上海最贵楼盘 中粮海景壹号暴利如何炼成的(1)

经济观察报 记者 陈哲  上海外滩800米黄浦江畔，因为知名楼王汤臣一品而平添了些许传奇色彩。而现在，上海楼市的新宠变成了咫尺之隔的海景壹号。

这个中粮集团在沪的首个住宅项目，经过13年沉沙终赶上 “豪宅热潮”。首期66套房源在一个月内销售一空，成交均价达11万元/平方米，这一数字，是其拿地成本的25倍。

中粮曾希望能在地产板块上做到和黄、瑞安那样的高度，一直未能如愿。但此时，与汤臣一品时间、地段、定位均极为类似的海景壹号，却从众多豪宅中脱颖而出获得极高的溢价。人们不禁要问：其暴利是怎样炼成的？

暴利：销售价是楼板价的25倍

上海市房地产交易中心提供的最新信息显示，中粮海景壹号已售66套，现仅剩一套面积为636平方米位于顶楼复式在售。已售房总面积达21588平方米，成交均价（累计合同均价）为每平方米11.006万元，超过汤臣一品的10.6万元/平方米，成为沪上第一高价楼盘。据统计，中粮集团在此首期项目上回笼资金23.76亿元。

那么，海景壹号的成本是多少？中粮又在何时拿到此地块的呢？

一位上海地产界人士介绍，一般而言，房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本（土地出让金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括财务费用、销售费用和开发间接费用等3个子项。其中土地成本、建安成本是其中的大头，而财务费用主要是贷款利息，一般视项目开发时间长短而不同，销售费用一般占项目收入的3%~4%。

本报曾赴上海房产交易中心采访查询海景壹号地块信息，该中心负责人表示，由于时间较早，并没有电子档案在册。记者又先后赴浦东新区档案馆、上海市规土局和浦东新区规土局，但三家机构以提供的材料不全等理由拒绝查询。

不过，一份海景壹号的房地产证材料显示，这个原名为鹏利海景的楼盘，使用期限为1999年到2069年。也就是说，这块年限为70年的土地并没有经过多次转让,开发商取得它的时间在1999年之前。

一位地产界资深人士透露，1997年亚洲金融危机前后，上海房地产市场进入调整期，唱衰浦东的声音甚嚣尘上。此时，包括花旗集团、鹏利国际、汤臣集团等外资却逆势而上，从当年小陆家嘴地区最大的“地主”之一——上海富都世界开发集团（下称“富都世界”）手中买地。

始于1992年的富都世界是陆家嘴集团和泰国正大集团合资成立的公司，1995年以后，陆家嘴集团陆续将其所拥有的从原城中路、陆家嘴西路、世纪大道、滨江大道之间沿江近40公顷土地成片开发及房地产经营权，转让给上海富都世界。

资料显示，1996年10月8日，中粮集团旗下香港鹏利国际有限公司（下称“鹏利国际”）的全资子公司亨达发展有限公司（下称“亨达公司”），与陆家嘴集团旗下的上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（下称“陆家嘴股份公司”）签订了一份土地转让合同。这块名为小陆家嘴X5-2地块、性质为酒店公寓的土地，由陆家嘴股份作价1500万美元批租给亨达公司。这就是后来的鹏利海景项目所在地之一。

1997年9月，亨达公司从富都世界购入X5-4地块的土地使用权，不过，富都世界希望与亨达公司共同开发，双方分别占24%和76%的股权。

1998年5月，亨达公司在上海注册成立独资公司上海鹏利置业发展有限公司（下称“上海鹏利”），负责在X5-2、X5-4地块上开发鹏利海景项目。

正在上海鹏利准备着手做项目设计时，上海市规划部门希望该公司将紧邻的X5-3地块购入，以让鹏利海景在X5-2、3、4三个地块合并为X5地块统一规划。上海鹏利遂与2001年9月重新与富都世界签订协议，以3570万美元的价格，获得X5-3、X5-4两宗土地的开发权。

由于此前X5-2土地性质为酒店公寓开发，上海鹏利直到2003年7月，方获得政府对X5地块用作住宅开发的批复。至此，经过前后近7年的时间，上海鹏利终于获得了这幅总面积为24315平方米的土地。

按照1996年和2001年的汇率，上海鹏利为X5地块支付的出让金折合人民币4.2亿元。而鹏利海景的建筑面积为9.8万平方米，该项目的楼板价为4283元/平方米。

根据目前销售价格，鹏利海景的售价达到了当年拿地时楼板价的25倍多。

本报从鹏利海景工程总承包商上海第一建筑公司获得的材料显示,该楼盘建筑上部的总包合同金额为1.4亿元，折合每平方米1429元。某国内大型房建企业资深财务人士说，2005年上海豪宅市场最高的建安成本为5000元左右，且包含了公共设施配套费用，“鹏利海景比之更早，不会比这个高”。

鹏利海景系精装修交房，装修一项也应作为重要成本之一。根据汤臣一品、鹏利海景等上海豪宅的销售代理易居中国的分析师薛建雄估算，“即便它均采用当时顶级的设备和材料，但折合成本不超过1万元/平方米。”

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