最市场化的“地产国家队”

不能向国家伸手，只好向市场伸手。压力反而让中海地产成为了根正苗红的“市场分子”．

中海速度哲学的最大源泉，则来自于，中海地产虽然身为正统的国家队、央企中的地产旗舰，却拥有充分市场化的企业文化。

自1979年进入香港市场，中海在香港发展初期十分艰难，虽是国有企业，但却并未获得国家直接大量投资，未占有国家自然资源，未享受到国家的经营专利。这也让生在新中国、长在红旗下的中海人第一次真真正正的领略到了资本主义市场经济自由竞争的现实与残酷。

不过，为香港人建房子的中海人很快发现：人家那么多香港企业都可以靠房地产获利，我们为什么不可以？所以，中海在香港除了做传统的建筑承包外，开始逐步进军房地产开发领域。1986年4月，中国海外投资发展的第一个香港地产项目海宝花园发售成功，香港居民争相购买海宝花园，并很快留下“排队买楼不知价”的美名。当年12月，中国海外还清了自1979年初创立之初来自中建总公司的贷款，进入了高速发展的快车道。

进军房地产算得上是中海地产历史上的第一次转型，也是中海顺应市场需求的主动转型，让中海的业务结构开始从建筑业转向建筑、地产开发两者并举。在此之前，中海地产的母公司——中国海外集团以承建业务在香港立足，逐步发展成为香港最大的承建商之一，并于2005年分拆在联交所上市，承建业务奠定了“工科中海”的基本底色，同时为中海地产业的发展初期输送了众多人才，提供了稳定的现金流。

中海地产的业务起步与拓展都源于自身对市场的适应，并一直以来注重培养自身的市场竞争力，让中海地产成为根正苗红的“市场分子”。

1988年4月12日，七届全国人大一次会议通过了 《中华人民共和国宪法修正草案》，把禁止出租土地的“出租”二字删去，规定“土地使用权可以照法律的规定转让”，中国内地房地产业就此真正起步。仅仅半年之后，中海便在深圳市第一块(同时也是我国内地第一块)国际招标出让土地中获胜，开始在国内的房地产市场上小试身手。不过，从1988年到1997年的10年间，中海地产的重心仍在香港。

1992年，中国海外发展有限公司在香港联合交易所挂牌上市，这次上市直接促进了中海的第二次战略转型。“那次战略转型，中海解决的是制度转型问题。因为成为上市公司后，对公司的经营管理提出了更高的要求，所以转型后，整个公司的经营结构和治理结构的调整都非常大。”熟悉中海的业内人士如此介绍。事实上，也正是上市的需要，让原本是国企出身、有着一些国企老毛病的中国海外，不得不迅速调整自己的经营管理方式，以适应香港资本社会的现代化管理要求，而转型过程中，企业积累了丰富的管理经验，更为中海今后在内地的发展和重振打下了坚实基础。

自上世纪80年代中期开始进军香港房地产以后的十来年，中海在香港的地产业务做得顺风顺水，1996年，中国海外作为唯一的中资公司，跻身香港二十大市值地产上市公司，与和黄、新鸿基、恒基等比肩，列第14位。

1997年香港回归前，中海看好回归后的香港房地产市场，加大投资力度，以当时的高价拿下了三块土地，但之后遭遇亚洲金融风暴，香港楼市暴跌。中海地产“10年辛苦挣的钱，一夜工夫打回原形。”雪上加霜的是，为中海提供贷款的日资银行承受危机的冲击，要从香港撤资，要求中海提前还贷，中海几近破产边缘。事后，中国海外发展有限公司董事局主席孔庆平对外回顾时说，中海长期以来的企业信誉促使其他银行在危难时刻伸出了援手。

当然，这次危机也让中海增强了市场应对能力和风险管控能力。一如孔庆平所言：“我们用了三四年时间抚平了那次金融风暴的创伤。但市场一有风吹草动，‘伤口’就会隐隐作痛。从此，我们对危机和风险的敏感度大大提高，也总结了两条经验教训：其一，稳健运营，企业扩大规模必须与现有资源相匹配；其二，企业发展应有战略性思维，对市场有正确判断。”

而危机的另一个重要贡献则是，让中海在抚平伤口之后于2000年前后下定决心将业务重心转移至内地，从而迎来自己辉煌的高速发展阶段。

中海大举进军内地的这10年，刚好赶上内地房地产市场的 “黄金十年”。拥有丰富市场经验的中海地产进入越来越市场化的内地市场，更是游刃有余。

2004年3月30日，国土资源部和监察部联合下发了 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，通知明确规定，“从2004年8月31日起，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行”。土地招拍挂制度的确立，第一次使得房地产开发企业对业务发展最为核心的土地资源有了确定性，房地产开发企业可以根据自身的实力来获取土地、安排项目开发，进而实现持续的滚动发展。

土地招拍挂制度的确立给了已经在香港适应了类似制度，并且已经在联交所上市多年，有了丰富的开发经验、资金、人才积累的中海地产带来前所未有的发展机会。以此为契机，中海地产迅速迈出稳健扩张步伐。2002年以前的十余年间，中海地产仅在香港、深圳、北京、上海、广州、成都6个城市发展，2002-2004年间，三年间就进入长春、西安、南京等七个新城市，并达到目前的25个城市，而且都是包括港澳、北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州等中国一二线主流城市。

2008年，遭遇宏观调控和全球金融危机双重打击的众多内地房企身陷险境，中海地产却创下了史上最好的业绩。如今，100万港元起家的中海地产已经成长为资产、市值双双突破千亿，成为“地产国家队”的旗舰企业。

