赴港上市：兴趣仅属于“防空洞模式”

经济观察报记者周亚玲 内地地产公司赴港上市再一次拉开帷幕。

记者近日从香港市场人士中获悉，已通过上市聆讯的人和商业得到华平基金的青睐，华平愿意做人和商业的基础投资者；人和还计划引入美国私募基金德克萨斯太平洋集团(TPG)作为另一名基础投资者，预计认购股份的金额约3亿元。

人和商业15日挂牌？

人和商业是在8月通过港交所聆讯的，后来曾一度传出在10月初挂牌的消息，但聆讯之后未见其招股说明书出台。该市场人士称：人和商业的会计账目截止日期是3月底，按照香港的相关规定，最迟于9月30日前要公开招股说明书。但到记者截稿的9月25日上午（星期四），人和也未曾有招股说明书出台。该市场人士认为，如果到9月25日（星期四）尚未公开招股说明书，加之周末的因素，人和商业10月初挂牌可能性很小。但另据最新消息，人和商业有可能在10月15日挂牌。

另外一家内地地产公司龙湖地产挂牌日程更是扑朔迷离。龙湖地产早在数月前就通过了聆讯，传闻中的挂牌时间也是一改再改。对于外界的疑问，龙湖的作派也保持了一贯的神秘。其公关总监对媒体描述的一直都是，上市日程未定。但按港市场人士的说法，龙湖的会计账目的截止日期是4月底，那么到今年的10月30日之前要公开招股说明书，否则又将延后，但龙湖也一直未有相关动作。

龙湖在香港进行推荐的时候，曾邀约香港财经媒体人士七八月间到北京和重庆参观房子，后龙湖方面又通知媒体暂时不去了。9月初，再次临时召集香港的媒体人士北上参观，但其后再次推迟。香港媒体人士认为此举让外界对龙湖上市日程再生疑问。

据记者了解，目前龙湖尚未有基础投资者。分析人士认为，以现在的市况，公开发售难以吸引一般投资者，若能在国际配售，有一定基础投资者先认购大量股份，在推展方面就会相对容易。目前的港股情势下，没有基础投资者的做法不太稳健，对挂牌后的股价亦有影响。

大佬的态度

和2007年赴港上市的地产公司相比，人和商业和龙湖地产都显得过于低调和神秘。香港市场人士认为，关键是在香港上市已让人左右为难，高调不合时宜。早在今年初，多家公司譬如恒大等赴港上市已经遭遇了融资规模不断变小、日期不断延后的命运。但今时今日，次贷危机后果日益让人心惊，香港市民都在为雷曼迷你债游行之时，香港股市更是一片凄风苦雨。

加上内地房价不断下跌的因素，香港的一些金融人士对“内房股”依然不看好。恒丰证券研究部董事林家亨、道亨证券地产分析师柯学锋都向记者表示，中资地产股短期还会下跌。

不过，从新世界策略投资给人和商业而言，香港大佬之一的郑裕彤似乎还长线看好内地地产股。但有香港资深媒体人士认为：“新世界策略是郑裕彤孙子接管家族生意之后直接管理的一个公司，大家都认为他可能比较想做出点业绩给老臣子看。”

但在香港某次新闻发布会上，有香港记者问郑裕彤，人和商业上市之后，新世界是否会考虑退出，郑裕彤表示了否定。同时，记者还了解到，新世界还派出了人员到人和商业担任非执行董事。

另外一位香港大佬李兆基已经在投资碧桂园股票上亏损数亿。在记者会上，有记者问，是否会增持碧桂园股票，李兆基当场表示不再增持。但在其他出席场合，李兆基表示，对亏损看得很开。和李兆基较为熟悉的某人士认为，对于内地房地产市场，有“股神”之称的李兆基也未必能预测得非常准确，所以也只能如此表示。

“对新股已经没有任何兴趣了，除非非常非常便宜。”香港多位金融人士告诉记者。

防空洞模式

市场人士对人和商业独特的商业模式——废弃的防空洞做地下商城表示出兴趣。人和在做项目时向地方政府承诺，会将该地方建设得很好，以非常低廉的价格甚至免费获得地下空间。人和会将防空洞装修成地下商场，再租给服装商作批发用，全以统一的品牌命名。而二成左右的铺面会出售，以回笼前期投资。

市场人士认为城市的繁华地段数量有限，不可再生，这家公司采用的是一种利润率奇高的方式。

人和最早起源于哈尔滨，后逐渐在一些省会和一线城市发展。在做前期推荐的时候，承销团表示去年纯利是2.67亿元，今年纯利19.2亿元，明年的纯利保守估计是39亿元，不保守估计是53亿元，可资对比的是，去年龙头万科的纯利也不过50亿左右。之前默默无闻的人和商业，利润预期让香港一些金融人士大吃一惊。

尽管人和的模式非常新颖，但面对目前的萧条，其融资规模也是一减再减。最初计划融资117亿至156亿港元，后来，因受市场及行业景气情况影响，人和商业调整上市计划，将融资规模缩减为78亿港元，最近一次传开的融资规模成了39亿-55亿港元。

对于龙湖，市场人士认为，龙湖是家不错的内地做高端楼盘的公司，但又并非中海、万科那样的龙头，布局的区域也有限。他们对龙湖的热情要低于人和商业。

产品以住宅为主的公司对资本市场的吸引力在不断变小。有人士对记者表示：“合景泰富市盈率也不过1.6倍，现在没有必要去买新股。”

融资通道被堵

“我们只能以2009年业绩来判断一家公司。现在我们认为中海等很少的几家公司业绩比较确定，我们还比较认可，现在最重要的是对内地楼市缺乏信心。”柯学锋说。但恒丰证券研究部董事林家亨认为，中海的股票要跌到8元钱才是购买的机会。

“在一级市场上，内地地产公司在香港都是依靠股权融资的方式，类似于合作开发项目，合作开发的对象就是机构。现在这些机构都要面临自己的问题，很有可能暂停合作。地产公司目前要找新的股东，短期内非常困难。在二级市场上，发债更难。香港发债都靠机构，机构首先考虑自己的生存，还怎么买你的债券。上市前靠投行作Pre-IPO，投行帮你做路演，帮你找买家，最熟悉你这个公司，现在投行都要处理自身的事务了，等于桥梁断裂。大投行都抽钱回本国自救了，你怎么融资呢？”柯学锋言下的地产公司面临的融资困境真是风雨飘摇。

多位市场人士表示，雅居乐将项目股权以53亿的理想价格出让给摩根斯坦利的情形已难再现。虽只时隔两个月，可谓时移世易。“连雷曼都轰然倒塌了。”记者不断听到如此的感慨。