华业募资20亿吞并中新“折价”地块

胡芳洁

　　8月11日，华业地产发布公告，拟非公开增发新股不超过3亿股，每股定价不低于7.26元，募集资金约20亿元。

华业地产此次增发，意在为其近日收购到的通州地块募资，即通州自由小镇项目。增发额看起来并不算大，但对于通州地块而言，华业足以应付。原因在于，被传在百日剧变身处困境的中新地产，为筹现金而匆匆“斩仓”，原计划23亿元的价格，最终只以10.3亿元股权转让出手。

划算的买卖

中新地产再次出手抛地，这次受益的是华业地产。

8月11日，北京华业地产股份有限公司发布资产收购公告，分别收购中新地产集团全资子公司持有的北京国锐民合投资有限公司100％的股权（国锐公司持有北京君合百年房地产开发有限公司55.95%股权）、收购东环置业和华建国际持有君合公司 22.62%、21.43%的股权。

通过此次收购，华业地产获得北京君合百年房地产开发有限公司100%的股权，由于君合公司享有通州区梨园镇小街地区的自由小镇项目的开发建设经营权，华业地产将这个建筑面积为80万平方米的项目揽入怀中。

中新地产将该地块56%的股权拱手相让，这对华业来说是一个相当划算的买卖。

据中新地产发布的公告，转让这56%的股权，代价为10.31亿元。而根据华业地产最新发布的“2009年度非公开发行股票预案”中，对此次获得的通州地块的投资估算，土地成本为17.34亿元，该地块规划建筑面积约80万平方米，由此算得楼面地价约为2200元/平方米。“17.34亿是直接的土地成本，包括后继需要投入的资金。”华业地产董秘燕飞表示。

今年6月，通州九棵树地块以17.4亿元拍出，楼面地价超过6000元/平方米。如果以此为参照，华业获得这块地的价格只有目前市价的约三分之一。

燕飞表示，能以较低的价格获得规模这么大的地块，对公司未来发展有重大意义。“这个项目会成为我们公司接下来的一个重点。”燕飞表示，该项目会延续华业地产的物业类型，做成中高端项目。

“这绝对是低价。”中信建投证券研究发展部研究员王康表示，“目前该项目一期将近 5万平方米已经封顶取得预售证，后续10万平方米的开工证也已经拿到，重新包装以后很快就可以拿出来卖了。目前该区域龙湖地产的花盛香醍售价已经超过12000元/平方米。”

“华业在北京已经没有土地储备了，对于像华业这样规模的公司，拿到这块地，就是所谓的 ‘一战成名’。”王康表示。

根据华业地产目前对通州地块的规划，该项目预计总投资为49.16亿元。预计实现销售额72.53亿元，实现税后利润10.58亿元，投资净利润率将达到21.52%。

通州地块的收购和后继开发，必然需要大量资金。华业地产此次增发计划，拟募集资金在约20亿元，其中13亿元将会投入到通州地块。

华业地产一位内部人士在接受媒体采访时曾表示，2008年底的时候，华业地产还没有明确的非公开增发计划，现在公开增发，就是因为满足新收购项目的资金需求。

为新项目筹集资金的活动早已展开，华业地产子公司华富溢投资，今年7月23日，接受了深圳市顺创贸易有限公司5亿元的委托贷款，委托贷款期限不超过3个月，显然是为短期周转做准备。

收购机会

中新地产的资金紧张、抛售套现的需求，给华业地产创造了机会。

据中新地产2008年的年报，截至今年4月30日，该公司拥有现金以及现金等价物26亿元，除去预售款外的流动负债达到81亿元。由于难以获得银行贷款、短期高息贷款所占比例高，中新地产的现金压力依然在延续。

今年6、7月，中新地产分别出售哈尔滨项目40%的股份、天津亿嘉合置业有限公司40%的股权，都与其资金压力有关。

而斩仓背后，是因中新地产发行了一笔4亿美元高息票据，为此，公司每半年需为此支付约1.5亿元利息。今年1月，中新地产已经拖延了付息；7月，中新地产再次付息。显然这些付出，令中新的现金池已极为紧张。在此背景下，通州自由小镇项目尽管是块肥缺，但中新已无力经营，只能套现资金，缓解自身压力。

通州自由小镇项目尽管是8月份才出让的，但事实上，这个项目中新一直图谋出手，据称中新一开始的开价是23亿元，由于价格谈不拢，一直没有找到买家。

而在中新地产最新发布的公告中，其让出这块地的股权，代价是10.31亿元，远低于之前传闻的23亿元。

获得该地块的华业地产，规模并不大，但其财务结构相对稳健，公司近年来始终保持 40%左右的资产负债率水平，是资产负债率最低的地产上市公司之一。