龙湖地产正积极推进旗下最主要商业地产模式——“天街”在多地的复制建设。龙湖地产研策总监何长春在接受本报采访时表示，公司将大力发展商业地产，预计至2014年，国内运营的商业项目将超过30个，经营面积将达200万平方米，所贡献利润将占公司利润总额之15%—20%。

明年初，位于北京的25万平方米“天街”将正式面世。

商业地产是未来方向吗？近期住宅与商业哪一个是未来主流的话题，一直是房地产业界争论的焦点。由于住宅受到了严厉的管控，转型之说蔚然成风。虽然龙湖早年已有商业项目，但与其住宅相比，在总规模中，占比极轻，但是这一轮的商业规划，却带有重重的“转型”意味，数年内，营造30个商业项目的投入力度，在国内以住宅为主的开发商中尚属空前。

龙湖到2014年的商业地产持有目标是200万平方米。而内地最早上市最早做商业地产的合生创展目前运作的商业地产面积是100多万平方米，加上项目储备总规模有220万平方米。

据悉，龙湖商业地产的发展规模和建设速度希望以万达为标杆，商业物业的综合能力以华润为标杆。就商业地产而言，万达广场、华润万象城、中粮大悦城均为领先企业，此外还有国华置业的华贸中心以及独成一体的华南Mall，但后两者的建造规模及影响力均未能与万达、华润和中粮平起平坐。

钱从哪里来

眼前，销售规模进入中国30强的公司无一不在宣称自己要加大商业地产的开发。但诸多业内人士如首创置业董事长刘晓光、阳光100董事长易小迪等在接受记者采访时，都纷纷阐述转型商业地产的艰难，首当其冲的就是持有商业不动产需要的天量资本。

龙湖的资金究竟是何来源？

龙湖地产的解释是：“第一，到目前为止，龙湖没有拿过任何一幅单独的商业地块，拿的都是公寓和商业搭配在一起的土地；另一方面，龙湖有自己的租金收益；第三，是集团的融资，譬如海外贷款。”2009年龙湖曾发行14亿元的企业债，2010获得境外大型银团融资。

从在售的成都天街看，先卖的是公寓部分，而且一部分是小面积的SOHO，小铺面则在年底发售，商场在2012年开业。另外，龙湖做商业地产拿的地块大部分都并非城市核心成熟地段，譬如成都的天街就在城北，北二环的五块石地块。通常的看法是成都的发展以环状进行，从城南、城西到城东，最后才发展到城北。

龙湖从西南发力，进而进军环渤海、长三角的方式，在思路上也多少有些“农村包围城市”的意味。

另据了解，龙湖现在的租金收入是以 “底租加上营业收入提成的办法”，龙湖的提成比例是10%，商业都是龙湖自己的物业来管理。龙湖的中报显示，2010年1—6月租金收入1.14亿元。龙湖财务部总经理韦华宁在业绩发布会上预测 “未来租金收入上涨将为每年30%-35%左右”，龙湖希望一个商场能够投入3年后开始盈利。

模式

天街系列的流转和其标杆万达有很大的相似，和其另外一个标杆华润相比，民营企业龙湖显得务实。华润的万象城在一些城市拿地，有的是烫金地块，譬如其在沈阳万象城拿的是金廊沿线黄金地段的原辽宁体育馆地块，且首期开的先是商场和写字楼，二期才是公寓。央企做商业地产喜欢“高举高打”，很大程度依持的是资源和集团的孵化。

从龙湖目前的动作看，其是在万达和华润之间寻找平衡。业内认为，华润的优势在于提高商场的综合能力，譬如打造更好看的商场外观和更人性化的内部细节，加强招商等来提高自己的租金水平。华润的商业地产规模不如万达（万达广场全国遍地开花，已经有37个，而华润的万象城到目前包括在建的只有10个）。但华润商场的租金收益很高，其持有型物业的租金远超A股上市的以商业地产为主的开发商。

曾有数据称，截至去年第三季度末，万达集团持有型物业的建成面积达到300万平方米，租金收入有10.34亿元；华润置地只有68万平方米建成的持有物业，租金收入却已达到9.67亿元。

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　　据传，早在2002年研究零售业务时，时任华润万家董事长的宋林就发现，1996年到2002年，零售商铺的租金上涨了300%，而零售商的毛利率只上涨了20%。自此，华润万家就保持了30%的自有物业。华润就是将商场做到极致，譬如请全球最顶尖的设计师，不惜重金用最酷、最炫的外观，在运营上重视各种细节等等，进而打造地标性商业，使得租金水平和出租率不断提高，通过商场的价值锻造来带动整个商业地产项目。从龙湖的迹象看，也在模仿华润的上述思路。

龙湖内部员工讲述，早先，北京华联百货入驻重庆的北城天街，但去年年初，华联集团宣布退出。去年3月，龙湖在北京华联百货退租的原址打造北城天街“新馆”，自己招商做运营。后来，龙湖自行运营后，租金收益有了很大提高。

另一方面，龙湖商业地产的员工飞赴全球各地，考察全球最好的商场，已成家常便饭。龙湖内部有个文件，包含了打造综合体的大小参数，看过这个文件的龙湖员工讲，最细化的标准有不同业态的不同参数，譬如游乐场有相应的光线、湿度、温度的指标，与其他场所不同。

对于存在的差距，龙湖并不讳言，就商业综合体的综合能力而言，龙湖与华润还有一定差距。

有个值得关注的细节：华润此前接受记者采访时，一直强调自己是住宅+商业物业+服务的综合性房地产公司的地产模式，华润地产服务综合性之一就是有精装修和家私。而龙湖商业地产的一个业态就是MOCO，即家居生活馆，已经有一家在重庆开业，占地2万多平方米，销售高端国际家居名品，譬如“欧洲厨具”、“瑞典御用床垫”之类的东西。

显然，这种在自己的高档小区里卖家私，已是“二次销售”，一方面以一种业态聚拢客户，另一方面则是不断发掘新的利润增长点。从一个产业链的各项环节，将利润最大化。龙湖对华润的借签显然不止在商业地产一端。

在大的战略上，商业开发结合住宅的模式，已成为龙湖吸纳大型土地的前提。日前，在烟台离城区大约20分钟路程的养马岛上一共拿了6000多亩土地，整个岛占地面积是1万亩。折合的楼面地价是1100元/平方米。龙湖主要的意图是做新的业态——旅游地产和做更大规模的城市运营，加之其最近拿下的云南玉溪的抚仙湖地块，都有将区域打造好获得较低价土地储备的意味。此举还可以直接地为龙湖获得更多的持有性物业储备。