2009年，金融危机阴影尚未散去，中国海外迎来了自己的30岁生日。孔庆平在接受《人民日报》专访时是这样总结中海的这30年的：“危机让企业更加成熟。”30年来，中海经历了三次经济危机，即1987年香港股灾、1997年亚洲金融风暴和本次全球金融危机，孔庆平认为，这不一定是坏事，因为“顺境不容易让企业成熟。”

据悉，“成熟”让中海在美国次贷危机刚出现时就有所警觉，孔庆平说，“尽管当时香港的股市楼市都很好，但我们在规划2008年集团发展策略时，就特别强调稳健。”所以，本次中海受到的冲击相对较小。

会有人认为，中海地产巨大的抗风险能力一定程度上有赖于其雄厚的国资背景，这在某种意义上不可否认，但绝不局限于此。很多开发企业迫于成本压力，剥离了设计、建筑、物业、商业等众多业务，仅仅专注于资本运作和开发运作，但中海地产却有能力打造几乎是 “全产业链”的国家级地产“舰队”：除了房地产开发之外，中海本身是建筑业起家，并拥有相当完备的规划、设计体系，旗下的华艺设计顾问有限公司是惟一一家获建设部颁发“A级”设计资质证的外资公司），中海物业也是国内最大的物业管理企业之一，中海地产还持有近200万平方的各类型商业物业，并有数百万平方的商业物业在建……

而且，如果这些“硬件”不被赋予市场能力这个“魂”，中海地产是很难取得诸如，第一家进入“恒生指数成份股”的中资房地产企业；入选“标准普尔全球40大上市房地产公司指数成分股”；作为唯一入选的中资房地产企业进入FT“世界500强”；为唯一入选的中资房地产企业，进入首次设立的“恒生可持续发展企业指数，以及取得中资房地产企业市值第一等业绩。

所以，业内人士评价说：“实际上，中海地产的发展在某种意义上代表了中国房地产行业进入规模化、规范化经营的发展道路。”

最具诱惑力的未来

中国房企将不得不告别过去10年间“勇者胜”的模式，逐渐走上“智者胜”的道路。

是的，过去的31年，中海地产走出了一条光荣的荆棘路。那么，未来呢？未来会怎样？

作为当前中国房地产行业的领军企业之一，中海地产是否能持续引领行业，最终仍将决定于企业内部管理、企业外部发展环境两个方面。

对于中海这样一个低调的领军者，从当前达到的高度，从一路走来的荆棘满路，中海地产的核心竞争力到底是什么？是出色的财务管控能力？是“工科中海”打造的优质产品？是蹈经死地而后生的风险管控能力？是央企背景的强大财力？似乎没有一条能准确、全面地概括中海地产的核心竞争力。

中海地产的核心竞争力到底是什么？从中国海外发展有限公司董事局主席孔庆平著述，并于去年七月在香港出版的《房地产企业竞争力研究》中则可以一睹端倪。在书中，孔庆平将房地产开发企业竞争力因素设计为七大类三个层次的常规指标体系。七大竞争力因素分别为：管理能力、组织能力、技术能力、财务能力、市场能力、社会影响力以及区域（城市）影响力。三大层次则是将七大竞争力因素作为第一级竞争力，每类进一步细分为两层，如市场能力可细分为本土化、市场占有率、土地策略与执行、销售策略与执行、消费者对营销售的满意度等五项二级因素，每项二级因素再细分三级因素，如土地策略与执行可细分为成功竞标率、土地储备总量、土地储备质量及取地价格策略等。局部还有第四级批标，如市场占有率可分解为当地房地产开发市场占有率、当地住宅市场开发占有率、当地酒店市场开发占有率、当地写字楼市场开发占有率等。

孔庆平所设计的房地产开发企业的竞争力指标体系，是一个由上百个指标分层次组成的综合竞争力指标体系，这正是中海地产所认为并实践的企业竞争力，中海地产所追求的是这上百个指标的综合优势，正如前面所提到的“房地产开发全价值链的精细管控能力”。一家对企业竞争优势的打造精细到如此的地步，没有理由怀疑其在未来风云变幻的市场中持续领军行业。

中国房地产行业经历了过去的黄金十年，未来会怎样？今年四月中旬，针对房地产市场新的国十条史无前例地严厉，对投机性炒作的严密打压与管控，至今未有放松的迹象，而且针对房地产市场的根本性调节措施，如全力加大保障性住宅的开发，以及房产税等长远政策都在酝酿，房地产将去支柱产业化或走向平淡？

从孔庆平在《房地产企业竞争力》的著述中，可以看到对中国房地产市场未来发展的预测：从房地产长周期趋势与宏观经济发展的角度来预测中国未来房地产业发展的长期趋势，可以得出这样的结论：以2000年左右为起点，以康德拉季耶夫长波周期为参考，中国房地产业这一长周期应该在2000-2050年期间，其中平均高速发展的阶段将持续30-40年 （不计其间的中短周期调整），到2035年，这种高速发展才可能趋缓。

因此，中国房地产市场中长期发展空间巨大，但当前的确已经走到了一个转型的关键节点，可以预见，从全局讲，“和谐社会”、“低碳经济”、“可持续发展”将是中国未来很长一段时间内高度追求的社会发展目标，而与社会全面发展高度关联的房地产业，则将被更加严格地控制在与社会发展相和谐的轨迹上。所以，相应的市场力量之间的博弈，也将发生质的变化，中国房企将不得不告别过去10年间“勇者胜”的模式，逐渐走上“智者胜”的道路。

如果要描绘未来中国房地产行业的领军企业所具备的素质，提炼的关键词包括：“卓越的竞争力”、“稳健”、“适应市场变化”、“实力雄厚”“主动承担并与政府、社会目标同构的企业”。显然，已经具备上述这些素质中海地产将继续引领行业，并获得更大的发展。