经济观察报 记者 杨兴云 张玉栋最近在为找新商铺的事着急。

十年前，25岁的张玉栋从潮州老家来到深圳，在田贝开了一家潮州牛肉店，其间虽然他在经营上遇到过一些困难，但随着熟客的不断增多，收入渐渐稳定了下来，赚钱不多，但比给人打工强了很多。

张玉栋经营的小吃店所在的田贝紧邻被称为亚洲最大的深圳水贝珠宝交易市场。随着珠宝市场近年来不断扩张、租金持续飙升，小本经营的店铺空间被急剧压缩,不得不选择迁移或消失，取而代之的是负担得起昂贵租金的金银珠宝铺面。

上个月，房东向张玉栋提出要加租：下一期租约要在去年租金基础上至少增加1倍，并由原来一直五年一签改为一年一签。张玉栋感到，新的租金势必会让自己由小吃店老板沦为房东的打工仔。尽管房子年底才到期，他也不得不提前行动，开始在附近寻找新的经营场地。

经过一个月的寻找，即使将范围从田贝扩大到周边的布吉，再扩大到更远的属于关外的横岗、坂田等地，结果仍然让张玉栋感到失望：“原本想咬咬牙接受房东涨租的要求，但当想到租金一年一签无疑意味着后续租金会不断上涨，不得不另想办法了。”张玉栋说。

张玉栋心里隐约感觉到，在商铺租金飞涨的背景下，像他这样的小店主已经很难在深圳找到新的谋生立足之地。

今年以来，在深圳，即便是远离市区中心的区域，商铺租金上涨同样成为众多小商家不得不面对的现实。

田贝并不是商铺租金上涨的特例。

涨声一片

深圳商铺租金上涨成为众多小商家不得不面对的现实。

做电子产品生意的李建波一直渴望在有“中国电子产品第一街”之称的深圳华强北租下一间铺面。在得知华强北即将进行建设改造及地铁施工后，预计客流量会大幅下降，商铺租金也将因此出现较大幅度下调的信息，他一直在寻找机会，然而结果却令他大失所望。“从3月一直等到5月份，华强北商铺的租金非但没有下降，反而还上升了。”李建波说。

来自美联物业的相关数据支持了李建波的说法。截至5月20日，华强北商铺整体空置率为14.8%，比3月份的20.2%减少5.4%。其中，住宅底商的空置率为零，而3月份为3%；写字楼底商空置率由3月的15.1%降至13.3%；专业市场的空置率也由25.1%下降到19.8%。

在商铺租金方面，华强北片区商铺4月买卖均价为60570元/平方米，与3月持平；租赁均价为260元/平方米，环比每平米上涨7元。

对此，综合开发旅游与地产研究中心主任宋丁认为，来自市场的这些信号表明，改造建设及地铁施工对华强北商圈的影响正在逐步淡化，随着华强北产业升级及电子产业向高端化全产业链化发展，3年后，改造完成的华强北，营商环境和交通便捷程度将更为优良。

此外，由于深圳上半年出口贸易呈现稳步增长的态势，中小型内资企业的租赁需求今年上半年持续增加，在很大程度上改善了商铺及写字楼的市场需求氛围。加之今年3月实施的深圳商事登记制度改革大大简化了申请流程，极大地促进了新公司的设立。根据深圳市市场管理局的统计，今年3月至6月，新登记注册的企业有近14万家，其中中小型企业占九成以上，这成为支撑深圳商铺及写字楼租赁需求的强大动力。

美联物业的数据显示，今年上半年深圳一手商铺共成交25万平方米，环比上涨61.4%；成交均价为30354元/平方米，环比上涨2.4%。

以深圳市成交情况来看，一手商铺市场成交量中，原特区内外所占比例分别为43%和57%，成交量最大的为龙岗区。

此外，中原地产的统计数据显示，深圳各区近一年的商铺价格水平，除罗湖、福田两个中心区均价保持在4.3万-32.3万元/平方米的价格区间之外，南山、宝安、龙岗商铺的整体价格水平均呈上涨趋势。

