任何对于风险控制的想象和口号，都比不上一次凤凰涅槃来得真实和深刻。尽管仍在土地市场保持着高度活跃，尽管依然在销售额和行业排名中跑步前进。但聚焦于国内高端物业市场的融创中国，却多了一份以不变应万变的从容。

3月25日，融创中国在香港（股票代码：1918.HK）公布了其2013年全年业绩。2013年融创中国实现了合约销售金额547.3亿元（人民币，下同）；比年初计划的450亿元高出11%。2013年全年净利润约308.4亿元，较去年的约208.4亿元大幅增加了48%；其中核心利润上升28.8%至35.2亿元。年报还显示，在销售业绩相比2012年大幅提升的同时，其资产结构也继续改善，各项财务指标也都处于安全范围之内。

勇者有畏  谨慎前行

“我觉得2013年是房地产行业特别好的一年，这样的年头不可能一直持续，正常市场就有好的时候与不好的时候。”融创中国董事长孙宏斌在记者会上如是说。

实际上，对市场风险的预判和管控，已令融创成为国内资金链最安全的房企之一。本次年报显示，公司2013年现金相比2012年大幅增加31%至约160亿元;净负债率则减少了12%。此外，债务风险的降低还表现在负债结构的改善上。截止2013年12月31日，融创一年内到期的短期债务从117.8 亿元减少至78.4亿元，仅占债务总额的27%，同比下降了27%。

在可售资源方面，融创中国2013年库存的可售面积为437亿元；预计2014年上半年新增可售资源为226亿元；2014年下半年将增可售资源572亿元。三项累计，融创中国2014年的总可售资源将达到1235亿元。而融创对外宣称的2014年销售目标是650亿元，也就是说，融创今年只需完成50%左右的去化率，即能实现全年销售目标。这个比率在全国房企中，都属于较保守的比率。

与保守的销售目标形成对比的是，融创中国一直保持着极高的销售额年复合增长率。年报显示，从2010年到2013年底的4年间，融创中国的合约销售额年复合增长率达到87%，远高于行业平均水平。不少业内人士也认为，以融创团队的销售能力和现有可售资源规模，2014年的销售目标显得十分谨慎。

土地市场方面。年报显示，2013年融创共获取国内的19个项目，而据融创内部人士介绍，所获取的这些项目是在集团研判了340多个项目后的拿地结果，这也可见融创中国拿地之谨慎。“在买地方面我们还是保持非常谨慎的态度。我们买地的基本原则是在现金流安全和控制负债率的前提下，再考虑买地。我们今年暂时没有买地的目标。”融创中国总裁汪孟德对记者表示。

上述融创内部人士还透露，融创的拿地过程有着清晰的流程管控。其流程体系被融创总结为“三个界面、两个关键点和一个集中”的原则，“三个界面”，一是指从集团整体战略发展规划角度，对区域公司提出明确的发展工作要求 ，二是对项目地块信息的及时沟通、初判，以提高效率，三是严格执行集团项目评审决策程序。“两个关键点”包括支持项目价值判断的项目定位与规划方案，以及确保集团整体现金流安全、可靠的资金解决方案 。“一个集中”，是强调项目获取与否最终决策权在集团，在确保现金流和负债率绝对安全的前提下，由集团来整体平衡资金和资源的使用。

狮象搏兔 皆用全力

“高周转只是一个结果，而支撑高周转的原因实际上是融创的聚焦战略”。一位业内人士分析说。事实上，融创在国内只进驻了5个区域市场，而只依靠在这些市场的中高端项目，就已成长为销售额超500亿，国内排名第11名的房企。

不久前，孙宏斌也曾在公开场合对外界表示，融创不会做养老地产、旅游地产，也不会做海外开发，未来仍将继续坚持现有的区域聚焦和高端精品战略。“我们不会转型，现在大家都想往我们这里转，都想往一线城市转，但他们来的时候地已经很贵了。这个战略让我们很占便宜。”孙宏斌在25日的记者会上表示。

年报显示，截止2013年年底，融创中国总土地储备达到2246万平方米，其中融创中国持有权益的土地储备为1399万平方米。值得一提的是，融创中国现有的66个项目，全部集中在5个国内的区域(北京、上海、天津、重庆及杭州)，其中包括2013年刚刚获取的北京、天津的两个高地王项目。2013年的新增项目，也全部分布在这5个区域。融创中国2103年新增的19个项目中，包括北京3个，上海3个，天津4个，重庆5个，杭州4个。

在做精品的聚焦模式下，融创并不追求规模增加的速度。“我从来没有说过要做一千亿，从来没有说过规模化，我一直认为这个行业规模是有风险的，太小也没有竞争力。”对于人们关于融创进军千亿的追问，孙宏斌回答说。

事实上，在企业规模与管控效率之间，融创一直更强调后者。据融创内部人士介绍，在内部管理上，融创采取集团直接参与的管控体系。在企业规模不断扩大的情况下，仍保持着对小事情也拿出全部力量认真对待的管理原则，可谓“狮象搏兔 皆用全力”。

据记者了解，融创的每个项目在拿地后30天内，都会召开由集团总裁、副总裁、集团各部门负责人、区域公司总经理、各部门总经理、项目公司总经理等参加的项目启动会。这种项目启动会将重点确定和管控包括项目定位、产品研发设计、产品和品质标准、目标成本、节奏安排以及利润等诸多细节。

另外，从目前融创的产品结构看，其产品的销售均价已超过20000元/平方米，可见融创中国的产品主要集中于国内高端物业产品市场。“由于融创的产品几乎都集中在高端物业，所以他们可以在高端产品制造和物业管理上集中资源、分摊成本，做很多前沿性的高端产品研发和行业引领性的客服体系研究工作，这种优势是很多公司不具备的。”北京一位业内人士分析说。