房贷新政无实质突破银行低调

记者段寅燕 本周记者询问了上海地区的几家房地产中介公司和中资银行的分支行信贷部门，发现央行决定自10月27日开始执行的新房贷政策并没有落实。原因之一是目前只有中国农业银行和交通银行在其网站上公布了本行的房贷细则，其他银行均没有公开消息；其二，上海地区的房价下跌幅度不大，部分地区还有微幅上涨，并没有达到购房者的预期。

房贷业务早都停滞存量不知如何处理

中国银行上海分行的一位内部人士向记者透露，中国银行由各地分行根据当地情况，在央行政策框架下自行制定细则。而中国银行上海分行现已将经过总行领导和银监会审查通过的细则向分支行逐级传达落实，但不会在网上公开发布。至于记者问到"具体什么时候可以落实到购房者身上"，该内部人士说："这还要看落实的情况和支行自己的执行"。

记者询问的六家不同城区的地产中介一致表示："房贷新政策还没有执行"，"没有收到银行发来的传真或通知"。他们的合作银行集中在工行和建行两家。

房贷是各家银行零售贷款业务中最大的一块，也是银行间竞争很激烈和充分的贷款业务。但自今年6月房价调整开始，银行就很难开展房贷业务。据一家地产中介公司说："自6、7月房价调整以来，工行和建行的房贷业务基本停滞了下来"，而10月30日央行又一次降息和房贷新政出台之后，房贷就被暂停了，"因为不知如何执行存量。如果存量老客户按新利率执行，银行损失很大的。"

存量，是一个模糊且各家银行都不愿触碰的地带。目前对于房贷新政中的一些模糊地带已基本确定，比如，申请购买第二套住房的贷款首付不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但对已贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低于当地平均水平的改善型购房，可比照首套自住房贷款政策执行。

但是已公布细则的交通银行和正在内部落实的中国银行，对存量都表示还在研究中。交通银行一位内部人士说："对存量的安排在于平衡收益和风险，因为转换存量势必是银行承受损失。"他也坦诚交行不会在近期出台存量执行的细则，"央行规定存量的安排到明年1月1日才执行，至少还有一个月才能安排。"

目前唯一对存量有明确表示的是农行。对待存量一种方式是自动调整，"初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率，无需借款人申请，贷款执行利率自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。"而对没有产生自动调整的客户经过申请和审查后手动调整。

这会不会引起其他银行的存量客户看到农行的方案蜂拥而至，交行上述人士认为，这也正是为什么我们要参考同业的做法，避免遭受损失。

银行面对房贷新政的心态的确很微妙：低调，不太积极主动的执行，不想做出头鸟。上述中国银行上海分行内部人士告诉记者："银行肯定不希望有损失，但是央行的政策是必须要执行的，所以要在量的增长和利润增长中找到一个平衡点。（房贷）做的多损失多，但是不做的话量又太少，连吃的都没有，做了的话还能喝点汤。"

交易量比房价跌的多

虽然自调整一来，房价一直在跌，但是反而没有人买了，因为购房者的心态一贯是买涨不买跌的。另方面，上海的房价仍没有回归理性。

央行出台新房贷政策后，上海政府也出台了新的规定来界定"普通住房"：单套面积140平方米以下，内环内套总价245万元套，内环线和外环间140万元套，外环以外98万元套以下，五层以上（含）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

宝原地产的工作人员告诉记者："其实这样的安排是倡导小户型，现在小户型的二手房行情一下好起来，之前降到60万的，又恢复到65万。"但是会不会被市场接受是个问号。

整个上海房地产市场从6月开始呈现低迷。访问中的一家地产公司表示他们已经近三个月没有交易量了，客户都是只看不买，还在观望中，现在只能靠租赁业务维持。而新出台的房贷新政也没有对购房者起到明显刺激作用，一位工作人员说："每次有新的政策出台，市场都要停滞几个月来观望等待。"另外几家也都反应成交量大幅缩水80%-90%，基本没有业务。

但是房价的跌幅还在僵持。总结采访中最接近市场的地产公司的反馈，现在上海房价平均跌了10%，最高跌幅在20%-30%，但多大在外环，有些地区的房价依然在涨，比如闸北区和普陀区，市中心房价依然僵持不下，比如中心地段之一徐家汇的房价仍在三万多。

相比房贷新政，期待房价的理性回归也许是购房者更期待的。

房贷新政无实质突破 银行低调

房贷新政无实质突破银行低调