降价楼盘探底

经济观察报记者胡芳洁 3月底，侯霞终于拥有了自己的第一套房子，这让她很兴奋。“我有个朋友不久前就是在这里买的，人非常多。”侯霞说，朋友描述的“狂热”开盘场面以及目前的价格，进一步促进了侯霞出手购房。

侯霞如愿买到了一套一居室的小户型，价格为11000元/平方米。在等待签合同的空隙，她告诉记者，因为买的人多，为了得到这套房源，她给了销售人员8000元的“辛苦费”。

9500元/平方米起价，这句口号让东四环的美利山项目又一次成为各方关注的焦点。有人用 “血流成河”来形容2009年左右，广渠门到西大望路一带诸多楼盘的降价促销，其中就包括美利山、金都心语、冠城名敦道等项目。这一探底行为还在继续。

相对低点

目前美利山两居室均价12500元/平方米，较低的均价，出现在面积较大的三居室户型上，约为11000元/平方米；而2008年以来，美利山住宅项目均价都在14000元/平方米左右，目前价格已经明显调低。

个别成交价格更低。美利山论坛的一位业主表示，他不久前购买一套140多平方米的三居室，成交价格即为9700元/平方米。

是否触底不能妄下定论，不过在东四环的位置，9700元/平方米的价格，已经具备较大冲击力。

记者在美利山售楼处看到，尽管是工作日的上午，大厅里已经坐满了购房人以及一些打探行情的人，难寻一位空闲的销售人员；签合同的窗口，有近10个人在排队。

“一居室已经没有了，资料也已经发完了。”一位销售人员对询问的购房者说完匆匆而去。

购房者侯霞表示，销售人员手上有房源，有不少人是通过“贿赂”销售人员才得到的。这与2008年下半年以来售楼处门可罗雀、购房者挑三拣四的情况反差强烈。

“价格已经比周边项目低很多了。”侯霞说，这也是她决定购买的主要原因。据了解，在美利山周边，金都杭城130平方米以上三居室特价13000元/平方米起价；而精装修的珠江帝景目前均价2万元/平方米，最低价为19000元/平方米。

位于东四环大望路以北的金地名京和东恒时代，销售价格也远高于美利山。金地名京精装修均价18000元/平方米，东恒时代两居室起价15700元/平方米。

尽管目前售价高达18000元/平方米，金地名京售楼处依然有20多位购房者在与销售人员洽谈或看房。“如果您决定不了，可以选择继续观望。接下来我们这里只可能涨价不会降价。”一位销售人员对记者表示。

与紧邻地铁线的金地名京相比，东恒时代位置相对较偏，毛坯房起价15700元/平方米，售楼处看房人虽然不多，但依然不乏出手者。毛先生就购买了一套140多平方米的三居室，总价200多万。“家里人是想再等等，但如果真等的话，说不定就等到300万了。”毛先生半开玩笑地说。

就此可见，美利山的价格低位已经非常明显。我爱我家市场部提供的资料显示，美利山的降价，导致周边不少二手次新房的成交价从11000-13000元/平方米下降到了10000-11500元/平方米。

探底

该区域有影响的低价销售，并不是第一次。

2008年9月，美利山推出精装LOFT，均价12500元/平方米，低于当时该项目的住宅销售价格，该产品以低总价、精装修送家电的方式，为沿海地产回笼资金，功不可没。

随后，2008年11月，金都心语以更低价格推出同类型的精装小户型，均价10000元/平方米，一次性付款8800元/平方米。北京房地产交易管理网数据显示，该项目700多套房屋，目前已经售完绝大部分。金都心语的这一行为，被认为是与美利山LOFT的直接对抗，事实上也更为成功。

随着这一竞争对手的出现，美利山LOFT陷入困局，在产品几乎完全同质的情况下，美利山LOFT后期目前依然没有开盘。

金都心语的销售行为一定程度上证明：该位置酒店式精装小户型的底价就在8800元-10000元/平方米。

“酒店立项还10000元，不合算，还不如加一点买一个住宅类产权的。”有购房者这样说。

而美利山的大户型售价，目前在11000元/平方米左右，已经较为接近该价格区间。不过购买力最为集中的90平方米以内户型，均价仍为12500元/平方米。

美利山的频繁降价，与回笼资金必然脱不开干系。根据沿海家园2008年底公布的半年报，截至2008年9月30日，沿海家园一年内到期的银行贷款和其他借款共13亿元，两年内到期的贷款和借款总额约28亿元，而其持有现金约7亿元；其资产负债率也上升至约70%，而2004至2006年其资产负债率基本稳定在60%以内。

2月底，标准普尔评级服务公司调低沿海家园长期企业信用评级，标准普尔信用分析师曾表示，原因之一是沿海家园不断恶化的财务状况不足以支撑其原有评级。加快销售回款正是改善财务指标的有力手段。

“这个区域10000元/平方米的价格，如果是现房，已经基本调整到位。”链家市场部表示，目前该区域二手房价格在12000元-13000元/平方米。

“如果是1万元/平方米的价格，这个项目应该已经到底了。”我爱我家副总裁胡景晖表示，该区域交通、配套还有待改进，整个区域还有降价的空间。