小心播下龙种收获跳蚤

　　3月11日，国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》高调亮相，外界称之为“国十九条”。这份文件的发力方向，毫无疑问是“高房价”，首先是调高土地竞买保证金，防止地产商在土地上搞“囤积居奇”，其次是确定各地土地供应中，用于保障性住房的土地不少于70%。

“国十九条”的政策构思可谓良苦，一方面企望抑制地产商利用土地存积获取溢价，另一方面则期望加大保障房用地，令低端商品房批量面市。在一抑一放之间，高房价会应声而落吗？

没有人不知道房地产是资金密集型行业，甚至于一个地块的拍卖金额，抵得上一个中小城市一年的财政收入。相应地看，竞买保证金从此前由各地方政府基本以10％为上限，至“国十九条”一律提升至20%，这等于说购买土地的“门票”，一下子贵了一倍！这意味着房地产“价格杠杆”从购买原材料的第一步，陡然增高100%，能够跨过门槛进场的地产商会越来越少。如此一来，两种情况不可避免：一是获得“入场券”的开发商骤减，表现在产销环节，则是供应规模下降；二是由于参与竞争的对手不多，意味着20%“入场券”的成本，可以直接转移至消费环节。供应减少、竞争度下降，同时成本上升，随之而来是什么呢？恐怕任何一个稍有经济学常识的人都知道，当然是房价更高了！

当稻米贵到粮商都囤不起的地步时，只能让有实力囤积稻米的商家惜米如金！从近年参与土地拍卖地产商数量变化，可以印证一个并不显眼的转变，2009年之前，每一块热门土地的参加竞拍企业数量在20家至30家之间，而现在大多数“地王”的竞争者很少超过10家。

回顾近十年来的土地管控可以发现，从1999年住房市场开放，至2004年，每年房价上涨幅度为5％，而从土地“招拍挂”制度开始起，即2004年至2010年，平均每年房价涨幅为10％，为什么土地集中管制前后，房价涨幅会出现翻倍差距？基本逻辑是，当土地集中供应导致商品房供应规模下降，而需求却源源不断增加时，房价必然像被搁在蓄热已久的“活火山”出口上。

为了平衡高房价之弊，此次出台的“国十九条”将保障房土地供给推到极致，强调要确保各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。在商品房价格如脱缰野马之际，保障房到底可以起到什么作用？2006年“国六条”提出恢复保障房供给至今已4年，保障房的建造状况如何，从两会 “高房价”提案超过50％就可见一斑。一言以蔽之：雷声大雨点小。

如果细究“国十九条”中有关“自住性中小套型商品房建房用地”的表述就更令人困惑。自住性中小套型商品房建房用地与棚户区并列，归于保障用房的范畴之内。什么是中小套型商品房？如何界定是自住还是投资？这个标准由住房建设部给出，还是地方政府各自表述？在这方面已有前车之鉴。2006年，70/90政策面世之后，两个70平方米的小房子，被中间的一道虚墙隔开，事实上这是一个140平方米的住房，以保障的名义实行的变通手法层出不穷，保障就此也成了一句空话。由此可见，只要保障房定义有丝毫含混之处，“变脸”表演的房地产版本一定更生动、更多彩！因此对于初衷“剑指”高房价的土地新政，令人不免担忧：小心播下龙种收获跳蚤。

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