记者 张玮 去年以来，监管层对房地产信托业务逐步规范，要求信托公司审慎开展，但这并不妨碍房地产类信托规模快速扩张，成立规模破1000亿，并以 8.85%的平均收益率领跑行业。

收益率领跑行业 

普益财富最新发布的《信托理财市场年度报告》指出，2010 年，房地产类信托产品成立数量 397款，同比增幅为 110.05%；成立规模达 1210.62 亿元，同比增幅为 208.00%。

从统计数据中可以发现，单款房地产信托产品的募集规模有较大幅度的上升，投资者对信托理财产品的认同度显著提高。此外，房地产类信托产品以将近 9%的预期年化收益率在同业中占绝对优势，最近5 年一直领跑行业，这也是该类产品比较受高端投资者欢迎的原因之一。

究起房地产信托产品较高收益率的原因，普益财富信托研究员陈朋真则从两方面来分析：一是房地产行业属于资金密集型行业，对资金量的需求较大，成本也较高；二是房地产开发利润较高，可以承担较高的融资成本。相比之下，一些利润较低的行业，虽然也有通过信托渠道融资的需求，但高额的融资成本也令其望而却步。

事实上，房地产信托的快速发展引发监管调控。2010 年房地产信托着实地火了一把，但这种快速发展的业务也引起了监管层的注意，为控制风险，11 月12 日银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》 （343 号文），不仅要求各信托公司对房地产信托业务进行自查，还要求各地银监局对辖内信托公司的房地产信托业务进行逐笔核查。

记者了解到，尤其是对于以股权投资方式向开发商提供资金的业务，要按照实质重于形式的原则予以甄别，在即将下发的《信托公司风险资本计算表》中，此类业务会被设置较高的风险系数，直接导致占用的净资本份额上升。

研究员陈朋真指出，受 343 号文的影响，房地产信托产品的发行量在之后的几周内迅速下降，部分信托公司考虑到自身的风险，暂停了该类业务。房地产信托业务曾是银监会出台银信合作新规后，信托公司寻找的另一利润增长点，但如今该业务也遭遇政策限制，信托公司的投资结构必然面临转型的挑

战。

房产信托业务仍具发展空间  

报告称，虽然343号文将不合格房地产项目的信托融资渠道堵死，2011 年信托公司的房地产信托业务规模会因此下降，但信托公司并非就此放弃房地产信托业务这块肥肉。以优质房地产开发项目、政府保障性住房建设为融资对象的信托业务依然具有较大的发展空间。

首先从货币政策来看，2011 年金融市场资金依然较为紧张，房地产开发商的资金链会更

加紧张，通过信托渠道融资的需求也更加旺盛。其次，从信托监管政策来看，其目的是规范房地产信托业务而非限制其发展，对于一些上市房地产企业、大型房地产开发集团和地方性房地产开发龙头企业的融资项目，只要其符合监管目标，还是可以继续通过信托渠道融资。

最后，2011 年政府牵头的保障性住房建设工程继续扩大，但资金缺口严重，信托公司可就此介入。虽然保障性住房信托项目收益较低，但在普通房地产信托项目受到监管的情况下，信托公司可以通过做大规模来提高收益。

保障型住房信托融资渠道开闸  

普益财富监测数据显示，2010 年以保障性住房项目为融资对象的信托产品成立数量为 8

款，募集规模达 10.7 亿元；参与的信托公司有 5 家，分别是天津信托、新时代信托、华能信托、联华信托和中信信托，其中以天津信托成立的产品最多。虽然目前信托融资只占保障房开发资金中很小一部分，不过从长远来看，信托是保障房建设资金的良好融资渠道。

2010 年，房地产市场经历了前所未有的政策调控，但房价依然高居不下，中低收入人群

住房问题日益严重，保障性住房建设工程已经提上了改善民生的重要位置。住建部数据显示，2010 年全国保障型住房开工 580 万套，总投资约是 8000 亿元。依此推算，2011 年1000 万套的保障性住房建设，大约需 13800 亿元的投资。

信托业内人士分析，与商业住宅相比，保障性住房建设利润较低，使得开发商积极性不高，资金缺口问题严重，这时信托融资模式的介入就显得尤为迫切。 信托制度以其灵活性可以在短期内汇集大规模社会闲散资金，与保障性住房建设的紧迫性要求相吻合。

然而，目前信托公司大规模地介入保障房建设还有一定的障碍。保障房建设偏向于解决民生问题，利润远比不上商业住宅项目，直接导致保障性住房建设项目的信托产品收益率下降，而素来以发行高收益理财产品著称的信托公司能否接受这种低收益项目，尚存在很大的不确定性。

有分析人士此前指出，在信托公司银信合作业务受阻和一般性房地产信托业务受限的情况下，保障性住房建设是信托公司拓展业务的新方向，通过做大规模来提高总收益。而且保障性住房信托项目有望获得监管部门的政策优待，即对其设定低于普通房地产信托产品的风险系数。综合来看，信托公司是以盈利为目的的金融机构，信托资金大规模介入保障性住房建设还需政府给予充分的政策优惠。

REITS或有进一步发展  

报告指出，由于保障房具有公共物品的属性，其在打包做市场化金融产品的时候，必然面临的问题是收益率能否达到一般 REITS 的水平并因此而吸引机构投资者购买。这时，政府必须出面对保障房 REITS进行租金补贴或者控制回报率。

2010 年，北京、天津和上海均传出建立以保障房为融资对象的 REITs，这标志着国内 REITs

发展进入了实质性操作阶段。

保障房 REITS 是政府将 REITs 这一市场化工具作为杠杆从市场上为保障房建设争取更多社会资本的一种方式。国外比较成熟的 REITs 是以商业地产和工业地产作为资产池，地产的租金收入是 REITS 收益的主要来源。但中国版的 REITs 是在国内房价居高不下，政府致力于建设保障房来解决中低收入人群住房问题的背景下所催生的一种产物。

“无论如何，中国版 REITS 的发展已经向前迈出了一大步，随着相关操作模式的成熟、法律法规制度的完善和保障房建设资金缺口的扩大， 2011 年中国版 REITs或有进一步发展。”普益财富研究人士称。