机构另觅地产“新欢”招商、保利替换万科

经济观察报记者王玉 在国内房地产销售和政策支持的双重预期下，今年以来房地产板块涨幅愈36.5%。

不过，该板块中，相较过去万科在机构心目中绝对占优，如今保利地产和招商地产明显颇具取而代之的势头。“万科仍然不错，但现在我们关注保利和招商更多一些。”南方某基金公司基金经理称。

机构“换防”

“最近，我们在房地产板块主要增持了保利地产和招商地产。”北京某基金公司投研人士张彦（化名）称，他所在的基金公司今年以来仓位总体增加不少，房地产股是他们重点考察的板块之一。“万科我们也买了点，不过不多。”他透露。而在去年，公司在地产股中的首选一定是行业龙头万科。“现在我们基金经理之间及研究员在这个行业的交流重点放到了招商和保利。”

张彦称，“我们现在更关注量，深圳从去年下半年成交量就稳步回升了，近期北京和上海成交量也在持续放大。”

中投证券2月最后一周的数据表明，当周房地产市场成交量持续增长，26个城市中有50%的城市成交量环比增幅超过30%，有近10个城市成交量接近或超过2008年的最高水平。

张彦认为，虽然这不能证明行业真正转暖，不过大家都认可这是一个很好的信号，“另外还有政策的支持，房地产会趋好，因为房地产商品交易市场对于经济增长保八很重要。”

股价方面，去年12月31日至今，保利地产从14.4元涨至20.38元，上涨41.5%；招商地产从13.12元涨至19.5元，涨幅约48.6%；而万科股价从6.45元涨至7.93元，涨幅为22.9%。

上述南方某基金公司基金经理称：“我们主要观察了地产公司的成长性与盈利能力，觉得万科经过前几年的发展，规模已经上去了，接下来需要再看看。”

同样，北京一位基金公司研究总监也是担心如今万科在发展速度上可能会不如保利和招商。2008年保利地产扩展项目12个，新增土地储备594万平方米，权益建筑面积近480万平方米。“这和万科2008年的新增储备水平已经比较接近了。”

就盈利能力而言，保利地产2008年实现收入155亿元和利润总额40亿元，较上年分别大幅增长91.24%和67.2%，实现归属于母公司股东净利润22.4亿元，较上年增长50.35%。

“在市场那么不好的2008年，仍能有不错的业绩，足以证明公司的内力。”张彦称，而对于招商地产，张彦认为2009、2010年会是其业绩释放期。

万科龙头地位动摇？

在行业或将洗牌的2009年，“目前房地产的龙头公司中，肯定有些公司受益更大。”北京一位知名券商的房地产行业分析师称，行业内上市公司的差异性较大，其所拥有的项目地理位置、拿地成本等都要考虑。

而拿地成本也是市场对万科的担心之一。

“万科2007年高价拿了太多的地，房地产开发项目周期为2-3年，这样我们就担心其2009年的业绩会受拿地成本影响较大，在这点上我们仍然要观察。”上述分析师称，对于万科2008年的业绩，他认为因为有2007年的预售款，所受影响可以部分抵消。

上述北京的基金公司研究总监分析称，“保利地产2008年取得的594万平方米土地的平均楼面地价只有1000元出头，总体来看，该公司土地成本在龙头公司中应该是最低的。”

同时，市场普遍认为保利地产2008年末预收楼款总额达到98亿元，这对于其2009年的业绩就有保障。

不过对于万科快速适应市场的能力，大家都很认可。“万科应对市场的能力确实非常强，节奏也非常快，这也是其在市场扩张时期可以快速发展的原因之一，我们仍然很关注。”张彦称。

而对于招商地产，业务的稳健是大家一直都看好的。

“除了房地产销售外还有出租收入。”上述分析师认为。

“在资金趋紧的时候，强大的股东背景就愈加显得重要。”张彦举例，“招商银行肯定会选择优质公司给与贷款，招商地产资产优良，招商银行肯定会是一个有力的支持。”

“在项目运营上，股东也很重要。”上述南方某基金公司基金经理称，“比如有了强大股东保利集团，保利地产经常能在好城市的好地段划算地拿到地。”

国信证券研究报告认为，保利是未来业绩增长最为确定、成长性最好的全国龙头公司；招商证券在投资建议中给予招商地产强烈推荐-A评级，给予保利地产及万科审慎推荐-A评级。