房企破产案露头

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胡芳洁

　　“资不抵债不一定破产，不能清偿到期债务，则是导致企业破产的必要条件和根本原因。”北京市炜衡律师事务所高级合伙人、中国破产法论坛执行主任尹正友律师表示。是否有清偿到期债务的能力，在关键时刻，成为决定企业存亡的节点。对于资金链紧绷状态维持了不短时间的地产企业而言，这一危机浮出水面的可能正在加大。

法律条件

据尹正友律师表示，只要出现到期债务无法清偿的情况，企业即可申请或被申请破产。资金链断裂，则成为构成这一状况最主要的原因。

资金链紧绷，成为自去年下半年以来，房地产企业所面临的最大挑战。到现在为止，这一状况并没有明显改善的迹象。尹正友律师表示，目前他已经开始代理申请北京一家房地产企业破产的案子。

房地产企业出现破产，其特殊影响依然需要引起注意。尹正友表示，房地产企业破产具备几个重要特点：企业一般会大量占用银行或其他金融机构的资金，还涉及到广大购房人的利益，房地产企业破产，将会对这些关联方造成直接影响；除此之外，地产企业破产，还涉及未完成的基础配套建设，以及包括企业职工、施工单位、购房人等多方面利益优先权平衡的问题。

存在多方面的重大利益牵连，是处理房地产企业破产必须面对的现实问题。

中国新《公司破产法》自2007年6月1日起实施，新法实施后的第一例破产案就是一家房地产企业，即北京丹耀房地产有限公司，尹正友担任该案件破产管理人组长。

“现在有一个误区，尽管房地产企业破产涉及到购房人保护、银行信贷等问题，但并不是意味着房地产企业就不会破产，法律规定的破产条件适用于任何类型的企业,房地产企业也不能例外。”尹正友表示。

并不是只要出现到期债务无法偿还的情况，就一定会导致企业破产。“债务金额大小与破产没有必然联系，只要困难企业能够与债权人达成协商让步，企业就可以不破产清算。”尹正友表示。这就意味着，即使出现无法偿还的到期债务，只要债权人同意延期或协商，企业就不会破产。不过当真正的危机到来时，这一点就不那么管用了。

“破产”浮现

目前，尹正友律师正在代理一个案子，代表债权人申请北京一家房地产公司破产。该房地产公司拖欠该债权人到期债务高达3亿多元，包括工程款等多个项目，目前该公司已经没有清偿能力。

“这个企业还有一个很大的项目，包括住宅、写字楼和商业等房产，已经基本建成，估计值5亿多元。”尹正友说。而该债权人之所以提起这家企业破产申请，一个重要原因在于，由于其他债权人已经在先申请执行，法院已经查封了这家公司的主要资产。

“一旦进入破产程序，企业的资产就不能单独清偿，进行公平的集体受偿，排除了个别清偿的可能性。”尹正友表示，如果企业没有进入破产程序，法院查封的资产则完全赔付给早先提出诉讼的债权人，随着该公司资产的减少，这显然会削减其他债权人的利益。

“如果等待的话，债权人受偿实现的几率就越低。”尹正友说。

一家明显缺乏清偿能力的企业，一旦资产被查封，极可能刺激其他债权人的进一步行动。

“房地产企业危机，肯定会出现。一旦政策高潮趋于平稳，这种状况更有可能出现在今年下半年。”阳光100置业集团有限公司常务副总经理范小冲表示。

“任何一家公司都不愿意破产。因为一旦公司破产，只有在所有债权人均获得全额清偿之后,股东才有可能参与分配,就也就意味着公司股东颗粒无收。”尹正友表示。

房地产公司资金紧张的调整早已展开，包括降价销售、卖地等多种方式。“提高现金的流入水平是最重要的，这个时候放弃利润、甚至亏损，这些都不是最重要的。”永安信金融服务机构董事长乔志杰说。乔志杰表示，房地产企业出现破产的几率较小，反而是并购、重组、退出等，今年会大量出现，随着这种隐形的“破产”，全国房地产企业的数量会出现较大幅度的减少。