
存在资产价格的不合理暴涨。尽管已有少数城市出现了部分投机行为，也有少量的共同点，但是性质并不相同。
首先，中日两国之间的经济发展背景不同。
表3–1日本泡沫与中国现状的背景对比
日本1986~1991年的特点 中国目前的现状（2005年5月）
1 股票价格暴涨、金融成本降低 股票价格暴跌、基本丧失融资能力
2 金融放松、给不动产巨额融资 金融管理严格、开发信贷几无增加
3 土地私有并市场化、预期收益提高 土地国家垄断、政策性推动地价上涨
4 土地价格上涨、家庭收入增加 土地价格上涨、家庭支出增加
5 零付款土地抵押贷款增加 必须支付全部地价后抵押贷款
6 股票与土地升值增加了消费与需求 家庭自住性消费占主导地位
7 投机行为提升了股票与土地的预期价格 必须支付首付的少量投资与投机行为
8 大量的非不动产企业与政府购买土地 土地购置与开放主要为不动产开发
9 税收制度扭曲了土地的保有与使用关系 税收有利于拥有多套住房
10 设备与房屋投资增加 实体经济因素促进全面投资增长
（续）
日本1986~1991年的特点 中国目前的现状（2005年5月）
11 汇率波动币值上升 汇率僵硬、币值稳定
12 国际资本净输出 国际资金涌入
13 利率降低 利率升高
表3–2?中日两国经济对比中存在重大差异
日本 中国
土地 由家庭向法人机构与政府部门转移 由国家所有向法人机构和家庭转移
交易过程 家庭收入增加、储蓄增加（储蓄变成信贷能力增加）、消费增加 政府收入增加、家庭支出增加、储蓄减少、消费减弱（个人信贷增加）
目的 土地保有和土地投机、出租房屋增加（住宅产量增加） 土地转换为生产原料、房屋向个人销售
价格属性 市场价格 权力价格＋垄断价格＋市场价格
资产价格 股票与土地暴涨（1986年股价与地价暴涨了3倍） 股票暴跌，连续5年熊市
一般产品与服务价格稳定 土地暴涨、房价上升
（2004年上升20%、2003年之前平均3.2%）
工业产品出厂价上涨、服务与能源价格上涨
消费者物价指数从负增长变正向增长
地价与租金 从与国内生产总值平行变动突变为土地高于国内生产总值1~1.5倍，租金为0.25~0.5倍 增幅均低于国内生产总值增幅（平均）
金融背景（经济环境与政策） 金融宽松、财政紧缩 金融紧缩、财政适度
股价上涨使权益融资加大 股市融资极低、自有资金为主
土地抵押信贷、信贷购买土地 有价土地的抵押信贷
（开发信贷的严格控制）
汇率升值、利率降低 汇率平稳、利率上升
准银行及信托大量金融支持 非银行融资能力极弱
个人消费信贷宽松 个人消费信贷严格
（续）
日本 中国
税制 保有环节税低 无保有环节税
置换更新特别优惠措施
（10年期限后） 置换住宅加税（20年期限内）
交易环节税轻 交易环节税重
（印花税、营业税、契税、所得税）
继承税制有利于购置与保有土地 无继承税
租务税率低 租务税率高
存款无利息税 存款有利息税
固定资产税1.4%（实际0.06%） 固定资产税（家庭住房免征）
地价税
（新增税种），有扣除（低税率0.3%） 出让金预先交纳
农地征税（必须宅地化的农地） 农地征税无限制（征用）
资产变动的主要交易对象 股票（虚拟价格） 土地（权力价格）
土地（不完全市场价格） 房屋（市场限量供应价格）
这些差异恰恰说明，当日本的资产价格暴涨已远远脱离实体经济价格时，中国的实体经济发展有力地支撑着部分资产价格的上涨，因此对形势的判断不同时，采取的调控手段就会产生极大的区别。引用野口悠纪雄先生的论述“资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化引起的，说明这是资源配置合理化的适宜信号。这时，我们不需要采取以调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果”。由于对资产价格增长的解释方式不同，也必然会影响政府宏观调控政策的制定。
下面再用更多的分项数据对比两国之差。
表3–3日本国内生产总值与股票、土地资产额的变化
（单位：万亿日元）
年份 国内生产总值 股票 土地
1981 261 81 128
1982 273 91 135
1983 286 107 139
1984 305 138 149
1985 324 169 176
1986 338 230 280
1987 354 301 449
