主持人杜斌：我们有请阳光100的范总，有他来主持第二阶段，我们这个论坛的话题。下一个论坛话题是“地产企业融资模式创新之趋势”，接下来这个论坛大概是分两部分内容。一个是银根收紧，限购，限贷，这些政策使得房地产资金压力增大，作为企业来说到底如何应对？另外是解读近两年创新融资模式风起云涌，包括PE，RETS等模式再次成为热点。
我们有请第二轮几位嘉宾，他们是：
中央财经大学银行研究中心秘书长 李宪铎先生
中信银行公司理财部总经理 王鹏虎先生
盛世神州房地产投资基金董事长 张民耕先生
金地集团稳盛投资总经理 吴涛先生
中国房产信息集团执行董事 朱旭东先生
咱们精彩继续。
主持人范小冲：刚刚是中央电视台名主持人进行主持，所以第二轮就找了一个开发商在这向我们几位专家进行请教。我们在这有大学的教授，有中央财经大学银行研究秘书长李先生，还有我们的银行，最有钱的，钱都从这出来，还有张民耕先生，他是PE，现在是开发商，很多都找不着钱只能通过股权融资了，还有吴涛先生，金地集团，你们也在做基金，做投资，这是金地集团稳盛投资的吴涛先生，朱旭东先生大家都比较熟悉，这是中国房产信息集团执行董事，跟新浪一起联合，在这对中国房地产这些发展动态，以及市场是最了解的。
我们从理论上，方向上来看看，现在开发商限购限贷限价，而且逼的开发商现在想卖又卖不动，降价砸售楼处，去融资资本市场也不行，现在还有什么办法没有？还有什么出路没有？还有什么活路没有？
李宪铎：大家下午好，我是来自中央财经大学的老师，很高兴参加这个论坛。前面谈的都很好，说到融资问题，其实中国不差钱，必须理顺各方面关系，房地产行业发展到今天，我感觉有许多问题值得深思。把汽车、钢铁、建筑业作为国民经济发展的支柱产业，这没有问题，建更多房子提高我们生活质量也是在情理之中。那么，到今天，有一个很难的问题冬天到了，怎么过这个冬，甚至有人还说很严重的话，可能有的还要倒下，看谁第一个先倒下。不过有货币支撑，货币是经济的血液就不会倒下。
那么，回过头来怎么办呢？大家选择上市，向银行借钱，PE，VC等等。我觉得融资方式不用多说，我觉得必须理顺这个关系，要说清楚房地产究竟是个什么东西。我觉得发展到今天，难啊。难在哪呢？“横看成岭侧成峰，远近高低各不同，不识庐山真面目，只缘身在此山中”。对于中国经济中长期发展规划，中国经济获得高增长，财富的增加，这是举世瞩目，举世无双的，我认为这是没有问题的。为什么今天炒成这样呢？我觉得有几个错位，一个是政府错位，大家一直研究这个问题，甚至任志强先生有时候很尖锐。政府应该管什么，不该管什么，政府把卖地作为财政支出不足的补充恐怕就是问题了。
开玩笑说，某一个县长开会说，上一任都把地卖完了，我下一任怎么办啊？限购这个东西也是问题，大家讨论的时候都谈到，其实是一个什么问题呢？房子本身是来解决居住的。安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，到现在是安得广厦千万间想买房子没有钱。如果工资收入6年到10年能买一套房子，这比较合适。如果100年也买不到一套房子，这天理不容。我觉得政府应该给大家涨工资，税收超过GDP，GDP超过经济增长，使买房子更难。如果把房子变成投机品，迷失了本性，那政府应该管啊，谁有钱买房子你管他干什么，但是他买的房子是住。不降价也难，降价也难，降价买了房子的人不行，不降价买不起房子的人也着急。
如果真是买房子居住，有使用性质没什么着急，如果他买了房子房价涨了觉得当时买了对了，是买了为了投机用的，如果他在银行贷款的话就更着急了。
主持人范小冲：我们待会再慢慢探讨，李教授这是大学教授，说话从更高的高度分析了整个原因，我想现在开发商着急还是钱从哪来。马上得问问咱们银行的，刚才说的哪些都有道理，现在开发商过不下去了，现在这个钱到底开发贷，按揭有什么政策没有，到底给开发商，到底给不给钱，刚才教授说了现在是不差钱，现在钱都跑哪去了？
王鹏虎：我作为银行的一个从业人员，对地产也算有着爱恨交加的矛盾心理，房地产跟金融是分不开的，金融属性也越来越强。大家都知道在我们国家，世界上房地产开发也好，消费也好，作为一个投资，理财，保值增值的金融产品也好，绝对是跟金融是密不可分的。可以说地产就是半个金融行业，所以我们这些年在改革开放以来，在房地产货币化，在市场化的发展过程中跟银行结下了不解之缘，我们银行跟地产也是相伴而生的关系。但是，我们对它的感情确实比较复杂，毕竟房地产开发和消费过程中，给银行形成相当大的一部分资产，说白了相当一大部分货币应用，资产业务，必须依托于地产开采，无论是开发，投资。各加银行不同，10%几，到20%比例是有的，这块是构成银行盈利的基础。
