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房地产大腕重回海南(2)
而这些人来海南的原因很简单，是因为借着特区的优势，注册公司既便宜又方便，当时在大陆想花1块钱注册公司是不可想象的，公司的开设，运营成本都很高。
在1992年底到1993年上半年半年间，土地价格先是飚涨，后来又跳水。“就像玩击鼓传花，最后一个人倒霉。后来是因为信贷一下子收紧了，地下钱庄的钱也出不来了，泡沫很快破碎。我们的好几块地也被套住，砸手里头了，还贷还了好多年。”冯仑说。
而现在的海南，今非昔比。
虽然冯仑也觉得海南目前的房价有虚高的泡沫，但对海南楼市的前景还是长期看好，“海南房地产业还是有很多利好，会激发旅游地产的开发热情。”他说。
海南已然成为大资本和大地产商的舞台，用冯仑的话说，“不管是民企还是国企都有进驻，而且是国内数一数二的企业，不像以前都是些皮包公司。”有的在那里已经扎根多年，对休闲地产、度假产品也都积累了丰富的开发经验，不像以前只知道炒地。
“像张宝全最早也去海南淘过金，他回海南比我早，几年前就在那开发了红树林酒店，现在运作经验也有了，人脉也有了。”冯仑说。
二
张宝全一开始并没有想过以后会走上经商之路，他自称1992年去海南，是因为自己在电影学院受到了挫折，根本原因是没有钱就拍不成片子。
“当时中国也是一切都在向钱看，在一个万元户和一个导演之间，令大家双眼放出光芒的一定是万元户。我当时赚钱其实也没有多大的目标，也就是50万，因为拍一部电影大约要50万到100万就够了。” 张宝全说。
张宝全先到了深圳，他在深圳的大街上走，不是盯着人看而是盯着地上看，专门看人的脚。他发现所有的脚上都穿着名牌皮鞋，意识到这里已经发展得很成熟了，要找新的机会比较难，于是他又去了海南。
“到海南一看，好多脚上都是草鞋，还有光脚的，所以觉得这个地方还有机会。”张宝全说。在海南，大家都做房地产，但盖房子的很少，炒地的很多，因为海南没什么需求，需求都是投资客。
张宝全初到海南，资金很紧张，“一些金融机构也跑到海南做房地产，当时就有一个机构慕名来找我，托我办一个二级房地产开发公司，我一星期就办完了，他们觉得我很能干。后来他们很认真地和我谈联合开发的事情，我答应了。他们的优势就是融资，我的长项是经营，所以也算强强联合，那两年赚了些钱，但只是资产，不是现金。”
1992年底，张宝全注册了公司。1993年6月，随着国家金融调控，海南泡沫破灭。“这半年多非常重要，也就这半年给中国的地产行业上了一堂‘什么是市场’的课，你可以看到一个人是怎么暴富的，”张宝全说，“我们心态好的原因，就是在海南经历过很多。比如当时一个人拿了一块地，每天都涨，赚了几千万。然后再拿地就会很大风险，一旦金融调控，土地和房价就掉了一半，一个月后资产可能就成负数。”
比起冯仑，张宝全重返海南之旅走得更远。
全国商业经营性用地实行招拍挂制度后，张宝全决计不再做传统的房地产开发模式，即便赚钱也不做。
很多经验是他1992年首次前往海南闯荡的过程中积累起来的。“在北京的战场上也用得着海南的经验，这也对我们的成功起了很大作用。”张宝全说。他1992年和1993年初闯海南的两年间，小心谨慎的做法很大程度上帮了他，“有点钱赚，赚了就跑。我们出来就遇到了经济的最低潮，但我们挣扎过来了，我们后来做的很保守也和这个有关，别人后来都是疯狂拿地疯狂上市，但我们不敢。”
“海棠湾和三亚湾那两块地，从我知道信息到拿下来，不到一个月。”张宝全说。三亚湾400多亩的会展酒店地块招标时，大家都想要住宅地块，没人要会展和酒店，只有张宝全偏偏不要住宅，所以投标时一下就投到了。
他认为，国内度假市场刚刚形成，并且市场非常巨大，而就成本而言，在中国任何一个城市，地价最贵的是住宅、然后是商业、写字楼，最便宜的是工业用地，其次是酒店用地，酒店用地比住宅要低很多，大概只有住宅用地的五分之一或七分之一。
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