还有我们注意到特别近几年来好多企业也开始转，由原来高负债，转向轻资产，这样的模式到底情景怎么样，这也是接下来我们要重点讨论的问题。下面我们为大家介绍一下第三段论坛几位嘉宾，他们是：
全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波先生
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生
世邦微理仕北方区资深董事总经理金勇先生
北京汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明
正略钧策略咨询合伙人袁伟达
卓越置业集团有限公司北京公司副总经理孙彦彬
在刚才进行第二轮论坛的时候，范总亲自主持，那时候意识到一个问题专业态度到了，确实像范总专业人士出马，对于论坛整个热点把握，话题把握非常非常有必要。在第三个阶段，我觉得我很有必要傍一位专家，由朱凌波先生担任第三场论坛主持，我们共同献上这么一个论坛。我们这个论坛主要谈到商业地产由过去住宅转向商业地产，面临的一些问题。其实提到这个问题之前，我们首先想向您提一个问题，目前这些企业转向商业地产这一块，大概分为哪几种类型，我们大概知道有几类，有的是属于一直潜伏然后开始转型，还有一直就是两条腿走路，商业和住宅并重，还有一些从起步开始就是选择了商业地产，我知道可能大概这么一些，还是请您给我们做一个更详尽专业的介绍？
朱凌波：非常高兴有机会跟大家交流商业地产相关问题，首先从前端就进行限制好了。如果从住宅转向商业地产，这种类型很清晰。原来纯住宅的开发商转型做商业地产，我们叫商业地产开发商，再往前走就转型为商业地产运行商，比如拿万达举例，最早做住宅，后来又做商业地产，也是符合房地产萎缩版。比如城市综合体我们说是商业地产模型，其实也是符合地产萎缩版，里面有购物中心，商业街等等。但是，到第三阶段就是房地产开发商向运营商转变，这才是真正的一个问题。到万达现在已经开始做影院，百货，已经转变为零售商，运营商。
所以，我们说从住宅角度，房地产角度来谈房地产的转型这是一个很窄，像中兴资本，平安，光大等等。商业地产应该树立一个光电，商业地产和房地产我认为是两个不同的行业，或者是产业，我就说这么多。
主持人杜斌：包括第二阶段有一位嘉宾也谈到这里面跨了很多，特别也提大一句话，商业地产资金是无底洞，即便是一个无底洞，很多情况下我们企业也是明知山有虎偏向虎山行，如果我们想往商业地产转就要考虑这些资金问题，到底该怎么应对，我们请教一下郭先生？
郭增利：非常高兴参加商业地产的会议，事实上无底洞，我觉得土匪是在我们整个房地产公司，资产结构上要做一些深入调整，也把商业作为一种产品，独立的产品去进行运作，我觉得是可以谈转型的。但是真的用商业地产去规避住宅当中遇到的障碍，可能是错上加错的事。最主要原因，就像刚刚前一位嘉宾所讲的资金沉淀非常大，如果限定在咱们今天这个主题住宅去进行转型，有一个门槛。我们住宅产品事实上最核心功能是能够按照自己假想的户型卖出去，我们发现在做商业的时候，用地产上思维，无论假想的一切商业规划都是无效的。
所以，这就造成一点，我们产品在开发过程当中会面临非常大的局限和困难。还有一点我们住宅地产商目前需要克服很大的障碍，做商业房地产，特别是购物中心，实际上我们在做什么呢？我们在做消费者，做我们未来的租户，服务型的工作。但是，反观，国内有很多住宅地产商，说句很难听的话，可能连我们自己住宅小区物业进入到商业，当时我就举了一个非常严峻的例子。我们国内很多的开发商，可能把房子卖出去，未来物业管理也是自己公司成立的，不会去想未来业主生活在什么样的环境下。
所以，我想有这样一种理念，未来在做商业门槛根本就是难以逾越，而且在国内有大量开发商确实存在问题，连物业都做不好怎么做商业。我觉得住宅做商业地产确实有一些机会，事实上在中国做商业地产有多种产品。我们说现在讲商业综合体大家都比较青睐，可能主要是从资金结构本身，资金筹措角度沉淀下来我们的商业出售住宅，可出售的部分。但实际上，我们综合体，购物中心，我们社区的购物中心有这么多种产品，我们反过来开发商，住宅开发商可能在关注别的专业商业房地产商在开发产品。当我们把住宅地产商，盯在大型购物中心的时候，不如做出非常漂亮，如果舒适整个大盘居住区的商业配套，这种商业配套，你可以管它叫社区型购物中心，不但可以改善我们的住宅品质，实现我们住宅的议价。反过来说，整个对你未来做连锁性住宅开发也会非常有帮助。
