监管层放生 房企资金链得到注血(1)

网络版专稿 记者 邓美玲 2008年对于房地产业来说倍加艰辛，“缺钱”是所有开发商面临的困境。在从紧的大环境下，监管层对开发商的严盯终于有了松动的迹象，2008年来，已经有13家房地产上市公司再融资获得批准，总计融资金额约533.4亿元，此外还有四家房地产公司发行了约133亿的公司债，这对于资金链濒临断裂的房地产公司来说无异于“雪中送炭”，但一些命悬一线的企业能否起死回生仍是个问号。

小开发商：命悬一线

国泰君安的分析报告称，假设2008年商品房销售额同比下降10%，银行贷款同比既不增长也不下降，开发商自有资金同比增长36%，则2008年房地产行业资金缺口7100亿元。7-9月是开发商交付土地款的高峰期，在上市公司中，被商业银行要求提前还款者、举债能力弱、净负债率偏高者、短期借款比重占总借款比重过高者、开发区域单一者，很容易在资金链紧张的冬天中受伤。

6月4日，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”在发布的报告称，沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，突破了70%大关，并于2007年底达76.49%，与上年相比提高了7.39个百分点，负债风险显著提高。据媒体报道，2007年长江实业的资产负债率是16.63%，九龙仓是37.06%，汤臣集团是31.54%，内地房地产上市公司2007年平均资产负债率达66.1%，万科60.98%，保利84.99%，金融街66.14%，富力76.57%。从经营现金流来看，内地地产上市公司行业产生的现金流量净额为-345.96亿元，万科-104亿元，保利-94亿元，招商-40亿元，富力-83亿元。在2008年，房地产开发商面临着两面夹击的困境，一方面是奇高不下的负债率，一方面是低迷的市场成交量，在这场硝烟弥漫的战争中，房产大佬们也未能幸免。

王石一直在“喊穷”，从“拐点论”到“百日剧变”，他的声音引起了市场的关注。5月14日，东莞宏远工业区股份有限公司下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司在东莞与北京万信投资发展有限公司签订了《股权转让合同》，以500万元的价格受让其持有的东莞市万科置地有限公司50%的股权。 而当初万科置地拿到这块地时的价格是14.12亿元，这么急于廉价转手背后的原因是什么？据公告显示，万科置地于2007年5月在东莞市设立，注册资本1000万元，主营业务为万科翡丽山房地产项目开发经营，土地面积25万平方米。财务资料显示，目前公司负债率几乎是100％。

国泰君安对A股和H股的房地产公司进行了一次资金压力测试排名，结果显示，A股中金地集团、保利地产、招商地产、荣盛发展、上实发展、首开股份综合资金压力较大。但是该报告也指出，保利地产、上实发展的大股东为央企或者地方国企，既是行业领头羊，也是政府经济和财政支柱。大股东能够从容地给予上市公司最需要的扶持。因此最先面临崩盘处境的只能是那些现金量不佳又没有强大背景支持的中小企业。

一直以来，房地产开发对银行信贷的依赖超过50%以上。但是在紧缩的货币政策大环境下，银行要控制风险，中小企业获得贷款的难度要远远大于大企业。为了缓解资金紧张的情况，有些小开发商甚至找到地下钱庄，而他们的利息有的甚至已过120%。

监管层放松 密集发行房企再融资

中原证券分析师魏博在接受媒体采访时表示：“监管层对于房地产上市公司融资一直持有保有压的态度，再融资闸门松动是有条件的，主要照顾大公司。”

据《投资者报》报道，2008年以来，已有13家房地产上市公司再融资获得批准，总计融资金额约533.4亿元。其中，采取定向增发的包括苏宁环球100亿元、卧龙地产12亿元、首开股份59.4亿元、上实发展36.5亿元、中天城投11亿元；采取公开增发的包括栖霞建设33亿元、冠城大通20亿元、招商地产80亿元；张江高科和华发股份以配股的方式募集38.9亿元和26.64亿元；此外，万科、保利地产和新湖中宝、北辰实业以发公司债的方式计划筹资59亿元、43亿元和14亿元、17亿元。 加上正等待审批的方案，房地产上市公司计划的融资额将达到714.4亿元。