因此，在这块我们对地产还是有一定依赖性。但是，另外一方面房地产随着宏观经济波动确实存在一定的风险，给银行经营也带来一些不确定性。特别是在当前宏观调控和信贷紧缩的情况下，银行对地产行业比较谨慎。主要来自于两个方面，一个是地产行业下行趋势，带来价格下跌，大家现在已经看到确实在下跌，不光是在一线城市，二三线城市也开始松动。在下行过程中有可能价格下跌就给银行带来风险，因为我们最早做的有两层首付，八层下帖，如果地产下跌到三层四层我们有可能存在购房人弃房的风险，把房子甩给银行处置，我们在处置的过程中不能完全覆盖以前的投放，这就是构成风险。
前两天我们前主席刘明康50%这个没有问题，因为我毕竟没有刘主席高度，整体来说50%我不敢评论。但是对于具体一笔项目，具体一笔贷款，可能他首付二层下跌到20%以上，我就认为购房人有可能弃房，对我来讲市场风险，价格下行带来的风险。
还有第二个方面在通断键控的时候，其实国家给银行设置了很多政策上的限制。我们又面临大量的政策性风险，有些项目可能在放松的时候，大家对项目的看法比较宽松一些，在紧缩的时候，对银行设置，我们实际上替国家把握项目风险。有很多项目是有政策性风险，即使银行从商业上来看，一个项目上两看可能是可以贷的，但是可能有政策性风险，我们也不敢贷。
所以，在这种情况下银行在下行的时候，在调控的时候对房地产行业还是比较谨慎的，这是开发领域。但是按揭领域也是一样，因为生产消费是一体的，在开发领域我们是谨慎状态，同样消费领域，按揭贷款也是同样态度。也请社会各界，包括我们开发商要理解，银行说白了也是一个企业，自身也要规避一些市场经济的风险，去获取利润的。我们在复杂多变的市场状态下，银行应该跟社会各界共同做一些金融创新，使得我们能够有效的应对市场上的一些风险。
我觉得我们现在更多从银行自己的信贷业务，信贷产品来支持房地产行业发展。但是，我觉得金融创新，应该从信贷产品到融资服务，现在也有PE，信托，实际上在房地产宏观调控的时候我们银行是做了一些创新。比如做了一些房地产信托贷款，我们在打包做成理财产品，再卖给我们一些投资者客户。
主持人范小冲：王总是中信银行公司理财部的总经理？
王鹏虎：理财就是两个方面，包括我们开发商，包括投资者需要资金能找到这个钱，另外也帮助手里持有货币的去找到合适的资产和投资品，实际上一手担两方，有钱和需要钱的，我们需要金融创新，金融工具进行转化和对接。我们刚才讲了通过信托这是一种方式，但是我觉得现在更重要的一种方式，因为信托对投资者来讲，特别是个人投资者来讲门槛比较高，至少100万，有的要到300万才能有一个比较好的投资资格。
我觉得下一步主要法把房地产的信贷，房地产信托，以及基金结合起来，也就是大家所熟知国外所通行的房地产投资信托基金。
主持人范小冲：下一轮我们在谈基金和信托基金。
王鹏虎：我把这个话题作为一个悬而未决，需要大家下一步需要去发展的方向。银行不能说光靠自己的信贷资金投入，我们还应该跟其他的金融机构，包括跟业界做很多金融产品创新，我们把这个话题先留下来搁置一下。
主持人范小冲：王总这一说我心理稍微踏实一点，刚才前面说了刘明康主席说，银行现在房价跌50%没事，这个信号很吓人。因为中央知道，中央最担心的是银行会不会房地产下行，会不会给银行带来风险，开发商死几个没关系。刚才说了，银行并不是这么想的，下来20%也是心里很纠结，如果大家认为50%银行没有事，所以开发商现在心里是很不踏实，现在很多开发商求人不如求己，我们金地，我们自己建立一个自己的基金，建立我们自己的融资和我们的渠道，让他给我们介绍一下我们开发商怎么自救，怎么走出一条新的路？
吴涛：我是金地集团稳盛投资总经理吴涛，我们在讨论房地产基金，房地产私募这个问题，其实不是从这次调整开始，我们是从2005年开始考虑，从2006年实施，那时候中国房地产发展还是在一个大家觉得很愉快的阶段，08年的一次调控，这次的调控，在我们看来只是我们设想了未来这个行业早晚有一条要回到正路一个阶段，我并不是在简单的说，我们作为一个上市公司我们面临环境跟别人不一样，我们在考虑这个问题的时候已经考虑很长时间了，这是我第一个观点。
