记者 宋磊 “整个市场行到中年，房地产已进入中年期，过去高增长时代已经不在。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷在6月27日举行的2014年度第十一届中国蓝筹地产年会上称，房地产能做的，首先是行业短期去库存，金融长期去杠杆，行政最终去调控，企业靠产品竞争，同时行政调控之手退出市场，回归市场化。

房地产市场进入中年期，在欧阳捷看来，最关键的因素是地根和银根。欧阳捷表示，今年年初房地产市场突然往下走，其实在几年前已埋下祸根，2005-2009年全国年均住宅土地供应量6.48万公顷，而2010-2013年平均每年供应量达到12.23万公顷，比上一个五年翻了将近一番，土地供应导致了目前住宅供应的放量，让行业几乎看不到全国任何一个城市有严重的供不应求情况。

欧阳捷称，从目前来看，2003-2013年高增长时期直线走，但是未来不会再超越这个期间，2012-2013年市场区间内未来可能会持续相当长一个时段。而这个时段中间会一直在持续波动，波动不等于拐点。

欧阳捷分析，2014年1-5月份的房地产销售增长，未超过2013年同期，但比2013之前的任何年份都要高得多。预计今年1-6月份房地产销售也不会比2013年更高。另外，实际新开工面积指数实际已往下走，也意味着未来不可能出现销售大幅度高增长。在今后行业下降的过程中，会逐步出现美国同样的情况，即二手房市场交易量超过一手房，这种趋势会延续到2020至2030年。

这种情况下，市场进入象征着中年的平稳期，并非直接进入衰退期。欧阳捷指出，房企要看到刚性需求依然存在，同时改善型需求空间很大。而中年的房地产将表现出四个理性，即市场更加理性，客户更加理性，企业更加理性，政府更加理性。

欧阳捷研究了一组结婚离婚的数据显示，自2009年开始的5年来，全国结婚登记、离婚登记对数均超过1200万对和200万对，到2012年两组数据均接近1300万对和300万对。这里面实际潜藏着大量的住房需求，“城镇结婚需求400万-600万套住房，城镇离婚需求100万-300万人也需要住房。”欧阳捷指出。

大型房企暂时不会面临资金问题。欧阳捷表示，房企喊钱紧，主要因为银行在信贷实行了三个政策。首先是区域管理制，一二线城市属于放量城市，三四线属于控制城市，甚至不放款城市。第二是企业名单制，百强房地产企业放款正常甚至有所倾斜，但百强外的企业特别是中小企业几乎不贷。第三是实行项目审查制，一旦项目可能出现现金流风险或盈利前景不好也可能不贷。目前，钱紧主要在中小企业身上出现。

哪些资源占据了大量的资金？欧阳捷指出，首先是土地资源。土地出让金近几年持续高涨，去年更是占固定资产投资比例接近40%，大量土地出让沉淀了大量资金。另外是钢筋水泥，房地产开发施工面积不断增长，增长速度远远超过销售增长速度。从施工面积角度看，大量产成品或者正在生产中的产品占用大量资金，而土地放量、住房供应放量则导致观望不出手的情绪愈加明显，资金的矛盾便产生了。

以新城控股集团在长三角区域的项目为例，欧阳捷分析，实际中部城市群的客户群还非常多，几乎并没有减少，这意味着购房需求实际还在，但观望情绪却浓厚了。所以，我们可以看到原来来到项目的20个客户便成交20户，现在来20户可能只成交1户。

欧阳捷提醒，目前的市场房企不是不能有所作为，只不过是大家太贪心。他指出，如果房企今年业绩增长不要20%-30%的增长要求，并进行积极的调整，其实对市场预期引导会起到积极效果。