调租历程

作为深圳指标性的大市场——华南城，近期调整租金在租户中引起了不同程度的反弹。

尽管承认自己的生意在赚钱，在华南城皮革纺织区十栋经营布料的严小姐对近期华南城调整租金一事仍耿耿于怀。

她对经济观察报记者说，在她刚进来时，华南城的铺租是免费的，接下来的两年租金也很低，随后便每年以5%到10%的增幅上涨。而从去年开始，租金的涨幅达到了50%。最让她难以接受的是，明年的租金在今年的基础上要增加50%至100%。

严小姐向经济观察报记者介绍，2006年她从浙江义乌来深圳华南城时，百分之六七十都是空铺，现在已是一铺难求。她说，华南城能有今天，与江浙数百位老板当初前来入驻，共同支撑起门面不无关系。而现在很多商家却面临租金上涨以及生意难做的困难局面。

同在华南城皮革纺织区立新布料行的戴老板则认为，由于对租金上调的承受能力与商户的经营规模及盈利能力有直接关系，商户对租金上涨反应的激烈程度也不尽相同。

华南城投资控股公司负责品牌宣传经营的负责人介绍，从华南城一期市场开业至今已有9年，在市场建成初期时就制定了租金标准，因考虑新市场刚运行尚需培育的实际情况，大幅降低租金让利商户。现在不过是考虑到市场日趋成熟，逐步将商铺租金调整到当初制定的租金水平。

上述负责人表示，即使经过本次调整，华南城商铺的租金仍然远低于深圳周边珠三角区域同类市场的租金水平，即便在华南城所处的深圳龙岗区，华南城目前的租金水平也仅为同类市场的1/6到1/7。

他列举了目前广州皮革、纺织市场租金情况的数据。新濠畔皮革城月租金为每平米150元-200元；广州中大皮革市场均价200元；广州市花都区狮岭国际皮具市场租金价格80元-200元。“而深圳华南城皮革、纺织市场，加租前的月租价格仅为每平米40元，加租后的价格为65元-70元，相比之下，仍然远低于广州的租金水平。”

据上述负责人介绍，本次租金调整只会影响到2013年底前合同到期的商户。

与此同时，在化解因涨租带来的压力方面，该负责人建议，商家除了通过加强自身的经营能力和盈利能力，从根本上化解成本上升的压力之外，还可结合自身的经营情况，重新考虑选择合适面积的商铺，以此减轻租金上涨带来的压力。

产业升级

深圳帕斯卡咨询公司总经理林家成一直关注深圳商业地产价格，他认为，深圳商铺价格的逐渐走高与近年来的产业转型升级密不可分。“随着高端产业的数量不断增多，原有的产业链和供应链逐渐发生变化，与之前的劳动密集型产业相比，对价格的敏感程度下降，为商铺价格提升提供了新的空间。”林家成表示。

林家成认为，相关高端产业链及供应链的完善，为高端产业的进入提供了更适宜的土壤，这将进一步提高相关区域的价格承受能力。

华南城的一些商户对经济观察报记者表示，随着商铺租金价格的上涨，预计在今后两三年间，现有商户将有50%左右不得不退出市场，被更具实力的商家取代。

严小姐在接受经济观察报报记者采访时提到，受2008年金融危机及近年欧债危机的影响，龙岗区原来很多台资及港资企业由于缺乏大单和长单，几年间倒闭迁移的工厂仅纺织服装和手袋类的大概就不下五六千家，其中包括曾经大名鼎鼎的康阳公司和美祥公司。

严小姐表示，尽管对华南城大幅调整租金的行为难以接受，但她仍然不会选择离开，至少要再做一两年试试看。

华南城华星布料李老板说，商铺租金持续上涨同时又供不应求，才是业主提高租金的原因，“说白了就是接受不了租金你可以选择离开。”

他认为，通过提高租金产生的洗牌效应优胜劣汰，实际上也是一种提高资源配置的手段，是市场选择的结果。

潮州牛肉店老板张玉栋说，如果到十月份还找不到合适的场地，他将考虑去深圳周边城市惠州开店，“惠州的租金、人工及原材料价格跟深圳相比都便宜很多，而消费水平差距却不是很大，应该会有赚钱的空间。”