未来十年，中国房地产业何处去？

尽管业界一直关注着 “最后一只靴子”何时落下，尽管对调控与反弹之间的来回反复难以厘清，但可以肯定的是，1998年至2008年的意气风发，已经一去不返。十年以来，北京三环路上的一亩土地，已由每亩100万元，升至每亩2000万元或更高。

土地像干裂的海绵掉到水塘，水分狂奔向任何一个部位的毛细管道。近20倍的土地溢价，令商品房充满磁力。不仅如海尔、海信、雅戈尔逐一涉入土地市场，甚至长三角制造业群落，也无法容忍十年创业难抵几年的囤房收益。“产业空洞化”迫在近前，房地产催化泡沫的强大力量，已表现出摧枯拉朽的几许端倪。这事实上是未来新十年，产业结构必将发生根本转变的大前提，在近期公告的“十二五”规划的大框架中，明确提出“经济结构战略性调整”的指向，即是明证。

“没有永远的支柱产业”。早在今年4月，中国社科院发布的《宏观经济蓝皮书》中指出，“中国将在2013年左右 （2011-2016年之间）结束高速城市化过程。”取而代之的是“匀速城市化”或称“中心城市之外的城镇化”。

在这一大背景下，房地产企业将发生相应的转型与调整。这个转变已然在潜行蓄势，附着在相对偏远地带的“产业用地”、“奥特莱斯”，以及“商业综合体”等等造镇、造城模式，正在不少大公司的行为目录中占据主要位置。这可以说是摸索城镇化建造经验的启蒙课程。

房地产业已开启由“土地厚利”至“社会正常利润”的意识转换，直接表现为“企业咨询”在房地产企业受到的优待。在孙宏斌领衔的融创地产IPO成功后，记者见到了这位曾经引领顺驰叱咤上市和激情人物，老孙收起了过往的锋芒，“顺驰的主要问题是扩张过快，超过了管理覆盖范围，而融创会坚持一个萝卜一个坑的做法。”他说，以前是管理现金流，而现在是管理产品，做的事情不一样了。融创着力的一个事情，是请贝恩咨询梳理公司的管理框架。从重现金流至重产品，从大规模扩张至步步为营，虽然孙宏斌一再强调自己是小公司，但从顺驰到融创的转变，却正是中国房地产企业正在发生的内在变化。

全球名列前茅的人力资源大鳄美世集团、IBM咨询，国内的新华信正略均策等智囊机构，正成为房地产企业的座上宾，企业付出千万元，或几千万元的咨询成本已司空见惯！但任何外来的意见，都不可能成为 “仙丹妙药”，不源于内在的、自我升华的原动力，反而会有邯郸学步之嫌。也就是说，摆在中国地产业面前的由“超常”转向“正常”的成长之路，依然漫长。

能真正洗去由土地高度资产化带来的惰性吗？能在中国由“城市化”转向“城镇化”过程中找到一席之地吗？对于尚没有经历过“大劫”的房地产企业而言，这将是一场挑战“自觉”的艰辛挑战。

一个显著的现象是，越早融入市场化生存环境的企业，越是具备良好的嗅觉，这也造成了一定程度上“强者恒强，弱者恒弱”的情形，据建设部政策研究中心不完全统计，全国地产企业已至5万余家，大至全国性房企，小至县城开发商，鳞次栉比，大小不一，走在前沿的企业已在标准化制造、工业化生产大张旗鼓，城镇化的未来格局无疑为可资依托的广阔空间，而另一个方向是着力于细分市场，不重规模，工于精细。无论如何，二者都是在基于自身完善的前提下，逐步摆脱政策波动带来的限制，来自于政策的限制，总是趋向于调整异常，而当企业个体的价值取向完全符合安居、乐居所需时，又怎会因为“调控”左右不前呢？