经济观察报 记者 宋磊 一枚硬币，总有正反两面。

对花样年而言，一面是幸福的。麾下彩生活社区服务平台6月份分拆上市，不足一周市值便反超花样年。

一面又是焦虑的。上半年楼市行情急转直下，花样年靠住宅和综合体收获18亿元合同销售额，仅为全年150亿元销售目标的12%。

矛盾的两面背后是轻重两种资产，在集团主席兼首席执行官潘军的引领下，花样年定位于社区服务运营商，正朝着轻资产方向大举转型。

退出直接地产开发？

“开发商越来越没法干了，现在90%的开发商都这么想。”潘军在接受媒体采访时感慨，未来将不再推花样年住宅，只推彩生活住宅，以服务作为住宅的标准，不再以开发为主，向轻资产转化。

这一表态，无疑是花样年对持续十余年，依靠地产开发发展的重资产模式的颠覆。“潘总是房地产策划出身的，曾把克林顿请来楼盘做演讲。他的意识很超前，却又总是很准确。”在花样年集团工作的秦硕透露。

一些重要的事件，为花样年崛起到转型埋下伏笔：1996年花样年业务起步，成立深圳市星彦投资发展有限公司；1999年，潘军加盟花样年；2002年，物业板块彩生活公司成立；2009年花样年在港交所上市；2012年首支地产基金发行，筹集资金2.8亿元。潘军归纳八大增值业务单元，提出“1232”战略。

该战略系花样年2013-2023年十年规划，其中要求金融服务平台作为引擎为其他各业务板块提供资本驱动。房地产、商业和酒店三个重资产业务通过金融杠杆，逐步构建以轻资产模式为主导的发展模式，首次明确提出“重资产”转“轻资产”的构想。

如何通过金融杠杆实现“由重转轻”，秦硕讲述，花样年成立房地产基金的作用在于，可以直接投资参股万科、绿地、万达等企业的优质成熟项目，周期短、收益稳定且风险小，而不会再去像传统的方式一样去自己拿地做开发，“这是纯粹的轻资产，实际花样年有一个内部说法是，未来花样年可能不会直接再去开发房地产了”。

秦硕说，未来通过基金合作的形式，来自地产开发层面的收入，可能60%-70%是来自万科、龙湖开发的楼盘，这并不新鲜。不再依赖自己的地产开发，利用金融杠杆把资产变轻。

可以印证上述说法的是，潘军曾直言花样年核心竞争力不在开发而在服务与金融，没金融平台的房企会沦为加工企业，实际上，花样年一直是以铁狮门为地产板块的学习目标。利用地产基金模式的铁狮门，以不到5%的资本投入，通过提取旗下地产基金的业绩提成和地产开发链各环节的管理费，分享了地产项目40%以上的收益，该案例颇为潘军称道。

秦硕指出，相较于轻资产模式，重资产模式的弊病主要体现在，企业自身做地产开发劳财劳力，最后给政府纳税做嫁衣，拿的地越多，沉淀资金越大，成本攀高同时销售又受限制，风险最后还要企业来背。

弊病虽然存在，但直接改变这种模式却很难，潘军给出的时间表是，希望到2020年轻资产收入超过房地产。从目前的形势来看，花样年已将部分精力转移到彩生活、金融等轻资产业务方面。但多线发展，又面临产品结构和资金人力协调，如何保证销售业绩持续增长的问题。

以花样年集团2013年销售业绩为例，合同销售金额107.4亿元，均来自于中高档住宅、精品高档住宅和城市综合体。在72.8亿元的总收入中，物业开发贡献67.33亿元，占总收入的92.49%。物业投资、物业经营服务、酒店服务收入分别为1.29亿元、3.15亿元、0.9亿元，同比增速虽超过地产，达到43.3%、70.3%、63.6%，但在集团总收入中占比仍低。