1988 377 394 529
1989 403 527 521
1990 434 478 517
1991 457 373 504
1992 484 297 428
注：1.股票资产额是指每年6月份东证一部上市股票的市价总额。但是，1992年10月30日的数值是280万亿日元。
2.土地资产额是指东京都住宅用地的市价总额。截至1990年每年的数据是根据各年度年末值的单纯平均计算的。1991年和1992年的数据，是根据1990年的数据和《都道府县地价调查》中东京都的数值计算的。
3.国内生产总值是个年度的名义值。1992年的数值是政府的预计数。
资料来源：东京证券所《东证统计月报》；日本经济企划厅《国民经济计算》；日本国土厅《都道府县地价调查》
表3–3是日本1981~1992年股票、土地资产额与国内生产总值的变动情况。1981年土地资产额仅为国内生产总值的50%，但自1987年之后，超过了国内生产总值，此后几年近国内生产总值的1.5倍，同期股票资产额的增长更快。
而我国房地产资产额占国内生产总值的比重很低，并未占主导地位。
图3–1我国1998~2003年房地产增加值占国内生产总值的比重图
表3–4我国国内生产总值与商品房销售额的关系表
年份 国内生产总值 商品房（个人）销售额 商品房销售占国内生产总值的比重（%） 城镇居民人均可支配收入增长率（%）
总额（亿元） 增长率（%） 总额（亿元） 增长率（%）
1998 78 354.2 7.8 2 006.9 42.6 2.56 5.8
1999 81 910.9 7.1 2 413.7 20.3 2.94 9.3
2000 89 406.6 8.0 3 228.6 33.8 3.6 6.4
2001 95 933.3 7.5 4 021.6 24.6 4.19 8.5
2002 102 397.9 8.0 4 710.0 17.1 4.60 13.4
2003 116 898.4 9.1 7 092.8 50.6 4.06 9.0
2004（1~9月） 93 144 9.5 5 053.88 34.8 5.42 11.9
表3–5我国住宅投资占国内生产总值的比例表
年份 住宅投资
（亿元） 国内生产总值（亿元） 全社会投资
（亿元） 住宅投资占国内生产总值的比例（%） 住宅投资占全社会投资的比例（%）
1981 149 4 862.4 961.0 3.1 15.5
1982 191 5 294.7 1 230.4 3.6 15.5
（续）
年份 住宅投资
（亿元） 国内生产总值（亿元） 全社会投资
（亿元） 住宅投资占国内生产总值的比例（%） 住宅投资占全社会投资的比例（%）
1983 193 5 934.5 1 430.0 3.3 13.5
1984 208 7171 1 832.8 2.9 11.3
1985 314 8 964.4 2 543.2 3.5 12.3
1986 375 10 202.2 3 120.6 3.7 12.0
1987 440 11 962.5 3 791.7 3.7 11.6
1988 578 14 928.3 4 753.8 3.9 12.2
1989 531 16 909.2 4 410.4 3.1 12.0
1990 498 18 530.7 4 517.0 2.7 11.0
1991 640 21 617.8 5 594.5 3.0 11.4
1992 1 013 26 638.1 8 080.1 3.8 12.5
1993 1 904 34 634.4 13 072.3 5.5 14.6
1994 2 704 46 759.4 17 042.1 5.8 15.9
1995 3 278 58 478 20 019.2 5.6 16.4
1996 3 326 67 885 22 974.0 4.9 14.5
1997 3 319 74 463 24 941.1 4.5 13.3
1998 4 311 78 345 28 406.2 5.5 15.2
1999 5 051 82 068 29 854.7 6.2 16.9
2000 5 435 89 468 32 917.7 6.1 16.5
2001 6 228 97 315 37 213.5 6.4 16.7
