昌平小产权“转身”样本

2009-08-07

胡芳洁

经济观察报记者胡芳洁 “要买房，土地性质最重要。”畅金园销售人员说。这是个被泛称为“小产权房”，却又脱胎换骨的居住项目。

对于每一个来访的购房者，畅金园销售人员直指每个人心中的狐疑，在房屋产权的解释上，他们显得相当老练。“这个项目属于政府支持的新农村建设旧村改造项目，有市规划委的正规批文。所占土地为集体建设用地，绝没有占用耕地，这点大可放心。”有看房者到来，销售人员首先给他们展示的，是一份规划文件。

这是一份“北京市昌平区崔村镇镇域总体规划”的详细资料。在这份规划书中可以看到，该项目所在地块属性为居住用地，与大量的农民宅基地连在一起。“这是新农村建设项目，没有占用任何耕地。”大辛峰村村委会一位负责人胸有成竹地表示。

土地性质

目前，畅金园在售的一期，共86套四合院。尽管没有大产权，依然吸引了不少购房者的目光。

这个位于昌平区崔村镇大辛峰村的项目，地处北六环外，周边是大片的农田和树木，一派乡村风光。

记者在售楼处询问期间，大约有五六组看房人。售楼处不断接到咨询电话。“现在是中午最热的时候，看房的人来得少。”销售人员说。

目前在售的一期，是清一色的四合院，占地面积从200多平方米到500多平方米不等，最低89万元/套，最高218万元/套。由于不是商品房，不能抵押，所以无法办理按揭，需在交房前付清全款。

记者看到，86套四合院主体结构已基本完成。销售人员表示，交房时间为9月。

“如果在规划中批下来就是集体建设用地，要购买这样的房子，需要做的是去和村委会协商。”昌平区规划委员会的工作人员表示。

据了解，该项目将分6期开发，前两期将建成对外“出售”的四合院，后继开发的，将是当地农民上楼的楼房。

本报从该项目所在地大辛峰村村委会了解到，该地块的使用，经过了全体村民的投票通过，此外，购买者将直接与村委会签署房屋所在地块的集体土地租赁协议。“买房人享有地上建筑物的所有权，享有集体土地的租赁权。”大辛峰村村委会表示。

购房者签订的是集体土地租赁协议，这才是厉害的地方。

集体土地分散租赁

“这是新农村建设项目，全部都是集体建设用地，没有占用一分耕地。”大辛峰村村委会一位负责人表示。

在北京周边农村，诸多开发项目都是个人或公司首先租赁了集体土地，与村委会签订协议，再进行开发。后继的开发中，存在随意变更土地性质、甚至在耕地上进行房地产开发的违规行为，为后期的风险埋下了隐患。

不久前，北京市通州区被强拆的“碧水蓝天”项目以及一些农业生态园项目，都是土地先被承包，再进行开发，不少土地性质本来是耕地。

上述大辛峰村村委会负责人表示，因为村委会控制着土地，购房人将直接与村委会签约，签署的内容，包括一份集体土地租赁协议。

“租赁期限是50年，每一块地都会有编号。”这位负责人表示。

与楼房不同，由于每套四合院都占有一块独立的土地，界定非常明确，便于进行集体土地租赁的操作。

签订合同以后，购房者将拥有地上建筑物的所有权，拥有所占地块50年的租赁权。这与农民对其所拥有的房屋和宅基地的权利几乎等同。此外，畅金园的购房者，还将获得村委会颁发的“荣誉村民证”。

“买房的人都会获得一个荣誉村民证。等入住齐了，我们会根据土地租赁合同编号，整体到派出所去备案办理。”这位负责人表示，持有荣誉村民证，如果国家征地，购房者将和本地村民一样享有拆迁补偿。

对于荣誉村民证的说法，本报咨询了北京市建委，建委的工作人员表示：“拆迁补偿针对房屋产权人，主要是看产权，谁拥有产权，谁就能获得拆迁补偿。与是不是荣誉村民无关。”该工作人员表示，拆迁规定中，也没有专门针对荣誉村民的条款。

但根据我国目前的规定，城市居民不能到农村购买房屋。村民身份，成为购房人获得集体房屋产权的变通方式。

实际上，以荣誉村民的名义出售农村房屋，这并不是首例。

同属北京市昌平区崔村镇的香堂村，早在1995年就开始建楼外卖，香堂村村委会为在此购买“小产权”房的人发放“香堂荣誉村民证书”，以此来保证购房者对房屋永久居住的权利。

卖房的钱，部分分摊给村民，部分留在村账目上，作为村里其他项目开发资金。10多年前，香堂村是一个贫困村，原有村民600多户，到2008年，这里的村民发展到3000多户，年交税额高达1000多万元。在村民看来，卖小产权房，村民手里有了钱，村里也有了发展资金，一举两得。

“小产权房确实带动了崔村镇的经济发展，如果抛开关于小产权房的一些敏感问题，现在的香堂村绝对是社会主义新农村的典范。”崔村镇党委的一位负责人曾对媒体表示。

“土地还是村里的，开发商只是村里聘请来进行开发。”大辛峰村村委会负责人对于程序问题显得心中有数。

畅金园小区的开发商，是一家名为北京登天房地产有限责任公司的开发商，没有任何公开信息，所开发项目，只有畅金园四合院一个。记者通过北京市工商局查询到，该公司成立于2008年12月12日，法人代表施洋，公司地址就在北京市昌平区崔村镇大辛峰村。

村委会掌握开发权不言而喻，这与香堂村的小产权开发模式如出一辙。

“开发商成本不少，我们得保证他们的利益；不过卖房的大部分收益，都归村集体，我们要对村民的利益负责。”大辛峰村村委会负责人表示。