经济观察报 记者 廖杰华 实习记者 李芊慧 上半年销售金额169.9亿元，这显然不符合金地管理层的期望；也不是高调举牌、强势入主金地的险资大鳄生命人寿的图谋。2014年，金地的目标销售额是600亿。

中国指数监测的23家标杆房地产企业的半年销售数据显示，全年销售目标的平均完成率为40.30%。其中，4家房企全年销售目标的完成率不到30%，金地便是其中之一。

面对压顶的存货和血战无疑的2014年下半年，金地能否像过去数年一样，在下半年力挽狂澜，实现年度销售目标？难度似乎不小。

新主上位

经历了最初的障眼法以及后期的强势“夺权”，生命人寿这个2014年最高调的保险资金终于登上了金地集团控股股东的“王位”。

7月1日，金地集团发布公告称，公司股东生命人寿保险股份有限公司自2014年4月26日至2014年6月30日通过二级市场交易累计购买公司股份1.26亿股。

此外，生命人寿于2013年11月授权给深圳市福田投资发展公司行使股东表决权的2.15亿股股份的授权期限于2014年6月30日到期。

因此，截至2014年6月30日，生命人寿累计持有金地集团有表决权的股份达12.35亿股，占公司总股本的27.63%。

入主并控股金地集团，是生命人寿地产拼图的重要组成部分。此前，生命人寿在地产领域的布局主要是以“生命金融城”为代表的商业综合体项目。

除了金地集团，生命人寿还是港股上市地产公司佳兆业集团的第一大股东，持股比例高达16.03%。

对于入主后的安排，生命人寿表示，在12个月内不会对金地主营业务进行调整，也不会对金地及其子公司资产和业务进行出售、合并、与他人合资或者合作，暂时也不会对金地的董事、高级管理人员进行调整。

5月29日，金地在深圳召开2013年度股东大会。这是股权变动之后召开的第一次股东大会。生命人寿和安邦保险派驻的董事均现场出席。金地董事长凌克表示，金地未来8-15年的目标依然是“成为更大规模具备住宅地产开发和商业开发运营能力的国际级开发企业”。

同样的话语，在金地2013年年报中体现得也十分明显：要在市场竞争中胜出，做大规模和提高竞争力将是必然要求。

由此可见，在顺利进入400亿俱乐部后，寻求规模增长，仍是金地的首要目标。

对于2014年国内楼市的大致走向，金地并未出现误判。

金地在2013年年报中称，由于全国加大推地，对未来1-2年的供应形成压力，未来供求关系将在城市间出现分化，其中一线城市供需关系保持良好，而二三线城市延续并部分加剧了住宅土地成交面积大于商品住宅成交面积的趋势，未来供应压力增大，具体城市间的表现分化会更明显。

销售不佳

2014年上半年，金地共实现销售金额169.9亿元，同比下降13.84%。早前，金地集团对外公布的销售目标是600亿元。按此计算，金地集团上半年仅完成全年目标的28.3%，这意味着其下半年将面临较大压力。

金地销售乏力的一个重要原因是，金地所在的部分核心城市，受到了楼市下滑的冲击。

在2013年年报中，金地称：随着公司城市深耕策略的实施，公司各地项目在所在城市市场份额得到进一步稳固，以签约金额或者面积计算，公司在西安、沈阳的占有率分别为5.8%和4.26%，在南京、杭州、扬州超过或者接近3%。报告期内多个项目销售指标位居所在城市销售前列。

金地销售重镇中的沈阳和杭州都受到了楼市下滑的严重影响。

国家统计局公布的全国70个大中城市住宅价格指数数据显示，6月销售环比下跌的城市达到了55个，较5月的35个大幅增加了20个城市，显示房价下滑的趋势正在逐步蔓延。

这其中，杭州从上月的100.3%下降至本月的98.5%，跌破100%这个关键值，从而进入了“跌回4年前”的城市名单。

而浙江的另外两个城市，温州、宁波上月已跌破100%。长三角是此轮全国楼市调整的主战场，而金地2013年在南京、杭州、扬州等地的市场占有率超过或者接近3%。

同样受到冲击的还有金地的另一个销售重镇沈阳。

国家统计局公布的数据显示，继5月份沈阳新房环比下降之后，6月份沈阳新房价格环比再次下降，下降的幅度为0.9%，跌幅位居全国第四。

困扰金地销售表现的另一个原因是，中高端比例偏高。

由于去化缓慢以及中高端产品比例偏高，存货高企一直困扰着金地。山西证券地产分析师平海庆的研究数据显示，截至今年5月份，金地的存货已攀升至500亿元，较年初增加50亿。

下半年存忧

北京高华证券在5月初罕见地给了金地“卖出”评级，这主要是基于生命人寿和安邦保险轮番举牌后，金地股价大幅飙升后，估值大幅高于同业给出的判断。

在高华看来，金地在股价大幅上涨之后，估值较同业存在溢价。

高华证券在研究报告中称，就现有土地储备而言，我们估算疲软市场（供应过剩）和糟糕市场（供应严重过剩）占金地2014年底总资产价值的42%，在同业中最高。

在高华证券看来，金地2014年的销售额将达到550亿元，比金地管理层预期的600亿低8%。

“因为我们认为其目标隐含的销售去化率改善（从2013年的48%升至2014年的60%）在行业下行时期较难实现，而且预计在2010-2013年黯淡的销售增速过后，未来几年金地的预售增速将仅与同业均值持平。”高华证券称。

中银国际地产分析师田世欣仍旧预计金地在2014年实现600亿，同比增长33%。田世欣在研究报告中表示，2014年全年来看，公司可售货值将上升至1000亿元，其中新增货值550亿元。

问题是，在市场不景气的情况下，可售货值的巨大并不一定是好事。

由于2013年各大房企均开足马力加大开工量，导致今年各大房企的供货量非常充足。万科、碧桂园分别高达3000亿元、2500亿元；第二梯队的富力、华润、世茂、绿城、融创可售货值均超过1000亿元，龙湖、雅居乐也接近千亿。按照年初房企公布的计划，下半年推货比例都在六成以上。

上半年销售不畅，下半年则面临着更加残酷的竞争。世联地产董事长陈劲松公开表态称： “当上半年已过，下半年就更要硬拼，我估计前三季度都不好，而第四季就只有硬着陆了。”

2014年6月，金地销售面积35.7万平方米，同比下降10.08%，环比上升68.4%；销售金额43.3亿元，同比下降20.84%，环比上升65.27%。销售环比大幅上升被认为是“以价换量”的结果。

数据显示，金地6月份销售均价为12129元/平方米，同比下降11.97%，环比下降1.86%；而2014年1-6月金地销售均价12940元/平方米，同比下降1.51%。1-4月，金地的销售均价为13495元/平方米。销售均价的下降，也意味着金地开始加快去库存速度。

当然，销售的下降并只是金地的问题。

中原地产研究部统计数据显示，截至7月13日，全国30家房企公布了上半年销售业绩，除万科、恒大等大型房企逆势上涨外，有14家房企同比下调，大部分企业的涨幅放缓。