2002 7 279 105 172 43 499.9 6.9 16.7
2003 8 625 116 898 55 118.0 7.4 15.6
资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978–2002》，《固定资产统计年报2004年》
图3–1、表3–4、表3–5反映的是我国近几年的情况。我国没有土地总值的统计，但从投资占国内生产总值的比例关系和商品房销售占国内生产总值的比重可以推算出其差距之大。可见中国房地产在整个经济中的比重是很低的。这里还有更重要的背景，那就是日本在20世纪80年代中期已经进入了工业化和城市化程度较高的发展阶段，大部分城市居民的住房已在1980年之前基本解决，其住宅的成套率水平远远高于我国的1∶0.81，早已超过了1∶1.2的水平。而中国则刚刚进入城市化提速的发展阶段，住房的供不应求仍为市场中的主要矛盾。
从股票市场可以看出日本的股票价格上涨了近3倍，使权益融资的成本大大低于银行贷款的成本，而中国的股市则几乎失去了融资的功能，从银行的信贷和利率情况可以发现两国之差。
图3–2日本1973~1991年利率的变化图
资料来源：根据日本银行《经济统计月报》绘制
图3–3-1996年以来中国利率（1年期）变化图
资料来源：中国人民银行、REICO数据库
图3–2、图3–3是两国利率情况的变化图，明显的是自2004年之后我国已进入了多次向上调整利率的阶段和提高准备金标准的阶段。日本的金融监管放松为投机提供了方便条件，而中国则在1997年之后始终高举着防范金融风险的大刀。
图3–4日本银行分产业贷款余额（各年12月）图
注：只给出了主要产业的数据。1989年以后包含了第二地方银行的数据。
资料来源：根据日本银行《经济统计月报》绘制
从上图可以看出日本银行信贷资金中，不动产业所占的比重不断加大，并且其贷款余额的总量在不断递增。
图3–5中国经济主要指标的变化图
而我国的货币流通情况，不管是货币的流通总量还是贷款占金融机构资产的比重都是平稳和向下波动的。中国的股市和银行都没有给大量的投机创造可乘之机。
表3–6我国1998~2003年房地产开发贷款情况
年份 用于房地产开发的贷款余额（亿元） 同比增长
（%） 金融机构贷款余额（亿元） 同比增长
（%） 房地产贷款占金融机构贷款余额比重（%）
1998 2 028.92 86 524.13 2.34
1999 2 350.37 15.84 93 734.3 8.33 2.51
2000 2 628.17 11.81 99 371.07 6.01 2.64
2001 3 494.32 32.96 112 314.7 13.03 3.11
2002 4 465.08 27.78 131 293.9 16.9 3.4
2003 6 657.35 49.1 158 996.2 21.1 4.19
资料来源：中国人民银行、REICO数据库
表3–6更说明了我国房地产贷款所占的比重远远低于房地产投资的实际需求，2004年房地产开发贷款仅增长了0.5% ，而在整个开发投资中的比重下降到18.4% 。
表3–7日本金融机构向不动产业贷款的变化表
（单位：万亿日元）
合计 全国银行合计 在全国银行贷款中 其他
城市银行 地方银行 信托 长期信用银行 全国银行信托
1984年末余额 22.87 16.70 6.30 3.60 1.40 2.60 2.80 6.17
年
内
增
加 1985 4.67 3.90 1.90 0.60 0.40 0.40 0.60 0.77
1986 7.99 7.20 3.60 0.80 1.10 0.90 0.90 0.79
1987 6.32 4.90 2.60 1.00 -0.40 0.70 0.90 1.42
1988 5.28 4.00 2.50 1.10 -0.10 0.50 0.10 1.28
1989 6.59 4.80 2.40 1.40 -0.20 0.30 0.20 0.70
1990 2.50 1.80 0.60 0.50 -0.20 0.30 0.20 0.70
1991 1.65 2.10 1.10 0.40 0.60 –0.30 0.20 -0.45
1985~1991累计增加 35.00 28.70 14.70 5.80 1.30 3.70 3.10 6.30
