“地主不倒翁”：北京孤岛

经济观察报记者胡芳洁 今年土地出让市场的萧条，并不是耸人听闻的传闻而已。

以上海为例，根据上海市规划和国土资源管理局网站公布的土地出让公告，统计可得出，截至今年11月27日，上海市通过公开招拍挂方式，获得土地出让收入总额为146.63亿元；而2007年，上海市公开的土地出让收入总额约为420亿元。

此外，其他城市今年和去年土地出让金收入相比，同样存在巨大的落差。这一普遍出现的巨大反差，并没有在北京出现。

北京异像

根据北京市土地整理储备中心公布的数据，2007年北京公开的土地出让金为438.1亿元；而截至2008年11月27日，今年北京土地出让收入为444.53亿元，已经超过去年全年的总和。

此外，目前北京还有8块正在交易地块、52块即将在今年之内入市地块。

尽管住宅销售市场萧条，但北京的土地出让收入中，住宅类地块对土地出让金总额的贡献依旧巨大。

2007年北京所出让的土地中，居住类地块和包含居住类用途地块，出让收入为348.82亿元；而2008年，这个数字是387.69亿元，同样超过去年的出让金额。住宅类地块在土地出让收入中，依然占据绝大部分比例。

2008年北京的土地出让收入，虽然没有实现大幅度增长，但依然出乎意料的维持了去年的水平。开发企业对住宅类土地的需求，似乎并没有受到我们预计之中的挫折。

北京的房价依然坚挺，而由此延伸出的溢价形象，也使北京土地价格得以“鹤立鸡群”。

变化之间

“拿地方面，北京会是我们的重点关注对象。”重庆金科集团副总裁李战洪表示，拿地计划会按照企业的发展布局来进行。不过他并没有透露近期是否会在北京拿地。

重庆金科集团今年1月获取北京昌平区小汤山镇地块，正式进入北京。虽然李战洪表示，进入北京的时机，同样依企业的发展布局而行，不过在今年初，房地产行业的这一轮调整已经开始，不少强势的大型地产公司开始面临自身的困境，这无疑为具备实力的中小型企业的扩张创造了机会。

李战洪表示，如果一家房地产企业有全国化的考虑，进入北京拿地，是一个重要布局。

就在今年11月25日，北京山海缘投资管理有限公司获得北京市大兴区一块工业用地。该公司工程部一位工作人员告诉记者，1年多前，公司就在准备购买这块地了。“工业用地的需求一直都有，就是供应太少。”这位工作人员表示，这种供不应求的情况依然存在。“工业用地并没有降价，可能住宅用地降价了吧。”

有关资料显示，2008年上半年，北京城区土地楼面价为5079元/平方米，与2007年上半年的3392元/平方米对比，上涨了约50%；而郊区地价则上涨了60%以上。

就楼面地价而言，至少2008年上半年，北京地价同比不仅没有跌，而且有明显的上涨。

下半年的地价又如何呢？以住总获得的两块土地为例，我们可以发现一些端倪：2007年上半年和2008年下半年，住总分别获得一块限价房土地，并且这两块地的限制售价基本相当，分别为6350元/平方米和6500元/平方米，那么这两块地的楼面地价有什么变化呢？2007年住总获得的海淀区西三旗原北京轮胎厂地块，楼面地价为2863元/平方米；2008年下半年该公司获得大兴康庄限价房地块，楼面地价2297元/平方米。至少该个例显示，北京楼面地价有约20%的下降。

“二级市场的土地并没有变便宜。”永安信金融服务机构董事长乔志杰则这样表示，现在倒是有一些企业在寻求他人手中便宜的二手地。

实际上，如果说北京土地市场和去年存在重大差异，那就是参与土地交易的开发商变少了。根据地产中国网的统计数据，2008年上半年，共19宗以招标方式出让，平均每块土地有3.6家企业竞争；而2007年，上半年平均每块地竞标企业为4.6家，2007下半年则为6.0家。

企业拿地热情显著减退，确是事实。

今年7月推出的顺义站前西街、回龙观镇两块限价地，就因为竞标企业不足三家而流拍。现在正在交易的顺义站前西街地块，将出让方式，由之前的招标改为挂牌。这样只要有一家企业参与即满足成交条件，不再有至少三家的限制。

目前，北京推出的土地，交易方式多为挂牌，以应对需求者过少的现状。不过纵观全年，北京流拍的土地，依然是极少数，尤其是以挂牌方式出让的，更是鲜见流标。

到目前为止，在这一轮房价下降中，北京房价直到8月份才开始出现环比小幅下降。这恐怕也是反过来维持北京土地市场特殊“繁荣”的重要因素。