第二个观点这次调控带来并不是哪个公司是死是活，或者整个房价是高是低，而是代表中国房地产整个行业未来商业模式根本型转变开始。这次调控会促成这种转变的开始，这种转变我们认为会有三个方向，三种模式转变。第一种模式是投资和开发运营的分离。在以前我们一说地产商自己去拿地，自己开发，其实在国外投资商和开发商是分开的，因为开发商更专业。大家都提到绿城集团，有一个很有名建设公司成立一年拿到50多个待建项目，他开发管理已经非常具有规模化和专业化。很多已经买了房子，看是绿城牌子，并不是绿城投资，我们认为这是未来的一个模式转变，投资者就是投资者，开发商就是开发商，很多人以前想自己又拿地，又开发，你要想好你的能力是拿地这是投资，还是去开发运营，把房子做的更好，卖的更好，这是我们每个开发商今后必须要考虑的问题。
第二个模式转变，以前房地产融资模式其实不叫融资模式，就一个拿钱的模式，找银行去拿钱，所有的人非常容易的，非常大规模在银行拿到非常便宜的钱。这时候不会去考虑任何一个其他方式的融资，在这种模式下到最后大家发现有一天银行突然不到钱的时候，你就会惊慌无措，根本不知道下一步该怎么办。其实，我们认为这次调控让我们每一个行业的从业人员，或者从业公司都要去考虑，如果在银行拿不到钱你该怎么办，卖房子那是一个很正常的事情，因为我们认为卖房子保现金流，只是保持你生存，但是你今后要想发展，要想扩张光靠卖几套房子是解决不了问题的，你应该怎么办？
其实像刚才王总说的市场上钱很多，为什么大家现在要去买房子，你认为房子未来会增值，现在CPI很高，你要去你不CPI的增长。假如同样一个产品让你达到10%左右的收益率，不需要买房子，买股票，你这时候是愿意买房子还是买金融产品，这种金融产品又跟房地产有关的，你肯定会考虑一下。这时候我们就把社会资本从整个对房产需求转化成对整个房产的供给，或者说对整个社会资源的配置。
所以，我们想在今后这一点上整个商业模式会有巨大变化，今后整个在融资和投资领域，在房地产行业里面肯定不是银行主导，而是银行跟其他融资形式的共同存在的情况。
第三种模式，我们认为在今后10年，每一个房地产公司都应该考虑的一个重要问题是资产组合的管理。我们以前拿到一块地开了一个盘就完了，在什么地方拿地，为什么在这个地方那，没有考虑做一个产品组合，你有可能把所有资产都配置在住宅上，是否考虑你的资产配置一部分在高端，低端，一线，二三四线，配置一部分住宅，一部分商业地产，你要考虑，因为很多地产公司规模已经足够大了，这时候如果不考虑这种问题，一旦出现调控，你原来所有商业模式核心，能够让你成长商业模式，最后完全让你失去一切的商业模式，所以这不是一个简单的调控现金流，负债率，生和死的问题，这是未来整个商业模式每一个房地产公司都要思考的问题。
我们在做一些什么事情呢？其实我们做的事情，包括我们在5年前，6年前考虑的事情，如何把国外房地产金融模式多元化的融资模式做资产配置，在整个领域里面，而不是一个简单的依靠一个融资模式去做的经验，或者惯例，引入到中国来。所以，我们现在做房地产基金，我们先从国际房地产基金开始，我们做了一只跟瑞银合资国际房地产基金。
同时，我们坚持做股权投资，股权投资意思，我们在每个项目上，要去做股东而不是简单去给项目融资，因为给项目融资是信托公司和银行的事情，那不是我的事情。第三，我们要做资产配置，我们要去选择优秀的项目，优秀的开发商和一些适当的商业地产项目，我们要把这些地产配置在我们认为比较好的领域里面，这样的话在未来的发展上，我们这些优秀的开发商，和优秀的项目，优秀的企业就会得到更多的资本扩张，而一些你做的投资也好，做开发也好，你都做不好的这些公司就要被逼出这个行业。
所以，我们想我们未来去做行业配置是需要有一些人去做工作的，我们很愿意在这方面跟大家一起进行更多的探讨，跟大家学习，一起来合作，谢谢大家。