1991年末余额 57.88 45.40 21.00 9.40 2.70 6.30 5.90 12.48
资料来源：根据日本银行《经济统计月报》整理
表3–8日本不动产业资金借入与投资
（单位：万亿日元）
年份 投资 资金借入 参考：资金借入—土地以外的投资
土地 有形固定
资产 其他 合计 从银行 从非银行
金融机构 合计
1985 5.0 1.1 -0.4 5.7 4.7 1.1 5.8 5.0
1986 2.8 -1.0 1.6 3.4 8.0 2.0 10.0 9.4
1987 15.5 4.3 2.6 22.4 6.3 2.5 8.8 1.9
1988 -2.3 3.5 1.1 2.3 5.3 1.7 7.0 2.4
1989 7.6 0.1 0.8 8.5 6.6 2.7 9.3 8.4
1990 -0.4 2.7 2.9 5.2 2.5 1.0 3.5 –2.1
1985~1989 28.6 8.0 5.7 42.3 30.9 10.0 40.9 27.1
1985~1990 28.2 10.7 8.6 47.5 33.4 11.0 44.4 25.0
表3–7、表3–8分别是日本金融机构向不动产业贷款的变化表及日本不动产业资金借入与投资表，1984年末到1990年末之间，金融机构向不动产业融资总额高达44.4万亿日元，同期的各种不动产业的投资总额为47.5万亿日元，仅有3.1万亿日元为自有资金。应该说日本的不动产业几乎全部是银行、股市和金融机构的信贷资金，包括大量非不动产企业也进入不动产投资。
表3–9我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构
项目 2003年 2002年 2001年 2000年
到位资金（亿元） 所占比例（%） 到位资金（亿元） 所占比例（%） 到位资金（亿元） 所占比例（%） 到位资金（亿元） 所占比例（%）
总计 13 100 100.0 9 520 100.0 7 696 100.0 5 998 100.0
国内贷款 3 125 23.9 2 149 22.6 1 692 22.0 1 385 23.1
企业自筹 3 758 28.7 2 721 28.6 2 184 28.4 1 614 26.9
定金、预收款及其他 6 033 46.1 4 494 47.2 3 685 47.9 2 830 47.2
利用外资 184 1.4 156 1.6 136 1.8 169 2.8
资料来源：中国人民银行、REICO数据库
从表3–9中则可以看到我国连续几年中国内贷款在房地产投资资金的来源中所占的比重变动极小，并在2004年大幅下降，更多的资金来源于企业的自有资金和消费资金，两项合计超过了投资总额的75%。
也许中国的经济学家会说，更多的开发资金来源于银行通过消费者的个人信贷转化为了开发资金，但这却恰恰说明是实体经济的真实需求。
表3–10日本来自非银行金融机构的不动产融资
面向消费者的房贷业 面向经营者的放贷业 信用销售公司 租赁公司 其他 合计
不动产业融资金额（亿日元） 1 992 151 180 13 557 51 244 25 990 243 963
不动产业融资比率（%） 5.1 45.3 21.3 35.2 39.3 37.8
从表3–10中我们可以看到日本银行的个人消费信贷比例远低于给不动产企业的信贷，更多的个人信贷来自于非银行的金融机构，但非银行金融机构的消费者房贷仅占了5.1% 的比重，这恰恰是因为在日本更多的家庭将土地卖给了政府与企业，自用的住宅虽然土地大幅升值却不能转为消费，而中国则是将更多的土地和房屋变成了个人与家庭的自我消费。
表3–11我国1998~2003年中国个人住房信贷情况表
年份 个人住房消费信贷余额 金融机构贷款余额（亿元） 个人信贷增加额/商品房销售额（个人）（%） 个人住房信贷占信贷总额比重（%） 个人住房信贷占国内生产总值比重（%）
总额
（亿元） 同比增长
（%） 增加额
（亿元）
1998 426.2 — — 86 524.1 21.2① 0.5 0.5
1999 1 357.7 218.6 931.5 93 734.3 38.6 1.4 1.7
2000 3 376.9 148.7 2 019.2 99 371.1 62.5 3.4 3.8