朱凌波：秘书长这个话题已经严重偏离了主持人问的问题，你这个专业问题一会我给你提。刚才朱凌波提的问题，还是谈住宅，或者叫房地产转型面临资金多元化困境，或者面临资金困扰跟做住宅有哪些区别，包括房地产，住宅转型做商业地产面临资金未来空间和危险，跟住宅相比有哪些。我先来梳理一下，我们再来问各位。
首先前面一些嘉宾我也听了，尤其第二场介绍住宅转商业地产更危险，金融品种更少。我们详细来解剖一下，首先商业地产概念，本身我们要给证明，它本身是一个不动产的概念，它的主题不是销售竞争力，所以不是按照住宅现金流方式来回笼的模式。而且它创造价值更重要的方式不是销售，是持有经营，长期经营的资产价值和资本价值。那么，实际上商业地产面临资金困境和住宅不同在哪里？就在前期，我们现在说房地产商，住宅面临资金困境只是由于资金调控造成的信贷缺失，或者销售资金的缺失。
而商业地产开发商面临资金困境不是一个短期，而是中长期，多元化，产业链，系统性的缺失。为什么这么讲？首先我们现在说资金不缺，跟商业地产长期持有资金性质不一样，就不是商业地产需要中长期品种。一个物业，包括购物中心要40年，酒店这些都要40-50年长期经营，如果靠租金经营回报率可能要20，30年更长周期。那么靠银行短贷长用流动资金，或者项目贷款是不足以支持的。
所以，我们在前端就缺少8，9，10年，更长的信贷。尽管我们有投入运用商业运行抵押贷款，有已经投入利用，大于等于银行利息的物业才可以拿的这个钱。所以，在前期我们没有支持做商业地产，或者住宅转型商业地产专业资金，这是第一个。
第二个，沉淀了大量资产，前面很多嘉宾也讲了，这些资产怎么来变现，缺少这种资产，还有资本变现品种。商业地产面临困境不是我们现在困境，而是金融体系一开始没有设置，没有把国际化品种拿过来的困境。我希望就这个问题，我们听在座几位嘉宾谈一下你们理解的商业地产面临的资金困境，资金风险有哪些？
金勇：咱们看到整个开发六条，住宅的开发和后续的销售实际上相对比较简单。你看好一块地，基本上一种资源型的投资，三环一内，四环以内，四环边上，东西南北一算可以基本定了，金勇：只要大事没有问题赚钱是肯定了，开发抓质量，抓设计，这几个点你把握住了，能够有非常好的销售团队这个事就成了，大概周期3年，最长3年，想大点，长点，基本上再大一点像3，5年就拿下来了，商业地产不是这样，商业地产实际上是20年的一个周期，往少点说10年是最少的。
第一拿银行贷款这个事情越来越不靠谱，前面一部分可能可以，这中间会产生很多问题。还有，不是一下子就能看清楚，到底这块地做什么东西是能够得到多大的汇报，咱们现在做好了，咱们讲的零售商业地产回报比较快，所谓回收率一般5，8年就能拿到。还有一个最大困境，根据现在形式来看，实际上住宅销售受到的阻力，对商业房地产的影响还是直接的。
有时候一看到我们现在的调控都不是在商业地产领域里面，我们用很少的方式卖住宅，可以沉淀在商业里面，从商业开发也好，商业运营也好至少有一定的底金了，可以拿来做运营，管理都很方便，住宅在综合开发里面变成了一个出现很大困境。你销售不了，购物中心也好都慢下来做不下去。但是，因为我们看到整个商业地产会延后住宅这边，所以我现在没有看到太多的问题，但是在过几个月，商业房地产开发就会遇到很多问题，资金从哪来，怎么能够继续把开发做下来，怎么样完成。
中间一个很重要的事就是要找长期资本，咱们提到很多私募基金，能够超过4年，我一般都是2到3年，最多2年以后有一个延期，在这个环境里面怎么能够有一个解决掉长期的资本这是一个挑战。但是钱又很多，这是一个非常好，非常长期，但是没有能够大量变成我们商业房地产开发的核心，这是一个很大困境，为什么？现在一个是政策上的事，把政策抛开，实际上还是一个管理团队的事。住宅判断很简单，你要做商业开发判断就没有那么简单了，有没有这个眼光。有没有操作，商业管理上面你用管理来把价值提升起来，有没有这个管理团队，有没有这个管理质量。
