土地出让金暴增六成“大地主”坐收万亿

作者：陈文雅

发布日期：2008-04-22

经济观察报记者陈文雅　“2007年全国土地出让总价款接近1万亿元。”4月16日，国土资源部规划司司长胡存智对本报表示。

当天发布的《2007年全国国土资源公报》显示，2007年全国招拍挂出让土地11.53万公顷，占出让总面积的50.9%，比上年提高了20.4个百分点。

全国土地出让总价款自2006年增长三成、创下历史性的7676.89亿元以后，2007年1－11月创下9130亿元，同比增长58.9%。这意味着作为“大地主”的各级政府“钱袋子”又鼓了不少。

根据国土资源部近日公布的《2007年中国城市地价状况分析报告》，2007年全国主要城市总体综合地价水平值为1751元/平方米，综合地价增长率为 13.37%，与2006年5.19%的平均综合地价增长率相比，上涨了8.18个百分点，全国平均地价水平增长速度明显高于2006年。

2007年，中国多个城市刷新“地王”纪录。中国土地勘测规划院地价所一位人士认为，近年来房价连续快速上涨，为2007年地价大幅上涨提供了空间。2007年是近年来房价和地价涨幅最高的一年，其中，房价增长率提高了约9个百分点，地价增长率约提高了8个百分点；同时，股市圈钱成为购置土地筹集资金的新渠道，股市获利形成足额资本推高地价。

但在经历了持续高速增长之后，到2007年底，土地市场开始出现微妙变化，几个重点城市传出土地“流拍”的信号。广州12月拍卖的部分土地，其价格下降达到50%以上。而在步入2008年之后，各地表现更为显著。2008年1月，除北京广渠路15号地流拍，同期南京推出五块土地，两块流拍，其余三块以底价成交。福州推出三块土地只有一块成交。

在提到土地市场现状时，胡存智表示，“目前土地市场整体在盘整之中，地价波动，价格有上涨的，也有回落的。”

广州、深圳等区域的土地成交价格出现了一定幅度下调。北京也出现了多次土地流拍的现象，尤其是1月16号流拍的广渠路15号地块，此前一致被公认为是“北京新地王”的有力争夺者。

中国人民大学土地管理系教授严金明认为，就目前的形势而言，各地房子打折、降价，严重影响人们的预期。人们都有买涨不买落的心理，有人观望，对市场判断悲观，由此导致流拍。

而资金紧张的局面被认为扼住了土地市场的咽喉。一家在2007年成为“地王”得主的北京开发商，被传出无法按期支付土地款项。

房地产职业经理人季满如认为：“现在市场观望气氛严重，很多项目滞胀。”有数据表明3月可比销售下降30%，市场预期发生了变化。今天不买，明天未必涨。国内银行的房地产开发贷款在进一步收紧，部分开发商采取拆借、融资、放慢销售速度等各种方法来熬过这个阶段。

除了银行放款的资金渠道受堵，其他的资金渠道也出现问题。风投机构清科研究中心的研究报告表明，近期私募股权基金投资募资总额大幅增加，但其中房地产基金占比显著下降，由去年的19.3%下降到2008年第一季度的2.5%。研究报告指出，“这种结构的变化反映了次债危机影响下投资者对房地产行业投资前景预测的微妙变化。”

SOHO中国总裁潘石屹表示，未来市场上房子的供应量主要取决于钱，部分开发商已经在降价，“但是去年购进了大量土地的那些开发商还没有来得及把土地变成可以预售的房子，这类企业就更难一些，因为他们连降价的机会都没有。”

近10年来，土地价格和商品房价格都处于上涨的趋势。从全国范围来看，1998年至2006年，其中有6年地价上涨的幅度超过了商品房价格上涨幅度。从全国30个主要城市地价占房价的比例来看，2000年到2004年基本维持在23％左右，2005年提高较多，达到27.2%，到2006和2007年居住地价占住宅房价的比例逐渐降低，分别为25.3％和23.2％。

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