房市再现新一波降价潮

记者严钰 尽管中央和地方政府都曾采取过各种启动楼市的措施，进入2009年，惨淡的成交量仍明白无误地显示出了楼市的低迷。1月28日，在此轮房地产市场调整中先知先觉的万科发动了“元宵节攻势”，在上海大力降价促销。

一个月前，住房和城乡建设部部长姜伟新警示各级地方政府勿越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策。各主要省市的市长、书纪们也纷纷表态“房价太高”、“不为开发商托市”等等。在政府态度明确之后，新一轮降价潮似已难免。

“政府终于在“保价”与“保量”之间做出选择。”长期关注房地产问题的经济学家李开发直言，“2009中国房价平均降25%，房产健康发展唯一渠道是降价。”

救市刺激效应减弱

自去年起，各种利于房地产市场的“救市新政”纷纷出台，包括年内5次下调银行存款准备金率；减免契税营业税；首次购房利率7折等。同时，各地方政府也不甘落后，纷纷下“猛料”出台救市方案，包括“购房退个税”和“购房入户”等各种优惠政策。

尽管如此，市场却并不领情。在经历去年11月成交量的短暂回暖后，中国楼市再度陷入冷清。据第一创业公布的监测数据显示，1月份，全国重点城市成交量再度普降。上海、北京、深圳三地新房成交量环比下跌均超过40%，南京、武汉、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之间。

中原地产华北区域总经理李文杰指出：“去年11月颁布的第一轮楼市新政已经释放了一批积累已久的购买力，但上一波反弹的势头在今年1月已经式微，因此北京等地出台了第二轮新政，但其实际效果还有待观察。”

此外，自中央政府明确各地方政府可以“因地制宜制定各自的房地产政策”之后，地方救市政策层出不穷，相互仿效。但专业人士认为，各地救市政策并不能解决中国房市面临的难题。例如最近被热议的“购房落户”政策，业内人士认为，很多大城市人口已接近极限，如果规模进一步扩大，则会影响城市聚集效应的发挥，因此，落户政策在北京、上海等城市推出非常困难，即使考虑制定该政策，设定的门槛也必定非常高。

而对于购房退税政策的推行，财政部财科所一位专家认为，“如果全国实施购房退税政策，一些财政实力较弱的地方显然会面临预算紧张，且这一政策对房地产市场的刺激力度也过大。目前还没有到需要出台此类刺激方案的时候。”长江证券的分析师也表示，上海当时出台购房退税政策时，我国房地产业尚未完全进入市场化，和现在房地产市场的情况大不相同。“若该政策在当前推行，财政成本过高，涉及的流程亦相当复杂。各地方政府该谨慎应对，不可盲目仿效。”

政府表态不托市

面对房价和市民收入之间的巨大差距，地方政府救房市之举引发争议。部分专家批评，地方政府的种种救市措施在为高房价“托市”，助推“地产泡沫”，并不可取。

1月9日，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，2009年要加强地方政策的严肃性和合法性，地方政府不许再越权出台税收、财政等刺激楼市的政策。随后，北京、上海等地方党政领导开始打破一直以来的沉默，纷纷发出“房价太高”、“不为开发商托市”等声音。在各地新政频推的同时，国内多个房地产热点城市的官员陆续表态“不托市”。

中国房地产业协会副会长朱中一接受采访时也指出，救市政策应通过解决中低收入人群的住房问题来提振成交量，维持房地产市场的稳定，而不是维持高房价、助推泡沫化。

北京市市长郭金龙则称：“我不能托市，但我一定很重视这个产业。”他表示，要救楼市的“交易量”，一方面当然需要地方政府不再越权出台税收、财政等刺激性政策，逼着开发商降价自救。另一方面，也需要地方政府降低土地出让金，让利于民。

新一波降价潮

2008年，虽然各地房地产市场掀起了降价促销潮，然而从统计数据上来看，房价并未真正“低头”，声势浩大的促销也并未给楼市成交量带来多大起色。然进入2009年，中国楼市价格最终松动，降价趋势明朗。

公开数据显示，目前不仅加入促销队伍的楼盘数量越来越多，降价力度大的楼盘还纷纷登上了销量排行榜。在上海，有十多个楼盘在元宵节期间推出了优惠促销。位于南汇区临港新城的绿地东岸涟城，优惠幅度最高达到了每套15万元；保利西子湾对购买四居室的前20名客户赠送全产权地下车位一个，如期签约还可享受总价减去1万元的优惠。在南京，今年春节期间促销的楼盘多达40多家。不少楼盘正月初三、初四就开门销售，奥体融侨中央花园初四看房人数达到100多人次；河西朗诗国际街区平均每天接待30多批次看房人。在北京，目前掀新一轮降价潮，部分楼盘降幅达30%，据公开数据显示，春节后降价幅度加大的楼盘有近20多个。其中包括珠江帝景、星河城等知名楼盘。

另外从在开发商方面看，继去年底至2009年初“暖冬特别行动”的促销活动之后，万科于1月28日到2月9日对上海几乎所有在售项目推出让利促销活动，这比去年万科掀起降价促销活动的时间提前了12天。在万科带动下，绿地、合生、保利等开发商也加入了价格调整的队伍。

市场行情显示，真实的降价促销能起到积极作用，每次价格下调都能换来可观的销量。上海网上房地产统计显示，位于上海闸北区内中环的“慧芝湖花园二期”，开发商从去年12月底推出8折的价格优惠，每平方米均价从2.2万元降至1.76万元。这一楼盘1月份签约就达291套，首批推出的400多套房源几近售空。

上海易居房地产综合研究部部长杨红旭认为，现在很多城市的房地产市场成交仍然陷于胶着状态。“我认为仅靠裁员、缩编、停止拿地这些方式远远不够，对于开发商来说，现有项目的促销降价才是比较有力度的过冬方式。”

而经济学家李开发一针见血指出，2009房价续平均下降25%，中国房地产事业才能健康发展，开发商们的唯一活路就是唯一渠道是降价。南京大学教授葛扬也认为，金融危机中，商品价格都会有一个触底的过程，如同石油、矿产品、粮食的价格调整一样，虚高的房价早晚也会回归本身的实际价值。