我以前说你可以用中介，而且应该大量用中介，但是真正你自己作为投资人和中介，或者顾问公司想法是不一样的，你是一个风险，你等于是来承担风险的，快了，好了是你自己的事，顾问也好，中介也好你要不行了，你没有任何风险。而你是管人家的钱，在这方面来讲是一个很重要事情，钱大量在房地产里面。
朱凌波：大家想想万达这么快的拿地，为什么还能挺下去，而且万达还很从容来做，这种中国化的内资金模式，我就提示一下，大家可以共享一下。
李亚明：其实您说这个问题，我刚才也想了想，本身这到题是一个伪命题。而且您刚才说的这个问题现在没解，这必须要需要时间。其实，我觉得我们批人上来，包括前面几位嘉宾更多说给80后的年轻人。其实从93年朱镕基时代的调整，包括97年取消福利分房，外销房和内销房合并。当时94年北京外销房合2，3万，现在房价还是这个价，包括98年金融危机，包括97年，我觉得信心非常重要，没有特别可怕。
谈到刚才这道题从住宅转型到商业地产，首先很难转，95%的人转不过来，当然有几方面因素，一个是外部，一个是内部。外部首先是刚才说做商业地产开发，首先得有资金实力，要不然你就别别人做的时间长，摸索出来经验。现在资金，金融环境，保证住宅都为转型做商业低产没有创造一个良好环境，现在往这转没戏。第二是内部原因，第一是重组资金，第二是合理程序，第三是专业人才，也不能叫一个人才，应该是专业的团队。商业地产开发，应该团体比单个人更重要，而国内现在这种做商业地产开发的人才，应该是少之又少，这个网上媒体报道也非常多了。其实，我想说的是一个观念，市场把大家逼到今天这一天，尤其是传统住宅开发商，我们享受前20年，十几年也好，住宅地产开发的一个黄金10年，我们一直没有去想，一旦风险来临，我们应该怎么积极面对。
我觉得现在就是什么呢？应该观念调整是第一，如果你想转，那你就要放弃，放弃做快钱的观念，要学会去精耕细作，去挣大钱。如果你想一日，或者几年就想暴富，有一个大跳跃就不要到商业地产来了。纵观全球经济，看企业就分三个。一个是叫做领先的，应该是叫做游戏规则的制定者。第二游戏规则的追随者，第三是游戏规则的破坏者。如果你想当破坏者到商业地产来还是有机会的，先说这么多。
袁伟达：刚才朱总也提到我们现在讨论是以持有为主的商业地产，如果抛弃持有销售在这种环境下，商业地产销售应该比住宅过的更乐观一些。在谈到刚才朱总说的现金流的问题，从国外也好。其实最典型的代表就是上海，再就是一种轻资产模式，万达好在哪呢？有一个好处，特点是在于他的住宅，销售自己提出来叫商业地产，现金流和资产，我追求两个现金流平衡，一个是单向现金流平衡，一个是公司层面，这是万达，他之所以能做到这么好。其实，万达我们也做过一些研究，万达其实也一直在追求这种资产的证券化，他也曾经是上了商业地产但是刚开始没有成功。
另外我们来说一下，这种重资产模式转型有一个问题，你的周期比较长，你必须忍受住宅低产转型为商业地产的阵痛，你想赚快钱不太可能，你必须要一步一步的，从住宅然后尊重商业地产发展规律，从建设开始到运营，是一个长周期过程，这是一个。这是香港的模式，重资产模式。另外一种美国或者欧洲，包括像新加坡，日本轻资产的模式，他有一个比较成熟的资本市场，还可以把资产，商业低产资产证券化，应该是几年前很热的地产。可以把我们资产打包卖给大众投资者，又不失去对物业的控制权，这是一个很重要的事情。如果上的话，像一些中小开发商是很难排的上队，这是我的感觉。我们按这种经营环境商业地产资金来源没有多大来源，第一银行资金是一个，我们现在比较热的PE算一个。首先银行贷款开发贷是一个短期，能不能把开发贷转经营贷确实是一个值得商榷的问题，然后PE也是一个短期的这种资金提供者，他很难支撑整个商业地产发展10年，甚至更长的时间，往往是2，3年之后就需要退出。
而在国外可以是和商业地产结合起来用，我PE退出的时候可以进行卖出去，在国内不行，如果PE退出，要不就是原来的开发商接盘。目前来看国内短期内推出可能性不大，国外发贷款，个人感觉国外发也难度比较大。首先按我们商业地产资产来看，最多是综合性物业，产权往往是复杂性，业态也是复杂的，这样对于国外投资人来讲，更清青睐于单形态的物业，运作也更加好一些。另外，应该说是经济情况在这里，还有我们的团体，也是在运作这方面有所缺乏，这是我的一些看法。