主持人范小冲：听到吴总这么一说，还真不是这次宏观调控给逼的，看来已经未雨绸缪，5，6年前就已经做好布局，这是对房地产未来企业发展，投资，刚才说开发分开，如何来进行。实际上最早走出这一步，还是我们张民耕老总，这是博士级的，是房地产的元老级人物了，他过去做开发非常出名，在北京做了非常好的项目。现在也是最早成立了，特别是房地产业内人士成立的盛世神州投资基金，张总做开发商，现在又做投资基金，应该对这块，对开发商是最了解的，对资金现在也是最了解的，我们听听张总的高见？
张民耕：刚才吴总说的特别好，我们干这一行人的感受都是共同的。我还要说一个开场，困境，磨难是一个人成长旅途当中必不可少的环节，对一个企业是这样，对一个行业也是这样。其实吴总说05年开始考虑整个房地产发展模式的问题，其实我们都有一个感受。05年全国工商联当时叫住宅商会，改名为房地产商会的会上聂会长有一个讲话，讲话意思和刚才吴总说的整个方向是一样。
第一房地产开发模式，所谓香港模式要走向美国模式，香港模式就是所有环节通吃，连投资商和开发商都不分，这样你总有一天会死在自己投资和开发两个不可兼顾，投资来源会枯竭。第二，只有债权融资没有债权融资，没有其他种种融资方法。我们老说我们房地产是一种商业模式，而真正国际上房地产已经走到金融模式。还有一点持有和开发，我们当时说中国房地产是黑盒子采一个扔一个，没有持有自己的物业。原因很简单？你这种金融模式，开发模式，使你根本没有资金去持有。
当时聂会长和我们商量，是不是有办法来改造这种模式，当时还是因为日子太好过，没有困顿，以前也碰到过几次调整，调控，但是没有那么严峻。这次号称史上最严峻的调控，使得开发商真正的去思考这个问题，而且真正的去做这样的转变。所以，当我们要做基金的时候，一呼百应，大家都认识到这是我们切肤之痛，中国的房地产开发模式，融资模式和资产配置模式都是要一个改变，于是就有了中国房地产基金的蜂拥而上，或者是如雨后春笋，现在不会少于500家，在操作资金不会少于1千个亿，每家搞2个亿就达到了。
我冒昧说一个结论，要从这次房地产调控困境当中走出来，当然有的企业走的出来，有的企业走不出来。走出来的途径之一，就是使得自己的资金模式金融化这可能是一条出路，金融化有很多，包括和银行，和信托，和基金，和PE。总之，要使自己的资产渐渐变成一种，仅仅和金融资产一个是可控的，一个是不可控的，随时要流动起来，随时要和所有持有资金的人进行利益交流，分享。中国现在居民存款一说有40万亿，70万亿，中国社会还是不缺钱的，中国的房地产应该是能够走的出这一困境的，谢谢。
主持人范小冲：现在说M2已经达到81万亿了，也就是说民间资本看来还是非常多，而且房地产也很缺钱，主要还是金融创新和金融管道不通常所带来的。朱旭东同志刚才也说了是中国房地产信息集团，对市场的动态，对现在和未来走势应该是最有发言权的，因为你们的大股东易居，也是对所有销售数据非常清晰的，现在形式到底怎么样，是不是只有降价才能回笼资金，还有什么办法？
朱旭东：各位下午好，刚才主持人讲现在形势怎么样，涉及到降价的问题。其实，这个东西一定会降的，我们现在跟服务开发商也好，他们走的都是这个路子。因为在这个冬天里面除了降价是没有第二条出路的，而且我们建议要么不降，要降就直接到底，不然的话等于自己再跟自己过不去。因为这个论坛是讲融资，其实易居中国一致认为是一个做房地产销售公司，我们今年销售额也在冬天的情况下也会超过1200个亿销售额。其实，我们在金融这个行业里面也算粘一点边，因为我们自己成立了好几个投资基金。包括宜居中国自己的股权投资基金，都是做资本上进入。
但是，我们做的跟各位大佬不一样，我们是介于在市场，开发商，和银行，包括私募基金中间的脚色，其实整个市场并不是缺钱，钱真的很的，刚才几位老师也讲了，不管民间资本也好，私募基金也好，海外私募，国内私募也好，都非常多，1千个亿还算一个小的数字。关键在于啊他们敢不敢投给你，这是很关键的。我们平时接触很多开发商都要求我们帮他找钱，很多有钱的基金让我们帮助找项目，还有人拿了开发商项目找我们问这个东西能不能投。
其实，我们在这里面也是非常的纠结，我们做融资的尝试是基于如何退出来考虑的。不管是谁，投了钱，投了基金也好，私募基金也好他必须要退出，他的价值必须在退出中得以实现，没有一个做私募，做投资银行的人是把钱想沉静在里面，拿一堆资产在手上。如果要退出的话就必须考虑他所投的这个项目能不能套现，能够套多少现金出来，多长时间，回报率是多少。这个时候，作为我们这个角色来讲，我们的意见和我们实际操作会起到一个非常大的动力。一般像美菱也好，CS也好，他们要找一个房产必须找易居开报告，这个项目具备市场价值，而且在多长时间里面是可以完成销售，销售的比例大概是多少，价格大概是多少，他们才能把钱投入到这个项目里面去。对于我们来讲，我们的责任就非常重大，必须有很好的判断。
