亿城股份：放弃之后

周亚玲

　　“我们近期没有任何拿地的打算。”亿城股份常务副总经理孙勇接受本报采访时表示，尽管在11月26日，亿城发行公司债券的要求获得证监会有条件通过。而在2007年，即便是在增发完成之后坐拥12亿元现金，亿城在土地市场上亦纹丝未动。“现金池”陆续蓄水，但在土地市场，无论是“疯狂十月”，还是现在的低迷期，亿城的拿地策略一直小心翼翼。

2007年收购了2块土地

孙勇回忆，在2007年11月，亿城已经拿到了增发的钱，也去望京、顺义、门头沟等处参加过土地拍卖。“要是查下记录，我们当时是参加过土地拍卖的，但基本都是举了一两轮就放弃了。当时望京有块地，位置非常不错，我们算了半天，觉得楼面地价3000-4000元/平方米是承受极限。但没想到，成交之后的楼面地价都超过了5000多。”回忆起那个疯狂的岁月，孙勇有几分感慨。

“2007年8月份左右，朝阳公园旁边有块法院拍卖的土地，虽然是司法拍卖，但在那个时日，参加竞拍的人多不算，价格也不比国土局的拍卖价格低。最后成交的价格超过了我们预算的30%左右，我们也放弃了。”孙勇说。

亿城的审慎策略同公司高层的经历不无关系。董事长宫晓冬曾是中国农村发展信托投资公司国际业务部首席外汇交易员，而孙勇亦在证券行业摸爬滚打了多年，还做过投资业务。他们效力过的那些公司，都曾经见证了股市冰火两重天的岁月。“我在地产行业的四年恰逢行业牛市，很多人是没有经历过地产熊市的，但在股市，是看着股指从300点冲到1000点，又能从6000点重回近2000点的。房地产业也无非是种资产，我们是种投资的思路，和一般的地产公司思路不太一样。”孙勇说，地产无非就是投资+制造+服务，不能把未来寄托在对房价的假设上面，缺乏安全边际的土地，他们不敢贸然尝试。

两年两次股市融资

亿城在土地市场上非常谨慎，但在股市却是大步往前。早在2006年9月，亿城就申请定向增发，但该增发被否。数月后，亿城修改了增发方案，2007年10月获批。按照那次的增发方案，亿城将其中10亿元用于西山华府项目中。而按照亿城原有的资金分配，有约4亿元用于西山华府，分1期和2期滚动开发。获得10亿元之后，就改为了两期同时开发，剩余的部分用于改善公司财务结构。

按照中金公司分析师白宏炜的计算，到2007年第三季度结束，亿城账上现金是3.15亿元左右。虽然负债率没有变化，但当时的净负债上升了7个百分点，为112%。“当时亿城的负债率一直在75%左右。最高的时候曾经到过80%。”孙勇也这样回忆。

“如果这样的负债水平，当时的情况下，胆子大的公司还是敢再突击几块地，因为不久之后，亿城通过增发已经大大降低了负债率，降到了55%。”一位市场人士认为。

“当时的钱还是够买一两块地的。”孙勇自己这么评价。

但也不难预料，若当时的大环境没能给一大批地产公司增发放行，相当一部分上市公司境遇可能就会被改变。

到了今年，西山华府成了亿城最重要的利润来源。按照搜房网的统计，西山华府是10月份北京销售排行第二的项目。

亿城将人大附中引进了西山华府，成为楼市低迷期的一大卖点。但和人大附中的战略合作，却始于多年前。除了在楼市低迷期发挥教育地产的威力，亿城还在在万柳开发高端别墅，这些能极大地展现土地的价值，单个项目能做到利润最大化，分析人士认为这是其核心能力之一。

继上半年北辰、中粮等陆续拿到发债的批文后，近一个月内，又有万通地产、金融街、亿城股份等七家地产公司获批发行公司债。孙勇认为：“能发债成功，和现在证监会的态度也是有关系的，债券市场刚刚启动，是比较鼓励的。审核起来和股本融资相比重点也不一样。”

一位市场人士告诉记者，因为降息，现在地产公司发债，五年期的利率一般都在9%左右。他隐约觉得，地产公司融资变得相对容易起来。

孙勇则认为，银行开发贷一般都是2年半左右，信托时间也差不多，此次发行的债券为5年期，而5年正好和地产开发周期比较匹配。地产公司去年是增发的主力，到今年则是发债的主力，亿城在地产公司的资本游戏中，每次都切中了变化的主脉。

在公司债获批之前不久，亿城刚刚调整了在秦皇岛项目上的投资，原定由亿城独立开发的该项目被调整为与交易方的合作开发。双方终止原有合同，并签订新的合同，以新的价格重新购买原项目51％的股权。而在终止原有合同前，亿城已通过收购获得了该项目85%的股权。在收购价格上也有所变动，由原来的30多万元一亩下调15%。孙勇解释说，此次降低项目持股比例的目的是因为秦皇岛的旅游地产项目，属于新产品类型，开发周期也较长，而目前时逢经济下滑，亿城不想在此项目上沉淀太多的资本，占用太多资源。

但中金公司的白宏炜接受采访时认为，亿城在2006年、2007年没有拿太多的地，未来空间有限。记者也获悉，除了万城华府的一些尾房，亿城在北京的主要收入来源是西山华府。而在苏州，亿城今年的工作重点是新天地项目的一期入住，胥口项目因为政府还没有完成拆迁工作，也将后延。秦皇岛项目也已暂缓。而在去年，亿城收入命脉主要被亿城新天地和万城华府掌控。

拿地太多会被其所累，在香港上市或者希望上市的六大南方地产公司目前都面临着巨大的资金压力，拿地少也会面临未来发展瓶颈的问题。

但至少在目前，亿城暂时不用为现金忧愁。