孙彦彬：大家下午好，我是来自深圳卓越集团。作为开发商，我可以跟大家分享一下，我们目前在商业这块已经完成了100万平米的开发体量，目前商业土地储备也有在300万平米，分布在深圳，青岛，上海，杭州，主要是经济总量比较高的一些城市。我们从企业发展的轨迹来看，大家遇到的问题我们都有遇到。第一个一个资金的问题，目前包括我们在深圳CBD已经成功开发运作了9个项目，包括写字楼，包括商业综合体都涵盖。一个从资产配置来说包括写字楼，酒店，都有，我们可售比例在企业发展前一个阶段比较多，为这一部分能够支撑我们现在持有一部分商业，跟其他一些模式也是比较一样的。
再有就是住宅，通过住宅的快速销售来变现一些现金持有一些资产。目前来说，我们位置选择也十分重要，都在时针的一些核心区，主要城市一些比较好的地段，包括我们写字楼租售情况也非常好，应该实现一种正态的资金流了。这个目前来看，我们已经经历过了一些其他企业需要转型阶段的过程，我们应该走的比较早一点。另外，从我们整体布局来说，我们起点比较早，我们拿地成本，包括土地开发合作方式，我们都采用旧城改造方式，相对来说成本是比较便宜一点的，这样的话我们财务压力就会比较低一点。
目前项目建成也在做企业商业地产贷款这块能够维持，或者提供更好的发展机会，对现金流也是一个比较正向的。第二，我们在这个阶段，大家都做地产，我们怎么能够提升我们卓越商业地产的品牌。第一依据我们现在经验，加强产品线建设，我们在集团内部，包括我们购物中心世纪中心，购物中心产品线，包括时代广场写字楼产品线，目前也在极端开发设计了信息管理系统，所有的这些标准化，包括已经向上海，青岛，杭州在输出我们的品牌，包括产品标准都在统一。
第二，我们在探讨一些内容为客户带来增值的部分。因为要持有的话，能够给客户带来他持有部分能够产生价值，这是我们重点考虑的。目前我们世纪中心这个项目，我们今年获得了美国绿色建筑委员会颁发的经济认证，也就是说这个节能环保上投入我们用3年时间加强了投入，但是以后的运营成本比正常的写字楼能够降低到20%，这些实际上是实现了对使用者的一种让利。
这样的话能够不断的加强自己的产品竞争力，也能够保持我们在商业地产这块的一些领先地位。
朱凌波：孙总我问你们两个问题，商业地产在整个集团投资比例占多大比例？第二你已经投入运营比例占商业地产多大比例？
孙彦彬：这块我们目前在做的，持有的写字楼这块目前只有深圳世纪中心15万平米写字楼，这是我们完全持有的。另外，包括一些在售项目现在根据开发进度，根据现金流情况我们将会有一个合理匹配。另外我们自己的商业运营团队这块，包括也在做广州绿玩广场（不确定）也是我们自己持有，我们也会根据市场情况，做合理的一个资产配置。
主持人杜斌：谢谢，刚才我们一轮过后，第二轮问题刚才袁先生也涉及到关于轻资产，在一开始我们进入这个论坛的时候也跟大家交代过一些，的确有过去高负债转向轻资产。大家都很好理解，就是四两拨千斤，用最少的投入获取最大收益。比较典型就是大家热议绿城搭建模式，对这种新的模式大家怎么看待。
朱凌波：轻资产还不是我们说的商业地产，但是这个问题我们来解剖一下来谈。这个专业问题郭主任可以发挥他的职能，其实商业地产主题还是经营型的，从前几位嘉宾谈的现在有很多房地产商投资的比例从去年开始都要转型做商业地产，投资比例有一个配置，应该说一个黄金比例7：3，这个7：3有几个梯度。单个项目一般会在7：3，一般用70%销售回笼现金支撑30%持有，我问孙总因为他不是集团高层，不太了解，很多大的企业把投资比例也做到7：3。
现在最保守是万科，当时号称不做商业地产，现在他们最商业地产调整也调到2：8，包括绿城，龙湖都是7：3，远洋调到5：5，像宝龙，万达100%投资了，实际上按照我刚才的解释，像万达，宝龙及时叫专业商业地产，其实他还是7：3，他的住宅公寓写字楼。所谓轻资产，我们在谈商业地产产业链问题，是跨领域的，首先我们说的房地产开发商，商业地产开发商实际上如果按照国外更标准的介绍，你只承担商业用户的建造，你建成以后，你把这个物业要交给基金持有者他来进行收购或者持有，基金的持有者又去找专业的资产运营商，或者商业物业经营商，用一个专业链条把整个物业进行分解。