我们自己成立一个基金以后，其实就是一个跟投的基金。我们投了他们就更有信心，既然你自己都投在里面，一定是没问题的。
主持人范小冲：近水楼台先得月。
朱旭东：你又是做销售，信息的，能够保证我们安全退出。开发商在这个冬天里面，如果想找到出路，降价一定是最后一条出路，就像我可以卖地所说的我可以卖地，我也可以卖项目，股权融资，最后大不了我把房价降价全部卖光我不做房地产，已经把我们的出路都解释清楚了，无非就是你要找到一个愿意投钱给你的公司来帮助你一起度过这个冬天，谢谢。
主持人范小冲：这是刚才司慧萍说的降价是最后一个出路，唯一比较好现在社会舆论开始跟09年不太一样，当时都在卖开发商，现在在说契约精神。
朱旭东：在上海哪个售楼处砸的最好，房子卖的最好，这么一种迹象。
主持人范小冲：当然几家欢喜几家愁，有房子的人都说资产缩水了骂开发商，没买房子的人也逮到了一个机会，开发商不能像“范跑跑”，有很多社会实际上资金并不缺。我们看一下下面大家有什么问题，大家一起来看看，还有什么出路，融资还有什么模式，还有什么创新，看看我们下面大家有什么问题。没有的话，我接着问。李教授，我想时间也有限，我们在这就不做长篇大论了，有好的文章，最后蓝筹地产，包括经济观察报，也都是地产结必读的报纸，而且所有标杆企业都是他忠实读者，在那还有很多机会。
刚才也说了不缺钱，另一方面开发商又缺钱，有没有什么办法，找什么样的，不要详细特别论述，还有什么样的创新模式，因为您是搞理论研究的？
李宪铎：其实刚才我要说的是什么概念呢？关键要创造一个良好金融环境，金融绝招是无中生有。打破手里的限制，施工限制，必须的钱你来花，国外的钱国内花，国内的钱国外花等等这么一个问题。金融之所以是无中生有非常绝妙，这个套路大家都很清楚，说到融资直接融资间接融资两个大的方式，直接融资是发股票，发债。咱们好多蓝筹地产都是上市公司，其实股票这个东西非常神奇，怎么把M281万亿变成可以使用的钱，变成房地产开发商可以使用的钱，这是一个大问题。
主持人范小冲：现在政府专门拦的就是这个。
李宪铎：所以创造一个良好的融资环境是非常重要的，得解决几个缺位，不再多说了。
主持人范小冲：金融创新就是把这个怎么能够绕过去。
李宪铎：对，包括资产证券化，其实11号有一个调研报告我也去了，这几年股票市场非常不好。我们提出发展多层次的市场，要场外市场与场外融资，您要发了股票等着上市成本还挺高，规模还挺大，还有一个培养期，审批。除了规范市场，还有场外市场，这是金融自由化的问题，能解决金融自由化就绕过去了。
主持人范小冲：现在场外很热闹，号称场外有4.5万亿民间资金在往来，温州，鄂尔多斯已经有些放高利贷的已经跑掉了，风险也很大。
李宪铎：对，所以怎么控制这层面，在国家管理层面上鼓励民间融资，民间融资是可以允许的，但是是银行贷款的4倍。咱们进入微利时代，竞争不如合作，首先合作是自己公司里面，如果能挣到钱，大家原来在这发财也可以，如果有美好前景就可以，别忽悠人就好，比如买房送车，还有一个人民日报登的买房送媳妇。如果说好的职业融资最简洁，效率最高，然后还有就是依靠银行，银行不是说批评你，银行典型是锦上添花，嫌贫爱富。我同意王总说的话，也承认银行对房地产做了很多贡献，既然这样，在冬天银行跟房地产联手，尤其特别好的房地产企业特别给予支持。
这些东西本来在金融界里面有一个培养客户，具有发展前景，会建立非常好的合作关系银企合作，我感觉银行那是筹集资金来源的事。我不知道银行搞了没有资产证券化，发了贷款之后怎么进行现金流，其实最根本是流动性。咱们银行现在吸收存款也很多，存在准备金率20几，现在80万亿就很多钱了，还有保证金相当于又调了3个百分点，手里握了很多钱。政策，环境，银行携手我就能度过难关，我这么相信。
主持人范小冲：银行肯不肯携手，其实银行是愿意携手的，关键上面有婆婆，婆婆说房地产不能娶回来，现在这几个都是坏小子，不保险？
