重保障轻投资银监会收紧房地产信托

经济观察报记者程志云 银行收紧房地产信贷之下，信托公司成为房地产商寻求支持的另一根救命稻草。

不过，3年前曾借此渡过难关的北京某开发商负责跑贷款的李先生却吃了闭门羹。这家信托公司是老李所在的公司被银行拒发贷款之后，他所能想到的少数能借到钱的地方。

“信托公司的人拿着一份银监局将发过来的传真告诉我，银监会要求信托公司严控对开发商的贷款。而我们公司因为四证不全是肯定没法拿到钱了。”老李对此很无奈。

尽管房地产救市的呼声甚急，但金融家们依然没有对开发商放松手中的钱袋。

微观严控

令老李碰壁的实际上是银监会最近才下发的一份《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》。

根据这份通知，信托公司禁止向未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程许可证以及建筑工程施工许可证的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款。信托公司发放的信托开发贷款，项目资本金比例不低于35%。

银监会还明令禁止信托公司发放用于流动性资金贷款和用于缴纳土地出让价款两类用途的开发贷。严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款；以及对建筑施工企业、集团公司等流动资金贷款用于房地产开发等情况。

与此同时，此次通知亦警示了土地储备贷款的风险。银监会要求对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，所购土地应具有合法的土地使用证，贷款额度不得超过收购土地评估值的70%，且贷款期限最长不得超过2年。

一位信托公司人士告诉记者，由于房地产信托一直是银行房贷的替代产品，每当银行开发贷受到紧缩后，银行的信贷人员就会把一些客户介绍给信托公司通过发行集合资金信托计划来替代银行贷款。信托公司的利率高于银行大概在 20% 左右，但资金一般能在1个月内到位。

实际上就在月前，当银行为了“深圳断供潮传言”而大张旗鼓的做房贷压力测试的时候，银监会也针对房地产信托进行了摸底调查。

一位接近监管层的人士表示，房地产信托相比银行杠杆更小，贷款额度一般在抵押品价值的4-5折左右，而且几乎都是精挑细选的好项目，相对更安全一些。但是个别信托公司房地产贷款规模过大，也引起了监管层的不安。一些地方银监局就曾经要求当地信托公司发行房地产信托的规模控制在信托总额度的50%以内。

而此次，银监会要求地方银监局加强对信托公司房地产业务的风险监控，每季度逐笔排查房地产业务的风险，在排查中，逐笔分析业务的合规性和风险状况，落实房地产贷款担保，确保担保真实合法有效，并在必要时安排现场检查。一旦发现问题立即采取措施，并上报银监会。

与此同时，一位国有商业银行房地产业务部人士告诉本报，银监会目前还是十分担心房价下跌会引起的开发贷的风险问题。目前，从银行自身来讲并没有大规模放开对房地产商的开发贷，依旧控制的十分严格。

“商品房市场未来的走势还不是十分明朗，即便管理层要求救市，我们也不会轻易的冒险。目前各大商业银行的开发贷款授信主要发放给那些实力比较强、开发节奏控制的比较好的开发商。”上述银行人士表示。

保障自住需求

商业银行和信托公司对于房地产开发贷的谨慎也源于监管层对市场并不清晰的“救市”信号。

仅仅在8月中旬,中国银监会还向广东、江苏、浙江、上海、北京、深圳、宁波等七省市银监局发出了《关于开展重点地区房地产贷款压力测试的通知》,以做好房地产金融风险的预警和控制工作。

但10月22日人民银行发布公告表示，决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

人民银行新闻发言人指出，此次调整是为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需。

但当10月28日，农业银行公布了首个房贷新政细则仅仅几个小时之后，原本刊登在农行网站上的有关公告，却被悄然撤下。

10月29日，有媒体报道银监会发布紧急通知,严格明确房贷新政优惠仅限首次买房,并重申二套房贷款的政策没有改变。

一位商业银行人士告诉记者，个人房贷政策的曲折变化实际上说明了监管层对于房地产金融 “重保障、轻投资”的看法。

“尽管宏观层面上货币政策已经放松了，但各行出于风险考虑也不会大比例扩大开发贷的规模。”一位商业银行房贷部人士告诉记者。

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