随着各城市落实“新国八条”细则的相继出台，中国房地产开发行业再次被推到风口浪尖之上。尤其是对多数全国性品牌开发企业来说，经过2010年的市场波动，已经呈现出泛高端化发展的趋势。此时，大量城市对居民住宅购买数量和购买资格的严格限制无疑成为砸向品牌开发商的最重量级的一块巨石。合理的土地储备结构将再次成为检验开发企业“内功实力”的试金石。那么，万科、保利、中海、绿城四家在2010年完成500亿销售额的开发企业谁又能成为2011年这个限购时代新的王者呢？

2010年，可以说是中国开发企业集体的土地盛宴，在经历了2008年的土地紧缩、2009年的销售大增之后，补充和扩张土地储备资源成为各大开发企业在2010年工作的重中之重。在顺市中，土地意味着现在的融资资本和未来的盈利规模，决定着未来竞争的成败，而一旦市场转向，销售受阻，资金回流不畅，土地又会立刻成为沉淀现金、拖后周转的巨大包袱，真可谓成也土地，败也土地。开发企业现有的土地储备量及其与开发规模和资金实力的匹配度、土地储备的物业结构和区域结构都将深刻影响其在本轮调控之后的发展轨迹。

从土地储备总量上来看，万、保、中、绿四家企业基本已处于势均力敌的状态。但从2010年新增土地储备来看，四家企业则有明显分化。

2009年，我们还在一次次感慨保守的万科没有跟上市场的节奏，在销售和土地两个市场上的全面收缩和谨慎让万科不得不面对核心竞争力减弱、核心市场流失的尴尬。我们甚至还略带兴奋地畅想，或许巨人被打败的那天真的不远了。然而，2010年的万科，给了所有轻视和企图超越他的人最漂亮的反击：不仅蝉联世界开发企业销售之冠，在土地市场上也一举收获94个新项目，新增土地储备总量达到2930万平方米，远远超越业内其他企业，第一次，万科的土地储备能力与开发能力达到一致与平衡。万科很好地告诉了我们，对于一家全国布局的规模性开发企业而言，逆境中的收缩和转向是最不易的，一旦转入顺境，其爆发出的强大扩张能力与稳健均衡发展能力都将是惊人的。

在新增土地储备上唯一能与万科抗衡的就只有保利，可以说2010年，保利绝对是行业内土地扩张最激进的开发企业，全年用于购买土地的投资达到514亿元，这个数值是保利2010年全年销售额的78%，甚至比其2009年全年销售额还要多80亿。尽管拥有最为良好的融资背景与政府背景，但面对2011年日益收紧的融资渠道以及必将放缓的销售回款，采用如此高的杠杆率迅速增加如此多的土地，保利在今年难免会遭遇激进扩张的风险。(图1、图2、图3)

与前两家企业相比，中海与绿城2010年在土地市场上明显低调很多。中海在一季度还经常出现在各地的招拍挂现场，也先后拿下北京丰台等多个高溢价地块，但进入二季度后，随着企业自身领导班子的换届调整，整体土地获取步调开始明显放缓，甚至三季度未在公开市场拿到一块土地。与中海的内部调整不同，绿城的低调则是一种被迫与无奈。在2009年实现了规模的成倍增长后，绿城有限的资金实力与较高的产品打造能力之间的矛盾更加突出。“小马拉大车”的运营模式让绿城在新一轮的土地扩张中显得捉襟见肘。中海与绿城2010年在土地储备上有意或无意的“掉队”反而在某种程度上减轻了其在2011年的资金周转压力，尤其是对资金链一直较为紧张的绿城来说，塞翁失马焉知非福。

与此同时，从土地储备的区域结构上看，万科和保利新增项目布局相对均衡，而中海与绿城则各有侧重，相对单一区域风险初现。

从新增土地面积的城市级别结构来看，万科和中海目前基本处于维护一线城市，深耕二线城市，拓展三线城市的状态，各级别城市布局相对均衡。而绿城的开发重心基本仍在浙江省内，2010年虽然在山东也获得了不少新项目，但浙江省以及长三角内部纵向扩展仍是现阶段绿城布局的重点，其城市级别策略还处在深耕长三角二、三线城市，拓展个别二线省会城市，以及机会性发展一线城市阶段，因此，其土地储备中，宁波、常州、舟山等长三角三线城市项目较多，且体量较大。由此看来，企业项目区域结构过于单一的问题仍有待解决。2008—2009年行业调整时，绿城就曾经因为绝大多数项目都集中于江浙区域，甚至是集中于杭州等少数几个城市，而导致区域风险无法分散，企业销售额大幅减少，多数项目同步出现存货积压，危及到企业的生存。（图4）

从土地储备的城市结构和产品结构来看，万科、保利对各级别城市的投资基本均衡，而中海则明显倾向于一线城市，对三线城市土地投资仅占全部土地款的9%，也是四家企业中三线城市项目数量和土储面积最少的企业。要利润而非纯粹的规模，在经济发达的城市做偏高端的产品一直是中海坚持的开发定位。然而，北京、上海等一线城市无疑是本轮调控中的“重灾区”，中高端项目在限购的大环境下必将面临比普通住宅更加萎缩的客户基数和需求，且为了维护高端客户利益，高端项目价格调整的空间也更为有限，中海的高端产品路线在2011年必将面临考验。（图5）

在土地储备的成本方面，万科的综合优势相当明显。在广泛实施了合作拿地、合作开发模式之后，在各地招拍挂制度日益普遍和逐步规范之后，万科与所谓的具有拿地优势的国有背景开发企业在土地获取成本上的差距已经悄然消失。如图6所示，万科2010新增土地储备的平均楼面地价为2668元/平方米，比保利、中海两家央企低近400元/平方米。特别是在一线城市，随着先后在北京拿下了半步桥公租房、西红门公租房等多个保障房项目，万科直接摊平了一线城市相对较高的土地价格。尽管此类项目盈利空间有限，但在帮助万科保持一线城市品牌知名度、锻炼住宅产业化体系等方面都具有重要意义。

相较万科、保利和中海，绿城的土地成本就明显高出许多，由于多数新增地块都位于杭州、上海两大地价较高的城市，楼面地价的高企就不可避免。以往，绿城就是凭借其强势的产品打造能力，最大地提升项目溢价，从而降低土地在项目成本中所占的比例。但是，在市场出现低谷时，高端项目的周转速度必将更慢，土地成本所带来的乘数效应也就更加明显。

通过分析，可以看到，相较其他三家企业，万科在经历了2010年的波动调整之后，再次爆发出强大的发展能力，其土地储备总量、结构以及成本方面的优势与国内同行的差距在进一步拉大。中海与绿城两家企业则显示出明显的产品和区域倾向，相对高端的产品线和相对集中的布局区域将影响企业对抗市场波动的能力。而保利，作为近年来最为激进的开发商，2011年庞大的开发规模与可以预见的市场需求萎缩间的矛盾，将再次考验企业的资金链。

（作者为华高莱斯房地产研究中心经理）