王鹏虎：房地产作为整个投资消费三架马车，肯定是银行必须面对的问题。刚才我起了一个头说到，现在房地产投融资必须证券化。因为房地产有一个特点，一个就是说风险相对集中，比如我投一个项目，我不管是开发还是投资还是消费，我可能就集中在这个地块上，这个地块是不能复制，不能挪动，我可能对这个项目风险，开发商风险，这个城市风险我都得承受。但是，我如果把它打碎了，分散了，资产组合了，我相对风险就被分散掉了。
刚才上一场讨论不要把鸡蛋放在一个篮子里，对于投资来说越分散，投资可进入度越高。第二点，房地产投资单笔比较大，不像一般金融投资，可能买一笔几百块钱，可能几千，上万贵一点也能买，但是投资一个房地产可能几百万，几千万，怎么有几万块钱也可以投资，必须进行证券化。所以，从风险分散化可进入性，再到投资品本身门槛，房地产证券化肯定是一个趋势。刚才几位业界专家也提到，对中国银行业来说房地产证券化也是我们一个机会。
首先我可以把进入到表内房地产信贷资源，当时在银行间市场发行MBS房地产按揭贷款产品，因为我们金融危机大家对证券化产品都有很大的疑问，没有往下搞，这是一个开始尝试。另外对银行来讲证券化非常大的机会在什么？当时所有钱都在银行体系里面，我们银行通过自己手把资金引导到该去的地方。尽管我们有PE，产业投资基金，有各种各样的基金，但是最终这个钱还得从银行来引导。首先我们来讲，我们是最终老百姓出钱的地方，包括机构，钱都在银行出，我们是来组织所有长期销售额，PE也好，VC也好，最终还去银行落地，因为钱都在银行那放着呢，从那个渠道再转化为投资渠道，这是一个源头。
第二点银行非常重要，我们对很多基金，我们必须有银行来提供一些可让投资者相信的服务。比如说我们的 托管服务，分红服务，帐户管理服务。因为大家都相信银行，如果一个基金不托管银行，大家对他不太可信，到底赚了多少钱，什么时候给大家分红，会计制度是不是完整，有效的，这个大家都有一些疑问。所以，银行在这里面我们就起很大作用，一个我把表内给证券化了，然后我可以有更多资金和头寸来继续做房地产信贷，这是一个，证券化给我们的机会。
第二个，我银行最终组织我的资金去投向证券化的一些房地产金融产品。第三个，我们必须承担了一个，让社会公众放心的一个责任，因为大家还是相信银行，这就是我们能做到的事情。
主持人范小冲：现在看来还是加杠杆，而不是去杠杆？
王鹏虎：对，我们并不是因为市场环境不好，政策有些限制我们就抛弃了他，银行绝对不是嫌贫爱富，银行必须为大家的钱负责任，根据市场的变化我们把自己的服务做的更加细致，做的更加专业，让大家更加放心。而不是简简单单你现在市场都不好，我们把储蓄存款简简单单用信贷的方式扔进去就有问题了。
主持人范小冲：大家一直说开发商绑架银行，后来我发现不是，实际上在银行里面真正的，哪些工业，国企，包括很多地方融资平台，有时候差个5%，10%，一个坏账率可能都会造成很大的危机，而房地产刚才也说了，降50%也美事，实际上还可以在接着加杠杆，把本身存款，贷款，包括按揭还可以证券化，实际上房地产并没有绑架银行，银行里头我们房地产的风险应该是最小的。你想哪一个存款敢说你憋50%我还没有事，我们肯定要慢慢，是不是在这方面教授再好好的研究研究，帮我们开发商也说说话，开发商并没有绑架银行，银行说房价跌50%，银行都每时？
王鹏虎：这不是银行说的，首先不是银行说的。
李宪铎：其实现在银行也很困难，主要是货币政策很具体。前段时间网上也挂出来有几家银行坏账已经70%，银行也紧，当然也有困难。所以，还是直接融资那块想想办法，可能对自己企业发展更好。
主持人范小冲：还是吴总这，未雨绸缪。我们刚才在这说了，你们现在觉得在做基金，金地也有一些商业，不知道你们开始有没有研究，是不是也做了一些准备，做一些商业，今后瑞斯（音译）出来怎么打包，现在基金规模到底多大？
吴涛：首先一点就瑞斯这个问题我5年做了研究，从现在看，当时5年前看，看5年，从现在往后看3年还不具备这样一个条件。由于，瑞斯需要很多法律，税务，以及对整个资产管理有很多要求，不是一个简单把这个东西卖给老百姓就解决问题了，其实是一个变相上市过程。这个过程，在今后下一个5年，我们相信肯定会出来，到底有多乐观，我并不太乐观。