实际上我们说的轻资产，更多是资金，他投入开业以后那40年更长期的持续经营成分用一个更专业的机构，更专业的力量来创造加速。实际上从这个角度来说，实际上是我们轻资产的主题，我们想请购物中心郭主任来讲一下，未来中国经营的模式跟国外对比会有哪些空间，会有哪些自己更差异化的做法？
郭增利：谢谢朱老师，刚才他在第一个问题说我跟朱凌波的提问有些区别。其实，我还想补充一句，在判断住宅转型的时候我的态度很简单，反对转型，除非整个公司战略发生变化。因为到目前为止我同意李总的说法，没有万全之策。因为第一点，我们说能够依靠我们项目内部的滚动资金方式回笼下来资金，然后沉淀好商业，你会发现他退出不了。
第二个我们可能有些项目短期贷款也好，中期贷款也好，各方面融资方式都没有办法支撑我商业项目能够到建成开业。所以，我觉得在目前这种困境下，如果想用商业地产去突围，完全是错的。我接下来，正好补充的意见，就想明确一下住宅房地产，不要以转型为理由进入所谓商业，这样的路可能是非常非常艰难的。
恰好跟刚才第二道问题结合一下，我给大家说一个购物中心一组数字。11万平方米，16年，10个亿，大家可以想一下，一个购物中心11万平方米可出租面积，用了16年的时间到今年租金达到10个亿。我想可能这个题目恰恰跟我们持有的购物中心是反的，购物中心通过商业比较好的规划，比较好的运营，通过非常合理的组合创造出来价值，实际上资产价值非常高。
刚刚我说的购物中心，有一家基金公司找过我，说能不能跟老板见个面，打算花100个亿买下来，现在资金年10个亿，现在基金公司100个亿，即使用100个亿去买的时候，回报率也达到10%。我们看中国有多少个这样数字，18个平方米，55个亿销售额，这也是中国的购物中心。为什么我一直感觉，假设就按照抽成来算也10多个亿，这就是做持有型物业最后能够创造自身公司所谓资产价值。
所以，我觉得我们在做购物中心，持有型物业的时候，真的有一点心态上一定要克服。刚刚前一段嘉宾有一个发言我印象非常深刻，就上午有一个嘉宾的发言。如果住宅开发商也让一下20%的利润，可能也做不到，前10年一直在贴补的状态。所以，我觉得做商业房地产最重要，商业重要吗，重要，资金也重要，可能有一种，在这之前有一个前置性因素我们的心态，我们在做商业房地产的时候，是不是抱着未来用我们商业资产这样一种理念，使我们沉淀下来的物业，我们持有物业能够释放出应该释放的价值，甚至于实现我刚才说的类似这样一种成就。
综合来看，中国的购物中心，很多在国外我们一谈，包括我们大家去参观考察所谓商业房地产，在中国叫的很响商业地产。我们发现我们走到国外的时候，我们第一看到的项目都是持有型的购物中心。第二点，我们在跟国外这些友人交流的时候，大家也几乎很少去提商业地产，基本说我们购物中心，这是零售的主要表现形态。反过来我们会叫商业房地产，会叫商业地产，就是因为我们是做地产的，我们希望离的很近。但是恰恰商业地产属性你地产属性是完全反着的，地产是追求短期当中最大现金价值最大化，但是商业地产，特别是购物中心讲究是一种长期物业资产价值增值。所以，两个产品完全是一种对立的产品属性，如果用同样一种思维方法，一种心态去做的时候一定会出类似的问题。
我想在整个中国购物中心我们统计了一下，至少有20家购物中心，到目前为止至少有20家购物中心，他平均租金，按照建筑面积去建造可以达到200多平方米，按照建筑面积去计算200我们按照可出租面积去计算，60%计算肯定要在350以上。350块钱一平方米的租户要承担这么高的租金，实际上反过来就意味着我们自身所持有的物业在资产，资本市场上所体现的资产价值是非常高的。所以，从这个角度上看，一定是这种专业的商业房地产商才能更好去做商业房地产。
刚刚在第一个问题当中为什么也会提一句，我们其实在盯着商业地产时候有多种产品，并不是盯住实现非常难，恰恰可能我们很多蓝筹地产公司，仅盯的差别不是靠出售住宅，出售写字楼沉淀下来做的购物中心。其实，恰恰把我们资金投到资金用量也比较小的，我们大盘居住区这种配套，这样子的话，我觉得既然我们没有办法克服我们资金的困难。但是，我相信我们能够通过沉淀下这一个小的，能够满足周边社区居民便利生活的商业，使你的住宅至少能够得到一种议价。因为很多住宅不方便，我相信如果你社区购物中心做的非常到位，非常能够满足居住人群需要，可能别人房子卖1.5万，你房子卖1.8万很正常，因为跟我们地产商曾经聊过这个话题，他产品非常好，物业管理非常好，业主就一个困惑我买东西不方便，吃饭不方便。