2002 8 269.0 47.7 2 671.0 131 293.9 56.7 6.3 8.1
2003 11 779.7 42.5 3 510.7 158 996.2 49.5 7.4 10.1
① 此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。
资料来源：中国人民银行
表3–11反映的是我国自住房货币化分配改革之后的情况，虽然个人住房信贷的总额始终保持着增长，但同比增长的幅度是快速下降的（当然这里有基数的变化），同时在商品房销售额中所占的比重也是由低到高后连续四年下降的。为什么房地产的投资和销售都保持了连续多年的高增长而个人住房信贷的比重反而下降了呢？这也恰恰证明了真实需求占了市场中的主导地位，个人消费中大量由消费者自行支付的购房款比重在上升，从而形成的结果也说明，没有出现大量利用银行的消费个贷进行投机的现象。总体而言，利用银行个贷投机的是少数城市中的少数人，并没有在整体中占有重大比例和产生重大影响。虽然许多经济学家认为有大量的外资为赌人民币升值而进入了中国的房地产市场，并预测包括在开发和购买中的外资高达上千亿美元，形成了巨大的投机泡沫，但统计中进入开发的外资只有228亿元人民币，不到30亿美元。2004年全部商品房销售仅为10 375亿元人民币，扣除银行个贷所占比例，外资最大的容量也不会超过200亿美元，实际的交易额则远远小于10% 。
中国房价在2004年的高增长被视为泡沫的主要标志，其重要的理由是从房价与收入的比例角度分析的，尤其是2004年房价的增长幅度远远高于城镇居民家庭可支配收入的增长。但从过往10年、5年的角度看，中国房价的增长却远远低于同期的收入增长幅度。
就房价而言，我国使用的是一手房市场平均房价，但这个平均房价中并不包括大量的二手房交易价格，却包括了社会保障性质的经济适用房的价格。不是用同一住房的建筑标准，也没有划分住房距城市中心区的距离，更不是使用国际统一标准的中位数，同时也没有限定每套面积的中位数，因此可以说是一本糊涂账。当REICO工作室按国际惯例的统一标准重新统计之后，发现我国的房价收入比在96个国家的统计对比中处于较低的合理水平。
表3–12日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分）
年份 年收入（千日元） 距离圈（km） 东京圈平均
0~10 10~20 20~30 30~40 40~50 50~60 60~
1980 4 493 7.96 6.39 5.54 5.07 5.14 4.91 5.19 6.26
1981 4 795 7.95 6.73 5.68 5.36 4.52 4.88 4.50 6.32
（续）
年份 年收入（千日元） 距离圈（km） 东京圈平均
0~10 10~20 20~30 30~40 40~50 50~60 60~
1982 5 024 8.12 6.51 5.37 4.96 4.96 4.37 5.60 6.18
1983 5 261 7.20 6.61 5.37 4.99 4.60 — — 5.84
1984 5 453 6.93 6.15 5.20 4.59 4.66 4.47 — 5.64
1985 5 655 6.95 5.78 5.12 5.28 4.54 4.67 — 5.62
1986 5 851 7.10 5.93 4.94 4.79 4.63 4.65 — 5.36
1987 6 069 10.89 7.93 5.86 5.40 4.91 4.60 — 6.48
1988 6 210 15.62 10.43 7.25 7.10 6.26 6.10 4.28 8.14
1989 6 523 16.95 10.38 8.27 7.53 6.86 6.90 5.07 8.73
1990 6 941 18.70 12.61 8.95 9.05 8.16 7.92 5.54 10.02
1991 7 351 16.05 11.19 8.64 8.17 7.09 6.65 5.08 8.99
1992 7 551 13.41 10.21 7.82 6.99 6.42 5.86 4.90 8.11
注：1.对象是民间企业供给的室内使用面积75平方米的中高层住宅。
2.1992年为上半年的数据（速报值）。