“目前花样年还是靠地产开发来支撑业绩，在轻资产收入逐渐超过房地产的过程中，肯定不能立刻抛弃。”秦硕指出，今年行业变化再度印证了重资产面临的麻烦，花样年未来表现出来的是轻重资产之间的配比变化，“地产业绩贡献占集团总量比例变小，但地产基金投资、金融和物业等轻资产占比变多，达到整体业绩持续增长，这是花样年的发展策略。”

转型背后利润之衡

如今再和花样年的员工聊天，不少人会用和潘军一样的口吻告诉你：“不要再叫我们房地产开发商。”

自2012年开始，花样年已开始试图实现从地产开发商到金融控股集团的转身。2013年6月，花样年发起的桂林市合和年小额贷款有限责任公司开业。而在当年元月，花样年也在深圳前海注册了金融控股公司，主要业务便是小额贷款等社区金融领域方面的尝试。

按照潘军的宏伟蓝图，以金融和服务为平台，花样年要做好的是社区服务这一件事：房地产开发为社区提供生产客户，金融、养老、商业、教育等为社区居民提供增值服务，八大业务形成有机生态圈。地产基金在前期投资地产项目后，甚至顺势便可谈拢后期的社区服务合作。

彩生活跑马圈地式的扩张，可看作是上述图谋的基础。借助大范围的社区合作，掌握海量用户数据进而挖掘出各社区居民居家生活的需求并寻觅商机，小如柴米油盐的需求都要管起来，并利用与社区里商户的合作联盟实现最快速度的免费送服务上门。

这个设想堪称是一个完整的闭环，然而在移动互联像雪花一样铺天盖地涌来之际，点对点的服务，在手机上也日益丰富，彩生活图谋社区客户，但是当一个业主坐在家里沙发上，手里拿着手机时，他将如何选择？每一项服务都有着若干选择，为什么一定要选择这个小区的开发商开发的项目呢？

这些疑问，在彩生活上市招股说明书公布之后，更是引发了业内人士的疑问，尤其彩生活的酬金制物业管理业务，过去三年的毛利率分别是100%、100%、98.2%。。兰德咨询总裁宋延庆调研发现，内地的房地产项目大多数物管收入都是亏损的，至多是微利，因何彩生活的毛利可至100%呢？

“花样年主要花费是模式构建和技术研发，搭建平台，后期在人力和资金上并不像外界想象的压力那么大。”花样年一位内部人士称，“花样年现有很多平台，集团只负责管控，如房地产基金等板块都由专业的人去放手操作。”花样年出的产品不一定是行业最好的，物业管理也不是全国最强的，但如果转型收获成功，那最大的秘诀就是商业模式——社区服务跳出仅依附于自家地产项目的局限，按市场规律让物业板块去自负盈亏，率先布局做大规模；有了规模，再推导出社区各种生活需求，联手商家分别满足，上亿平方米的面积其商业空间难以估量。

放眼国内，从地产开发转型轻资产的企业不在少数。以宋卫平主导的蓝城为例，日前被曝召开筹备会议，初步锁定业务范围为地产开发、房产代建、养老地产和生态农业，明确走轻资产路线，初期地产开发将占公司业务较小比例。另外，深圳卓越集团6月底推出卓越“E+商务”模式，打造商务运营轻资产服务平台。而从2012年开始转型轻资产的沿海家园，将产业投资、金融、地产开发与运营服务、工程管理等价值链整合，分为投资阶段、基金管理、地产开发运营服务、工程管理服务四个板块业务的利润分段，至2013-2014年财务年度项目管理及工程规模实现翻倍增长，两项服务收入增至近4亿。

但以目前百亿元的销售规模，进入新领域，意图玩转信托基金、小额贷款甚至电商等新业务，实现轻资产转型推动集团业绩稳健增长，花样年面临的考验，除了资金，还有投资眼光、投资经验，甚至是对“轻重”资产转换力度的把握。

（应受访者要求，文中秦硕为化名）