本报获悉，《保险资金投资不动产暂行管理办法》（简称《办法》）将于9月下发。

这份已进入第三版讨论的 《办法》俨然是一个日臻完善的险资新政，保监会相关部门可谓费尽心思，考量颇多。

这或是一部超预期的投资 “指引”。如果制度设计得以按第三版《办法》讨论稿实施，保险资金可以项目公司形式投资房地产企业股权；下一步还可以参与、甚至发起不动产投资基金和REITs等金融产品业务。

投资亮点

“若即将出台的《办法》真如三版讨论稿那样，届时保险资金势必会在房地产市场掀起一些波涛。”一位保险公司负责人说。

这涉及到《办法》中最大的投资亮点——保险资金可以项目公司股权形式投资房产企业。但保监会要求保险公司派驻董事及管理人员完善项目公司的法人治理结构。

譬如，像东方广场、国贸、首都时代广场这样的商业地产均会纳入保险资金的“法眼”，据透露，这几个项目已经成为或正在成为大型国有保险公司的“猎物”，保险巨头们正静待政策为其“开道”。

不难发现，中国人寿保险（集团）公司早已悄然投资北京东方广场有限公司、中国国际贸易股份有限公司（简称“中国国贸”600007.SH）等涉及商业地产企业。

中国人寿的投资路径是，通过中国世贸投资有限公司 (国寿持股32.5%)，投资中国国际贸易中心股份有限公司（世贸持股50%），再投资控股中国国贸（国贸中心持股80.1%）。

包括在中国国贸一季报流通股东中，还出现了泰康人寿系的身影。

其实，保险界等待细则出台已有一年之久。等得都有些迷茫了——常常是“雷声大雨点小”，这次能如期出来吗？有人戏言，即便是现在，《办法》何时出台仍充满不确定性。

8月初，保监会在上海召集国内几大保险机构，就保险资金投资不动产进行座谈，并就第三版《办法》征求意见。

“会议气氛很严肃，监管层要求座谈会上的《办法》文件仅供会议讨论使用，不得携带。”一位知情人士表示。

事实上，《办法》（第三版）是一份接近成熟的讨论稿——除个别条款之外，《办法》基本得到了与会保险公司的认可。参会保险机构均认为，新政适应了保险资产配置的需要，可维护和促进保险主业的经营。而保监会也将根据座谈会讨论所提建议，尽快予以修改完善，成熟之后公布试行。

而从不动产投资形式与类型到不动产投资领域，保险机构都能找到政策依据。

譬如，对于不动产投资形式与类型的界定，据透露，《办法》主要有直接与间接两种投资方式。前者可投资自用性不动产和商业办公不动产，及与主业相关的养老、医疗等类不动产；后者可投资不动产金融产品；不过，具体投资不动产金融产品的规则，则由保监会另行规定。

知情人士分析，虽然直接投资类型中有物权与股权；但间接投资不动产类型将比直投更加宽泛。因为，正在研究制定中的 《保险资金投资不动产投资计划管理办法》，间接投资可以投资一级土地整理等。

此外，保险资金可以投资四个阶段的不动产——立项、在建、新售和二手项目等四类不动产项目。“只要手续合法、齐全，通常意义上的各阶段项目均可进行投资。”上述人士认为。

至于投资比例，保监会8月初颁布的《保险资金运用管理暂行办法》中已有描述。如保险资金投资于不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的10％；投资于不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的3％，两项合计不高于本公司上季末总资产的10％。

如此，以4.5亿保险总资产概算，可得出有4500亿的保险资金能进入不动产投资市场；约有1350亿的资金投资不动产相关金融产品。

一位保险资产管理公司人士称，尽管如此，目前房地产市场并不会因为险资的进入而立刻发生太大的变化，其一是保险公司早就曲线进入，新政颁布后，险资可找到政策依据；其二是投资时机。有了投资工具，险资未必就会盲目“出手”。

如何参与REITs

此外，《办法》的最大悬念是投资不动产金融产品。以何种方式参与？怎样投资REITs？

据透露，《办法》所指不动产金融产品，是指不动产投资管理机构在中国境内，依据国家有关部门规定，以不动产为基础或者投资对象，发起设立或发行的不动产投资计划、不动产投资基金、不动产信托投资基金等定向募集或公开募集的权益型或固定收益型凭证。

而符合资质的保险机构其实也在不动产投资管理机构之列。这意味着在条件允许的情况下，未来保险机构也有可能发行设立REITs。

但这听起来还比较遥远。毕竟囿于各种主观原因、风险考量，甚至部门利益之争，目前国内还没有真正意义上的REITs产品，更何况是保险系REITs产品了。

一位保监会人士坦言，目前所言REITs，只是指投资REITs产品，而非发起设立；何况这不取决于保监会，还需要与银监会、证监会等部委协调。一位资产管理公司人士也认为，发行设立不具可行性，但不啻为一种投资趋势。

“保监会旨在建立保险资产管理大平台，虽然是大势所趋，但真正进入实施状态还有一个较为漫长的过程。”该资产管理公司人士认为。

实际上，《办法》（第三版）业已明确不动产金融产品是一种权益型或固定收益型凭证。该规定为保险资金下一步参与不动产投资基金和REITs等金融产品业务确定了制度基础。而且，保监会正在制定 《保险资金投资不动产投资计划管理办法》，有意加快保险资金证券化产品的推出进程。

值得一提的是，《办法》（第三版）还允许保险资金可以采用债权转股权或债权转物权的方式投资不动产股权或不动产物权。如，不动产股权与物权投资方式可以相互转换；直接投资方式与间接投资方式也可以按规定相互转换。

“这等于让保险公司在债权、股权、物权三种不动产投资形式之间选择相互转换。”一位分析人士认为，“如此安排，是基于优化资产结构、改善流动性、规避投资风险等因素。”

但业界有不同意见认为，保险资金对具体项目的投资决策应由保险公司董事会、投资决策委员会“拍板”，监管部门无须“管”太多。

对外经济贸易大学徐高林表示，“不动产”这一名词的含义非常宽泛，具体放开领域和影响还需等待 “具体办法”的公布。届时，若真如《办法》（三版）所描述的大方向实施，无疑为险资极大地拓宽了不动产投资空间。其开放力度与灵活性之大，再次超出预期。