表3–13我国2003年各地区房价收入比
地区 房价收入比 地区 房价收入比 地区 房价收入比
北京 5.32 山西 3.10 重庆 3.17
天津 3.45 内蒙古 2.50 四川 2.84
河北 3.77 吉林 3.75 贵州 2.46
辽宁 3.78 黑龙江 3.50 云南 2.38
上海 5.63 安徽 3.19 西藏 6.74
江苏 4.48 江西 2.68 陕西 3.42
浙江 4.92 河南 2.55 甘肃 3.38
福建 3.49 湖北 2.83 青海 2.97
山东 3.53 湖南 2.36 宁夏 2.86
广东 3.80 广西 2.80 新疆 3.70
海南 3.04 平均3.32
表3–14我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比表
年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
商品房屋销售价格（元/平方米） 1 806 1 997 2 063 2 053 2 112 2 170 2 250 2 379
商品住宅销售价格（元/平方米） 1 605 1 790 1 854 1 857 1 948 2 017 2 092 2 212
人均可支配收入（元/年） 4 839 5 160 5 425 5 854 6 280 6 860 7 703 8 472
资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局
野口悠纪雄先生按东京圈住宅的不同距离计算出了日本历年的住宅价格收入比（表3–12），可以看出，东京核心区的房价收入比从最低的1∶6.93上升到1∶18.70的超高水平，边远地区的房价收入比也在几年中翻了1倍以上，但从表3–13中可以看到，我国的房价收入比在2003年仅为1∶3.32（因没有2004年的完整数字，无法计算2004年的变化，但房价和收入的增幅差并不大，不会有极大的变化），表3–14是我国住宅销售价格与收入的变化对比，更能说明实际的变化情况。
表3–15我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测
年份 城市人均住宅建筑面积（平方米/人） 城镇居民家庭人均可支配收入（元/人）
2005 24.7 9 341
2010 27.3 11 921
2015 29.8 15 215
2020 32.4 19 418
2005~2020平均增速 1.8% 5.0%
注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。
表3–15是对未来收入与住房面积需求的预测，也同样是资产价格中供求关系的预测，当需求有能力和可能实际增长时，价格的变动就拥有更合理性。
表3–16日本地价与租金的变化
年份 商业用地地价 实质租金 国内生产总值
东京 大阪 东京 大阪
1980 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
1981 109.3 108.5 105.5 101.4 105.9
1982 116.2 116.2 111.7 106.0 111.1
1983 122.6 121.0 116.3 114.3 115.9
1984 134.0 125.7 124.9 120.2 123.6
1985 150.6 132.0 128.1 123.3 131.1
1986 184.2 141.2 141.4 132.9 136.5
1987 324.5 159.8 180.4 142.3 143.2
1988 417.6 219.3 208.6 143.3 151.9
1989 413.9 297.4 231.0 152.0 161.7
1990 421.7 435.1 258.6 186.4 170.2
注：1.商业用地地价、实质租金、国内生产总值均是以1980年为100的指数。
2.商业用地地价是指公示地价。东京是指东京地区部分，而大阪是指大阪圈。数据均为年初值。因此，以东京的指数为例，1986年里指数从184.2上升到了324.5。
3.实质租金资料来源于日本建筑协会。
表3–17我国2000~2004年35个大中城市房屋价格指数