所以，我觉得咱们还是从地产商角度，我们做一些更现实一点的，也能够对自身资产有帮助，能够对自身比较强项住宅产品有所帮助，这样一种商品方向的产品。
朱凌波：说到轻资产我们举一个比较阶段例子，大家都在谈商业地产主题现象。有几个现象大家关注没有，我们专门做商业地产顾问，包括经营公司已经成为国外大的资金并购对象。包括最早黑石基金成立的那个也与别人进行合作，最近还有一个比较极端的例子，跟汉博有关系，为什么一个开发商的老总，做过一个知名品牌老总到了一个顾问公司，跟我们话题有密切关系。轻资产怎么来创造的，我们跳一跳，先让汉博李总来谈，你怎么看待轻资产？
李亚明：刚才说没解也有解，我如果有时间我充分来回答你这个问题。现在我觉得开发商有几种应对，第一个研究政策，理顺关系，这个非常重要。上次有一个朋友从澳大利亚回来，跟国外一个特别知名商业公司，说你为什么不进中国。人家说了，我拿一块地你政府能给我保证未来10年没有另外一个竞争对手，这说明一个什么问题呢？引发了中国的一个诚信问题，包括开发商诚信，包括政府诚信，包括我们普通消费者的诚信。如果诚信这个问题在改革开放20年以来，30年没有解决的话，以后还会出若干的连锁反应，这是我要说的第一个。
第二个未来10年可以很清楚的看到，市场上存在的只有投资商，建造商和运营管理商。以前倒退20年，那时候确实也搞不明白，什么又开发商，又发展商，又投资商，这乱七八糟到底什么关系。现在其实大家可以基本上非常清楚的看到，基本上什么叫发展商，什么叫开发商，开发商实际上就是将来自己能够跟施工方去融合，取名叫待建商，或者制造商。铸造行业注定了利润不能超过3%-5%，简单一个产品复制再卖出去。所以，当你收回利润的时候发现土地又在涨了，一个简单重复。
所以，我觉得开发商这个概念，以后10年，最起码在中国一二线城市这个词渐渐淡出历史舞台，能蠢货下来只有运营管理商。说到这里，未来待建模式，轻资产，包括像汉博商业管理服务机构他的一种模式。实际上我们是看好了未来这种趋势，如果一个开发商传统住宅开发商转型到商业，当然商业涵盖的产品也很多，包括购物中心，包括城市综合体，包括文化创意产业，包括商业街区，包括住宅底商，旅游休闲地产产品也很丰富，包括工业地产都属于可以包括在商业地产一部分，看你往哪走。
我觉得最主要在这10年里头开发商更多依赖于有经验，有人脉，有团队，有资金，像我们现在叫汉博商业投资，我们不光给人做前期功能定位，规划服务，包括招商运营。如果是好的项目我们照样也做，所以这就回到刚才第一个题目，如何应对，如果持有的是一个优质的商业资源，我觉得不用发愁，如果你是优质的。刚才我说的几个商业地产开发流程你如果做好的话，你有稳定的收益，你愁什么，你有好的商户，有大批资金追随者，不必犯愁，只有你自己在做的时候没有做到位才会发愁，我们只能说是一个不良的商业资产。
朱凌波：金总下一步选择有有些什么思考？
金勇：确实现在阶段市场不是很成熟，纯服务有自己的一个市场，但是刚才跟李总也说了，有时候你需要也要投资。所以，所谓国际四大，五大，提这个的时候，一般都是纯服务的，限制比较多，这也可能是一个消费起来，在业务发展的一个短板，一般都是完全提供一个服务，你想投，你看着向好想投投不了，这是一个限制。我觉得真正发展，实际上是在投资运营，我跟李总想法是一样，投资运营和资本结合，才能真正把商业地产做出来，这可能也是我离开的一个原因。至于下一步咱们再说，有些事情，这个退出也是一个逐步的，至少我两到三个月里面是不能太怎么着了。
