2010年8月17日，在美国财政部主持召开的住房融资市场改革峰会成为了各方观点激烈辩论的场所。这是奥巴马政府在金融改革之后，首次就“两房”GSE改革的议题进行公开的讨论。

盖特纳第一个发言，他明确地指出，“我们不会支持“两房”恢复在被政府接管前的角色，那时候他们在享受政府支持的同时占据了民间竞争者的市场份额。”他同时引用了目前学界与舆论当中广泛讨论的给 “两房”“一个体面的葬礼”的论述。

前圣路易斯联储主席WilliamPoole会议前一天在《纽约时报》撰文指出，“两房”就像美联储一样拥有印钞票的能力，低息借入，高息贷出，对于资本金的要求不高，而让联邦政府承担风险。结果，投资者享受高回报率，政治家们也拥有了稳定的竞选资金来源，只有纳税人的利益被晾在了一边。WilliamPoole写道，在美国房屋抵押贷款市场发展起来之后，“两房”就已经完成了其历史任务，他们应该退出历史的舞台了。

但盖特纳同时表示，“两房”问题并不意味着政府从房地产市场退出。事实上，争论双方虽然就“两房”改革方向上大相径庭，但希望政府在未来的房贷市场上继续发挥作用，同时强调政府的援助应该是明确、透明和有限的。

赞成私有化领域的人士认为，在国有化的模式之下，“两房”资产负债状况与政府预算直接挂钩。一旦其经营亏损严重，政府被迫动用财政手段为其买单。根据穆迪的一份报告，“两房”在金融危机所引起的损失最终可以达到3050亿美元，再加上其债券，最终的数字可能高达5万亿美元。鉴于美国居高不下的巨额联邦赤字，推行该模式困难重重。

他们认为，金融改革多德法案当中5%的风险保证金使得抵押贷款市场上私人债券担保机构成本上升，根本无法与“两房”等大型机构竞争。应该取消这一条款，并且让“两房”不再进行新的抵押贷款，逐步退出市场，虽然一开始抵押贷款的利率会高，但自由市场竞争所带来的金融创新将会在长期解决这一问题。

在国有化领域，最有代表性人物要数太平洋投资管理公司 （PIMCO）的创始人BillGross。他认为，应该对“两房”进行全面国有化。其主要依据就是，因为政府担保的国债，抵押贷款的利率会比私人担保的低3个百分点。而这对于住房抵押贷款市场的复苏至关重要。

“两房”债券结

不过，对于BillGross来说，其提倡“两房”国有化绝不仅仅是为了贷款者着想，作为“两房”债券美国国内最大的投资者之一，PIMCO有理由担心，“两房”私有化之后手中债券的价值。在当天的会议上，他甚至有些威胁地说，对于PIMCO来说，如果私人或者私人担保的按揭贷款池，其首付比例没有达到30%的话，我们不会购买的。

这种情况同样适用于中国等 “两房”债券主要的外国投资者。据测算，中国是“两房”债券在海外的最大持有者。截至去年底，中国依然持有超过4000亿美元的长期机构债券，其中绝大多数为“两房”债券。根据美国财政部8月16日公布数据显示，中国今年6月净增持了“两房”债券为主的美国机构债55.87亿美元，公司债1.37亿美元。在增持“两房”债券的同时，中国净减持了美国国债240亿美元。

在美国国内讨论“两房”改革的背景之下，中国货币当局“一增一减”格外引人注意。中国增持“两房”债券，不排除中美私下在“两房”问题上达成了某种协议，这一动作可能向市场表以姿态，给予希望，对中国来说也是一个次优的无奈之举，安信证券分析师温永鹏表示。

但在渣打银行分析师严谨看来，此举更多是从收益上考虑。由于美国长期国债收益走低，“两房”债券的收益水平约高出同期限美国国债40个基点，所以自从4月份以来，中国已经连续三个月增持“两房”的债券。

严谨表示，事实上，这几个月以来，不仅仅是中国，日本等主要美元资产返投资国都在净增持“两房”债券，主要原因还是因为美国国债收益率太低。但随着本周7月份的美国房地产数据公布，“两房”债券购买的风险上升，预计8月份，中国政府将会减持“两房”债券。

7月份突然恶化的房屋出售数据也对正在进行的“两房”改革讨论产生了不可避免的影响。美国财长盖特纳8月17日也表示，在目前住房市场低迷的情况之下，房贷市场上要保持较低的利率水平。在目前的这种情况之下更不可能实行私有化。

关键是，“两房”GSE这种形式似乎已经成为现在支持美国房屋信贷市场正常运作的唯一支柱。自从次贷危机以来，美国私人的担保机构几乎销声匿迹，在新增的住房抵押贷款领域，90%以上都是由“两房”GSE来进行担保的。在糟糕的经济形势之下，奥巴马不得不更加小心谨慎。

工银瑞信基金有限公司首席经济学家陈超则认为，“目前来看，鉴于宏观经济形势的严峻，政府仍需依赖其稳定住房信贷市场，任何改革‘两房’的计划或更广泛的住房金融体系改革为时尚早。美国住房金融体系改革进程将持续数年，而‘两房’未来走向取决于美国政府、国会以及相关利益方对住房金融市场改革的相互博弈。”