房屋销售价格指数 房屋租赁价格指数 土地交易价格指数
全国 123.1 109.6 130
一线城市
上海 153.8 107.2 131.3
深圳 107.5 95.3 107.2
广州 99.1 101 99.9
北京 105.1 252. 4 103.1
部分二线和三线城市
宁波 174.6 104.1 135.4
青岛 151.2 94.8 110.9
重庆 127.2 93.8 124.7
（续）
房屋销售价格指数 房屋租赁价格指数 土地交易价格指数
海口 109.9 77.4 101.9
武汉 123.3 93.3 107.3
沈阳 131.9 102.2 116.1
厦门 116.2 90.9 115.9
兰州 118.8 96.9 100
南京 133.1 116.6 117.1
成都 114.2 99.4 143.9
杭州 140.5 125.8 261.4
合肥 114.8 102.6 117.6
济南 122 110.4 114.9
呼和浩特 113 101.5 116.1
贵阳 110.3 100.6 102.2
哈尔滨 109.9 100.3 102.7
福州 107.3 98 133.2
南昌 134.6 126.9 182.1
西安 111.1 104 103.9
石家庄 111.4 106.8 104.2
南宁 111.5 107.1 72.8
天津 121.3 118.9 93.7
乌鲁木齐 103.1 102.2 107.5
大连 103.3 103.4 110.1
长沙 106.7 107.4 111.1
昆明 101.1 102.6 100
郑州 108.2 113.1 109.9
太原 114.5 131.8 176.1
长春 108 128.4 142.6
银川 117.4 139.7 120.2
西宁 110 142.3 115.9
注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距从大到小排列。
用野口悠纪雄先生的资产价格计算理论，也可作出相应的对比，即收益情况还原的对比，也就是价格与租金情况的变动。表3–16是日本历年地价与租金的变化，表 3–17则是我国35个大中城市的指数变化情况，从中确实可以看到，我国的部分城市租金指数低于价格指数，但在绝大多数城市两者是相适应的，说明资产价格还原后是合理的，部分城市则是因供求关系和预期造成的差异。这些差异远远小于日本地价和租金已出现的倍数关系。
从2004年的销售价格指数的变化情况看，涨幅最高的是存量住宅指数中的二次交易价格，增长了9.8% ，而一手房的商品住宅价格指数仅增长了3.7% 。2004年之前每年平均仅增长大约1个百分点。而商品住宅中高档住宅的增幅最大增长了6个百分点，而普遍住宅仅增长了3.6个百分点，经济适用房则仅微涨了0.6个百分点。
由于我国房地产市场中住宅占主导地位，约占投资总量的67.2%，住宅的租赁价格增长却远远超过了销售价格的增长。
不管是用何种资产价格的还原方式计算，当住宅的租赁价格增长高于销售价格增长时，都说明住宅价格的增长是合理的，资产价格是合理的。
2004年的房价增长中，扣除土地价格、材料价格、配套增加及质量标准提高因素之后，仍是合理的增长，资产价格并未脱离经济实体的原状，也没有无法说明和解释的虚涨。
图3–7我国房地产价格的运行变化
图3–7显示的则是我国租金价格的变化是与土地价格变化息息相关的，恰恰由于我国的土地市场是非完全市场，政府垄断中的土地价格是权力价格和非市场资源配置的价格，因此其对房屋的价格与预期产生了重大的影响。如果说土地的价格上涨有其必要与合理性，那么房价的增长也是实体经济的真实表现。
另一个说明有泡沫的理由是房地产投资的高增长，但几乎所有的经济学家或分析说有泡沫者，却都以为中国的所有城市建筑已经完全市场化了，因此可以用房地产市场中的运行指标说明整个中国的建设情况。其实这是个重大误解，中国正处于从计划经济向市场经济的转型过程中，房地产市场只占全部城镇住宅建设中58.6% （2003年）的份额，而更多的投资与建设是以非市场化的方式在进行的。从图3–8用竣工面积表示的全中国住宅建设的全貌中可以看出，房地产住宅的高速增长是建立在基本建设住宅大量下降基础上的替代与转换，合计的住宅建设总投资额平均增长仅为13.1% ，略高于国内生产总值同期平均增长水平，也并没有造成全社会住宅建设的竣工面积高增长。