我还回到轻资产这方面来讲，我觉得商业地产都是轻自沉，商业地产是砸钱的事，钱沉在里面你得有耐心。就像刚才讲到一定要有耐心，你这个耐心是8年也好，10年也好，20年也好，这一个长期经营的。另外一方面，只有在长期经营之后才能产生真正的价值。所以，寻找的资本是一个长期资本，是一个有耐心的资本，你作为一个为有耐心的资本作为管理，给他通过一个长期的方式来给他做真正的增值这是很重要的。大概算个数，在一般情况有一个10%几的资金增长，你的物业价值就应该能够增加一倍，这方面，你在经营管理里面，你做了几年你租金增长达到20%，所以增加增量是很高的。尤其是咱们现在经济阶段，咱们宏观经济进入一个比较慢发展的一个阶段，这个时候不会再像以前高速发展的时候，你有很容易的一些渠道，有很多蓝海可以把投资增长做的很高。现在你能够有真正20%的投资汇报，真得好好谢谢老天，有10%也很值得做，如果你有一个长期的，逐渐的这个资本本身也会分化一部分变成一些比较快的，另外一方面是一个比较稳定的，比较长期的，耐心的回报。
所以，我们也觉得，针对我们整个资本市场的一个分类。因为时间多一点，我在加一个模式之争，咱们刚才讲的轻资产和重资产的概念，为什么香港是重资产。香港在最开始钱都是家庭的钱，都是做电子，做塑料花，做码头，这些钱积累起来进到房地产里面，先盖一些楼又有一些钱，在关键地方做购物中心，做办公楼，把钱沉淀下来。所以，相对下来家族的钱，几个家族留下来的钱历史原因产生重资产模式，这些企业基本上都是自己的，以玩自己股本金为主。
我上周四刚从香港回来，跟几个年轻的一些朋友，包括富二代，富三代，香港的一些专业人士，他们现在也开始做基金模式。把自己家里的钱拿出来一部分，但是主要是四两拨千斤，拿外面机构的钱在做香港，包括大陆来做。所以，这个模式，重资产模式，传统讲重资产模式，慢慢已经出去了，已经OUT了。现在更多管理是专业人才来进行管理，这些应该都是一种轻资产，这些人靠自己专业能力来博到这些钱信任，在这个信任之上，再逐渐有一个正循环，正反馈，我又有信任了，有更多的钱可以来字，我再做好，再增值了，我觉得是一个真正作为我们这个行业专业机构，专业人士，将来能够成功的一个模式。钱还是很重要的，但实际上我们比较清晰，我们资本结构有点像美国，越来越多是机构的钱，真正赋予家族的钱也有，但是没有机构财富增长快，谢谢。
袁伟达：刚才郭总也说了，我觉得商业地产是这样的，除了现金流稳定之外，还有一个资产增值作用。尤其是因为上市公司，金总也说了，如果增加20%资金收入对资产会起到100%的翻倍作用。这样对上市公司财务报表就非常好看，我们可以看到在香港一些上市公司里面，由于他的资金收入增长，他虽然在一个很差的环境里面，但是他的报表显示出来还是很好，像商业地产开发商。这是因为什么？这就是因为他的商业地产可以带来一个资产增值，按照《收益法》来算，报表抵销是非常好的，并不是我仅仅只看中了收益的现金流。
另外一个，我们还是来谈绿城待建。我并不认为绿城，待建是一个新东西。很多政府项目，很早以前就已经采用待建的模式，其实我们说原来BP也好，BOP也好，已经有待建的影子在里头，他帮你规划一直到最后运营移交，也是一个待建过程，只不过有没有你投资概念在里面。未来我觉得绿城这种概念模式是一个很好的发展方向。刚才李董也说了未来开发商可能会消亡，我同意一半，房地产这个行业未来分工肯定是越来越明确，越来越细，这是肯定的。但投资商他就是投资商，可能是基金也好，可能是银行也好，有这笔钱，融到这笔钱去投这个项目。
而房地产开发商所承担的角色，未来就是绿城提到叫资本待建，更多我们未来开发商会向这个方向演变，我们去帮你的基金找钱，去管理这个链条，房地产开发链条，去发挥我综合性的优势，而并不一定，我非要去和建筑也好，营销机构来进行合并。因为整个房地产开发链条是很复杂过程，需要一个角色去进行串联。如果你紧紧依靠基金，他们在这方面没有开发商那么专业。所以，我认为未来房地产开发商会向一部分自己去进行投资，另外一部分可以去做最终走到资本待建的模式上去，这是我对绿城的一个看法。
孙彦彬：我发表一下我个人的看法，我觉得讨论轻重这两个，在中国现在发展阶段跟目前，未来10来年发展情况应该是一个谁也不能取代谁，应该是一种并存的状态。因为环境在变，每个企业商业模式也不一样，每个企业自身遇到的问题也不一样。我觉得都各自有各自存在的理由，还有发展都是有机遇的。比如绿城现在资金据说比较紧张一点，他可以做待建，总不能没活干，就得走轻的，我加快周转没有市场风险，这也是对市场的一个反映跟一个判断。另外重的也可以，我觉得主要取决于两点，第一有没有足够钱，你融资成本够不够便宜。香港大家都是重资产，资金成本是很低的，所以他可以同时来做，还有对你未来预期，是不是你的资产增值速度要超过你的资金成本，这个可能在核心地带，比如香港跟深圳相比，香港现在目前写字楼是深圳核心，包括东环那边是深圳10倍，所以资产增值是很高。