第二个，目前阶段我们作为一个地产商如何来应对融资的困境。我刚才说的是一些思考基础，这些基础会得出一个很自然的结论，目前作为很多开发商现金流有一些问题，同时融资成本比较高，负债率比较高。所以，我感觉每一个开发商应该考虑的不仅仅，不是说现在你要拿多少钱的问题，而是要考虑今后你要生存和发展，你现在应该怎么去思考，现在应该做的动作，不是简单的去卖几套房子。我相信通过降价去销售，回笼现金流现在是最明智的一种做法，但同时，其实你也应该去考虑在一些项目上，你应该去考虑一些引进股权投资者股权合作，合作的好处，一方面给你带来了股本融资，可以并到你公司的表内，同时也降低了你的负债率。
在这个方面，我想目前国家在各条融资渠道商在明文禁止是债务型融资，你仅仅想我再去借一笔钱，借到最后会发现你真的没地方借到钱了。因为从中央政府到地方银行限制就是债务型融资，我们在整个国家金融政策里，从来没有限制股权，因为可以带来增加供给等等。所以，我想在每一个开发企业都应该思考的一个问题，这也是金地集团一直在思考的问题，怎么才能够充分利用社会资本扩大自己的资本基础，扩大自己的管理规模，然后在下一轮扩张中能够占有优势。
所以，我们董事长有一句话，在跟我们内部讲话里有这样一句话，在这里提出来跟大家做一个分享。“我们林克董事长提出在过去10年，那些成功的房地产企业做了两件事情，第一件事情是上市，第二件事情是全国化”。在今后10年真正成功房地产企业必须做好另外两件事情，第一件事情是要做好房地产金融，第二件事情是要做好商业地产。今后，我们可以想像在未来10年这些开发商肯定不是未来开发商，到底未来10年谁能够排在前面，就看谁能够把这两件事情做好。
我今天在这跟大家分享，希望我们能够跟更多合作方在这些领域有一些共同探讨机会。
主持人范小冲：刚才说到一点，债权现在是越来越难了，首先是银行想从这拿到便宜的债是拿不到了，信托，也有很多以债的方式进来，抵押物也要了很多，打的折也很大。是不是这些开发商没有钱了，管张总要，他都给呢，有什么样的条件才能给呢？
张民耕：今天就是要跨越经济，这个跨越里面，我说两个很实物的问题。一个就是要做金融创新是离不开原有的金融机构，原有的一些模式，要在这个上面再走一步，很可能是很小一步，但是很管用。我们现在和金融机构合作，包括信托和银行，我们想做一些信托和银行在前端的事。银行要做信贷业务，尤其房地产没有市政是不行的。但是很多项目在拿到市政之前，经过判断就可以判断出是一个好项目还是不好的项目，那时候我们可以走的比银行早一点，可以早期进入，进入以后，我们把它培育成一个好项目，尤其是我们的进入扩大了资本金，减少了负债率，改善内部治理，完了你去银行信托，去拿钱，如果你是一个好项目拿钱就容易一些。
在这中间银行和信托对我们的帮助也是很大的，刚才王总也说到了监管。我们特别强调，我们饲料基金募来之后，不存在我们公司库里，一定是存在银行的帐户上，银行是随时随地，我们和投资人，我们和LP共同签订一个投资协议。关于监管有些什么具体条例，都是要交给银行，银行我给了钱，银行还要按照这个条例来管我，这样不是约束了我的行为，不是减少了我的行为能力，其实是对我增信了。
还有我们在具体操作当中大于一定金额，我们除了前线监管人员在监管之外，我们还有后台，后台是什么呢？大批量资金出去必须通过银行的网银出去，这样就彻底把这个钱，过程当中泡沫问题给解决了，这是一个中间。还有一个我们要睡的比银行和信托还晚，有一些银行和信托的资金，比方近期已经发生的现象。今年，有一些企业如果是年底贷款到期了，他会面临着非常难受的日子，合作单位，首先民工要拿工资，其次是合作单位材料款，设备款，然后银行要催债，要拿回来。
这时候有一些银行和信托提前给我们打招呼，你们能不能接应一下，这些项目本身应该没有问题，我们监管到现在都知道，只是由于销售慢，一年拖成两年，我们所谓睡的比银行和信托晚就是这方面，我们和银行和信托签订一定协议，在什么情况下我们可以接管，这样就找到了我们生存的理由，同时也是金融创新，使得开发企业，其实本来不是一件特别坏的事情，只不过因为调控以后，限购限贷资金链条拉长的问题。
另外，还有和我们被投资方，确实不是拿着项目来，土地够便宜我们就给钱，确实开发商也有个思想观念的转变问题。第一要建立一个分享概念，咱们开发商吃独食吃惯了，本人也是开发商出身，以前除了借贷利息我要还以外，其他我不和任何人分。现在，你一定要有这个思想准备，以前我有个猜想，如果以后土地价格降下来，会改变什么。土地的价值是按照几何奇数在上涨，总有一天你资本金不够开发增长需要，这时候最好办法就是跟别人分享共同开发。以前债权融资没有那么好日子，一定要建好分享概念，分享思想准备。