图3–8房地产业高速增长空间来自其对传统住宅建设方式的替代
注：国有单位基本建设投资建房、城镇个人投资建房和房地产（业）开发投资建房是城镇住宅建设的三个最大组成部分。此外还有国有单位更新改造投资建房和集体经济投资建房，但比重相对较小。
数据来源：国家统计局、REICO数据库
与日本1988~1990年的三年间住宅投资高增长完全不同的是，1984年之前，日本年均生产住宅为120万户稍少一点，但在1987~1990年的4年间都超过了160万户的水平，连续三年的供给量增长都在30% 以上。
图3–9日本1980~1991年新建住宅开工户数的变化图
资料来源：根据日本建设省《建筑开工统计调查报告》绘制
而中国的10多年间全社会住宅竣工面积平均增长仅为3.20% ，城镇住宅竣工面积平均增长为9.3% （包括非房地产开发的数据）（图3–10）。更要说明的是，2004年是被称为房价上涨的疯狂之年，新开工面积增幅已经降至1999年以来的最低点（图 3–11），2004年竣工面积的增幅则降到1997年以来的最低点，仅为2.1% ，甚至低于自1990年以来的全国平均住宅竣工增幅。供求关系之中表现出来的则是投资增长的替代过程中虽然出现了连续多年的高增长，但是因为替代作用、成本因素、土地价格的因素、质量提高的因素和配套条件的因素，高投资并没有提供更多的竣工量，而实际能解决供求矛盾的并不在于投资的增长，而在于竣工量，即可提供居住的房屋套数的增长。
图3–10从住宅竣工面积看替代关系
图3–112004年新开工面积增长率降至1999年以来最低
资料来源：国家统计局、REICO数据库
最后看一下两国房地产业对本国国内生产总值的影响关系。
表3–18中、日两国不同产业增加值对本国国内生产总值增长的贡献率比较
（单位：%）
行业 中国1992~2001年 日本 1990~2001年
农业 13.4 -6.0
工业 45.3
采矿业 -0.7
制造业 -20.0
建筑业 7.1 -11.7
电力、水的供应 5.0
商业 7.7 18.7
金融保险业 5.7
金融业 13.5
房地产业 2.0 31.5
交通邮电 6.0
交通通信 4.7
社会服务业 4.5
卫生体育 1.0
教育文化 3.1
科技 0.8
其他服务业 51.6
国家机关 2.5
政府机构 20.1
表3–19我国1998~2003年房地产发展指标增长率表
（单位：%）
年份 施工面积 竣工面积 销售面积 新开工面积 房价 占比国内生产总值
1998 12.9 11.0 35.2 45.4 3.3 7.8
1999 12.0 21.9 19.5 10.8 -0.4 7.1
（续）
年份 施工面积 竣工面积 销售面积 新开工面积 房价 占比国内生产总值
2000 15.9 17.3 28.0 31.0 2.9 8.0
2001 20.5 19.0 20.3 26.4 2.7 7.5
2002 18.5 17.1 11.4 14.5 3.7 8.0
2003 24.2 13.0 29.1 26.9 5.7 9.1
2004（上半年） — 15.6 26.4 15.2 9.1 9.7
资料来源：《中国统计年鉴》、《中国统计摘要》，《2004年第二季度中国货币政策执行报告》
从中日两国不同产业增加值对本国国内生产总值的贡献率比较中会发现尽管日本在泡沫破裂之后房地产业的贡献率也远远大于我国高速增长的房地产业的贡献率（表3–18），而从我国1998年之后的房地产发展指标增长率看（表3–19），未来的发展潜力巨大。
从市场中各种与实体经济相关的指标对比中可以得出如下结论：中国的现状与当年日本的泡沫几乎完全不可比，也不可能出现日本的泡沫破裂。因为中国尚不是一个完全市场化的经济体，有许多不可能用经济指标衡量的因素，政策与行政上的变化及影响会远远大于经济运行的影响，我不好说中国不会出现泡沫，但目前（2005年5月）的实体经济发展中尚找不到更多能说明已经出现泡沫的数据，尤其是绝不能用日本的泡沫当镜子而影响了中国经济发展的步伐。
读了《泡沫经济学》之后，更明白了泡沫要用数据来分析，更多的经济政策会影响到人们的预期和经济的运行。如果判断和方法错了，没有泡沫但也会让经济运行非正常发展。