如果我看到一点，有足够资金压在哪里，未来还是很可观。不同市场环境下，不同开发商采取的商业模式，我基本上这么一个看法。
袁伟达：我加一句其实绿城未来发展有两个方面需要注意的，一个是他这种成本控制模式，随着待建项目越来越多，对他的管控力度会有一些影响。因为像这种待建模式品牌是非常重要，如果一个项目出现问题，会影响所有项目。第二个人力资源问题，随着他的项目越来越多，他自己培养的速度能不能跟的上，这也是他未来发展的一个瓶颈。
主持人杜斌：我们两轮下来还剩点时间，我们先请教一下孙总，包括新加坡，香港，在内地商业地产份额越来越大了，怎么看待这些看似是潜在竞争者，对于内地商业地产格局的影响？
孙彦彬：我感觉还是对总体中国这个产业，商业地产这个产业的认识跟发展阶段判断来看，可能一些机构投资者站的视角不一样，我感觉看法，分歧比较多。你现在为什么瑞斯搞不下去，觉得比较贵，现在开发商不可能这么便宜的卖出去。外资进来卖不出去，这个怎么办，也没有这么乐观，他们最终都要销售，不可能放在手里的，我觉得这是一个问题。
主持人杜斌：刚才我还注意到郭先生也提到一点，在国外很少有人提商业地产，都是提持有购物中心。说到购物中心，我们知道现在对于购物中心而言，其实也存在一些挑战，最大的，潜在的危险就是网购这一块，包括我们看到在北京朋友很熟悉，前段时间三里屯太平洋百货已经倒闭了，包括之间同业之间竞争把利润率已经压的很低了，在加上后面有网络销售这一块，很多人对商业零售也有一个看法，我们是一个长期投资，会不会对商业地产有一些影响？
郭增利：我觉得您这个问题恰恰把刚刚第一个问题和第二个问题结合在一起了，大家其实可以感受一下，中国购物中心非常多，按照我们统计是2795家开业，到215年会有3300多家购物中心。但是刚刚主持人问外资购物中心进来中国怎么做。我们看看外资购物中心怎么做的，当时有一次年会上，我说本土购物中心未来会更有机会，因为购物中心对本土文化的要求太高了，外来开发商可能很难读懂中国市场，城市消费行为。但是我发现10年过去之后，我自己哑口无言，我们发现刚才所提到外资也好，新加坡，甚至欧美，进来之后我不敢说叫做一个成一个，但是他们成功率是远远大于我们国内开发商在做购物中心。
我们就在反思，我们自身在做购物中心的时候，恰恰总是把我们的预期调高。我们中国的开发商，国内开发商在想问题的时候，不是说消费者需要什么样的购物中心，而是说按照住宅那种思维，我要提供什么样的户型，也变成我在中国做购物中心，要做什么样的购物中心，要引进什么样的牌子，但是他忽略了这个市场需求。
但是我们反过来说外国购物中心很火，他们这些购物中心在做的时候是在做生活体验。所以，我们想网购肯定对实体商业有影响，特别是对图书，电子肯定会有影响，对百货冲击，超市冲击都很大。但是，反过来可能恰恰购物中心在这里面会受到影响，可能受到影响反而是最小的。因为我们总不能在网上我们去吃饭吧，我们在网上去看电影吧，我们可能会在网上团购，但是也会去看购物中心。
我在亚捷达（音译）开会的时候遇到一个女生，她说我每次生日都是在购物中心过，形成能够有所改变，结果朋友安排还是在购物中心过。我觉得有影响但是对购物中心影响不是那么大，包括王网购影响，消费影响，把我们业态组合，体验做足，这可能也是未来应对网络购物冲击的一个法宝。
主持人杜斌：谢谢，非常感谢诸位嘉宾给我们带来这么多精彩观点，由于时间关心，我们第三部分论坛暂告一个段落，特别要感谢朱凌波先生的主持，确实为我们论坛增色不少。经过一整天思想交汇，大家不仅对未来充满向往，对我们未来面临挑战也有了更多认识。今天下午有一位嘉宾话印象非常深刻，冬天到底有多长本身意义不大，我们如何过好冬，练好内功，是更为实际的问题。
在这我们还要特别感谢一下来自方太集团为我们提供精美厨卫展示，以及茶歇，欢迎大家轻松享用。到这我们论坛部分已经告一段落，到晚上我们还会有更加精彩的颁奖晚宴奉献给您，谢谢各位。