第二，及要分享，就要准备你有别的股东进来，对你会有监管。我们发现经常碰到两个问题，使得我们不想给钱，他们也不愿意拿我们的钱。第二就是净调，一个是由于不规范，有一些开发企业小规模，或者几个规模连着做，每一个项目我们习惯于叫10个碟子六个盖，都混成一团，我们合作只是一个心目，上面资金流分不清，净调的时候很困难。还有做假账，我一看你做假账就不敢跟你合作，还没进来你就做假账，以后怎么合作。
还有一个怕监管，我们会有两种模式，一种就是真正的股权到最后我和你一起分，还有一种阶段性加强融资，你过了难受的时候，没准信托融资就给你钱了。尤其后一种，反正这两种我都要对资金进行非常严格监管，许多开发商又怕这个，又怕那个就不太容易监管。确实他们打退堂鼓我们也就算了，我们想确实像刚才吴总说，开发商绝不能抱着我借一笔钱过了这个日子就可以了，一定要对自己长期发展有一个战略思考，今后自己金融渠道怎么建立，建立一种什么样的渠道现在要有比较系统的思想。通过我们一次两次PE私募基金告知，可能能够找到一些和未来金融模式合作的途径，这样很可能我们也在成长，被投资企业也在成长。
主持人范小冲：看来张总那有钱，PE那有钱想拿到也不容易。刚才张总说了一个，我听的很清楚，创新可能还不简单光使无中生有创造一个什么样的模式，把人家的钱圈来怎么样弄出去，实际上利用自己的专业能力，从过去很多传统的金融模式，从银行，信托，大家结合在一起我为他提供服务，我在某一个环节上利用我股权投资的便利，我把这个链条接上就是创新，创新还是无止境，这样最好。最后一个问题又到了我们中国房地产信息集团，刚才我们都谈到，实际上当然说困难很多都是住宅上的困难，限购，限贷，商业地产还不错，但商业地产我听说易居成立了一个易居中国，你们也有基金，你们对商业地产这一块怎么来看的？
朱旭东：商业地产其实现在很多开发商在冬天都在转型，把它作为一个战场在开发。其实商业地产我曾经在上海那边也讲过，商业地产跟住宅开发完全是不同的两个领域。我们现在很多开发商是做住宅开发出身，因为宏观调控原因转向商业房地产这是很危险的。因为商业房地产跟住宅开发是完全两个路子，称之为至少要具备4根支柱才能撑起来，一个就是商业规划，跟住宅完全不一样。而且我们很多国内建筑事务所根本就不懂如何做好商业房地产的规划。
所以，纯粹拿住宅观念，住宅设计事务所转成商业去做设计的话，我们商业建筑设计。
主持人范小冲：重点来说商业地产资金链的问题，住宅往商业转，信息待会从住宅怎么转向商业，待会还有央视名嘴，还有一个精彩论坛，大家还是解决资金的问题。
朱旭东：因为商业沉静的资金比住宅更多，是一个无底洞，我们一般是不建议开发商仓促转向商业，比住宅吸纳资金更厉害，对你资本要求更高，沉淀时间更长，对运营产生回报要求更高。
主持人范小冲：现在大家想突围往商业，看起来是更大的一个陷井。
朱旭东：这是一个美丽的故事，甚至是一个美丽陷井。其实万科余亮发了一个微博，第一条现金为王，第二销售，第三个就是把谨慎拿地，第四就是管理上进入一个冬天模式，节流，第五个就是自我锻炼身体，这就是万科2012年的过冬模式，很多开发商应该向他学习。
主持人范小冲：看来大家对于冬天已经达成共识了，看看冬天怎么过去，真正过了冬，过不了冬，看来主要跟资金有关，就看备的粮食够不够。刚才我问了有我们学院派李总，银行王总，还有开发商，还有专门做PE张总，还有房地产，应该来说你们是服务机构，中介机构。我们问了一圈，听了很多建议，但是刚才说了，真正怎么样看来还得练内功，还得冷暖自知，应该向吴总学习，未雨绸缪，开发商现在还得顶着这个冬天，我们争取在下一个春天的时候，今年是2012年，我们在兰州地产大会的时候看谁还能参会，那就是说谁已经过了这个冬天了，谢谢大家。
主持人杜斌：非常感谢几位给我们来非常精彩观点，也谢谢范总您辛苦了。接下来就要进入到今天下午论坛第三个阶段，其实关于第三个阶段的话题，刚才范总也提到一点，就是关于由住宅向商业地产转型所面临的契机与挑战。我们主要分两个问题来说，一个就是关于从09年开始，很多企业开始从住宅往商业地产方面转，但是转归转，嘉宾也谈到资金方面就是一个无底洞，怎么应对困难，解决问题是一个非常大挑战。
