2009，成就哪位预言家？

经济观察报记者陈文雅　年终岁末，照例是两件大事：总结和展望。

对于2008年的房地产市场行情，业内的观点已经由年初的齐轰“拐点”转变为年末的哀歌遍野。而现在，大家更关心的则是2009年的楼市风向。一年一度的预测工作照例又热闹地开展起来，至于以前说得对不对，准确率多高，似乎没有人来计较，人们最关心的问题永远是：2009年房价还会不会降？买房的好时机什么时候到来？

2009年1月6日 “2009中国地产新视角高峰论坛”上，开发商们对未来前景的预期充满了分歧——而在2008年之前，对于房价的分歧只存在于地产商和经济学者之间，尚未存在于地产商内部。

华远集团总裁任志强和中坤集团董事长黄怒波对2009年的房地产市场相当乐观。任志强认为，“肯定2009年比2008年好。因为，2008年已经很低了，2008年的1月份增长是11%，2009年1月份不管怎么样，和去年对比也是低位的，2009年已经从负数开始，到年底一定是越来越高。”

而潘石屹和冯仑对2009年的前景则较为悲观。潘表示：“我很担心地觉得更差的是住宅，尤其是离经济适用房地理位置比较近的住宅，我觉得在2009年和2010年压力都很大。我看政府出台了一个政策，要在未来两年内建700万套的保障性住房，700万套是一个很大的数字，是一个天文数字。1997年香港回归之后，只宣布了一个要建8.5万套相当于我们这里的保障性住宅，两年之后香港的房价跌了50%。”

事实上，开发商的看法在2008年已经经历了巨变。回溯一两年前，你会发现，无论是唱多派的任志强还是唱空派的潘石屹，都坚定地认为中国房地产业正在迎来史上最繁荣的春天。

尽管2007年底王石曾经偶然地提到了“中国房地产业将面临拐点”的个人观点，但该说法很快就遭到众开发商的反对，王石曾一度因此在传媒保持沉默。但是在2008年末，“拐点”论渐已成型之际，对于王石判断认同的声音又逐渐浮出水面。

房地产业的各项统计数据，在2007年年底已经隐隐呈现出风波来临的前兆。从2007年10月开始，交易量显示出放缓迹象，售楼处和中介门店人山人海的局面亦不复出现。

当时，一些市场人士在内部交流沟通的过程中开始流露出对于高房价能否持续的担忧。嗅觉敏锐的开发商有意识地放缓了买地开发的进度。但各地仍然不时传出“地王告捷”的消息。在大部分开发商看来，那不过是短暂的“中场休息”，只消恢复15分钟便可重新上场。然而，事实并非如此。

2008年3月，潘石屹在博客中放出“百日剧变”的说法。几个月后，潘的想法一度变得谨慎乐观，但很快又发现，转机不会那么快出现。

在12月初的一次公开场合中，潘石屹表示，“经济学家都说此次危机是U字形，在我看来是L字形，因为我还没有看到市场什么时候会恢复。”

“不确定”是一个比“糟得不能再糟了”更令人生畏的形容词。

但回顾过往，我们是否还记得，在本轮调整周期还远未从统计数据上显示出征兆的房地产业高歌猛进时期，已经有人对中国房地产市场可能面临的风险提出了预警。

实际上，索罗斯、格林斯潘、罗杰斯、史蒂芬·罗奇等全球金融界举足轻重的人士先后对中国经济、股市和房地产业中存在的泡沫表达过相关看法，索罗斯更是在三年前预言中国房地产业可能熬不过2008年。三四年前，时任摩根士丹利大中华区首席经济学家的谢国忠指出中国房地产市场存在投机泡沫，迟早要破灭。而经济学者吴敬琏和郎咸平等人纷纷对产业结构和流动性过剩导致的房地产部门过热现象做过分析。易宪容、魏杰、牛刀等带有“草根”立场的人士更是预言“房价必降”……

其时，中国的房地产业正处在长达十余年的“蜜月期”，土地价格一锤更比一锤高，售楼处总是人山人海，中介门店遍地开花，行情持续供需两旺，买房升值买家卖家皆大欢喜……而在这样的产业链之下，除了一年一年积压下来的那些在房价高涨周期中一直未能如愿买房的消费者以外，其他利益相关群体则大多为获益群体，包括地方政府、地产开发公司、建筑施工营销策划咨询代理经纪家具建材等上下游公司、银行、已购房业主等。

由于房地产行业作为中国各大城市“支柱产业”的特殊地位，涉及到的相关产业和利益面非常广泛。房地产业对地方GDP、财政收入、就业等都有着“特殊的贡献”。因此，在房地产业全盛时期谈论“泡沫论”和“降价论”，说好听点儿是“盛世危言”，说不好听点，便成了“乌鸦嘴”了。

不难想象，这些观点抛出之后遭遇的争论和质疑。

质疑来自很多种说法，例如，从概率学的角度，他们说的不一定总是对的，事实证明，他们总会有说错了的时候；他们说对了也有可能只是凑巧，一个人如果不断地说，不断地预测，总有预测对的时候。或者，从动机的角度，这些人唱衰中国楼市有可能是一场阴谋，也可能是为了谋求个人私利。

在2008年12月《财经》杂志举办的年会上，孤独的谢国忠再一次地遭遇了开发商的阻击。老任、老潘等几位开发商围着他逗趣儿，一会儿老潘说，“经济学家越来越不像经济学家了，脱了衣服感受而没有数据支撑。”一会儿老任说，“我在去年的论战中用精确的数字把谢国忠辩得哑口无言，谢国忠，我说得没错吧？”

在一群口齿伶俐的开发商中间，这个看起来有几分瘦弱、说话还有点结巴的书生显得势单力薄。如果单看现场氛围，或许有人会觉得谢国忠输了。尽管如此，需要认识到的是，中国的房地产市场诚如谢国忠所言，出现了向下调整的趋势。而这一点在2008年的房地产市场中获得了更多人，包括开发商的共识。

当然，观点不同的背后，是立场的不同。如冯仑所说的那样，政府永远是唱“和谐稳定”的；经济学家永远是发现问题的；商人眼里到处都是机会；消费者总是嫌价格贵的。但是无论立场如何，人们都需要准确的预测作为经济行为的指导方向。

对于未来一段时间的房地产市场，谢国忠表示：“股市回升需要三年，房地产回暖周期会更长。解决房地产危机的当务之急，是解决存货问题。目前房地产存量的规模可能要比现有的统计数字显示的情况更为严重。”

对照开发商们的各执一词，这些预言究竟谁的更加准确，我们可以拭目以待。