土地招拍挂机制弊端及化解(2)

2009-10-21

汪利娜

第三，企业撬动金融杠杆的利器。许多人误以为搞清了房价的成本构成（地价、建安成本、税费等）,就可搞清房地产企业的“暴利”来源，其实“暴利”并非仅仅来自房价与成本的差额，而是企业金融杠杆的运用，这就是我们为什么要规范企业的自有资本金不能低于35%，防止“空手套白狼”的道理所在。土地招拍挂之所以成为众多国企、上市公司追捧的对象，他们不惜血本推高地价，其原因就在于土地是撬动金融杠杆的利器。一方面，“天价地”可以提升上市公司的资产价值，推高股票价格，或通过增发、配股、公司债，在资本市场上获得更多金融支持。另一方面，土地是最佳抵押品，70亿元的土地可以使企业从多家银行获得信贷支持。有了国家的钱、银行的钱和股民的血汗钱，只要资金的收益率为正，企业自有资本的利润率就可以成倍放大，这正是土地金融的魅力和房地产“暴利”的秘诀。

土地“招拍挂”机制建议

为抑制土地财政、土地投机和土地金融推动地价非理性上扬，完善招拍挂制度势在必行。

第一，继续坚持土地有偿使用的基本原则，但对不同用途的商业用地应采取不同的招拍挂方式。应细化商业用地的用途，对酒店宾馆、商业、旅游、娱乐设施、别墅、高档公寓住宅用地可以采取“价高者得”的招拍挂方式；但对普通住宅建设用地应采取综合指标招拍挂方式，即综合地价、房价、户型、面积、企业自有资本、企业信誉、以往业绩（开发面积、房屋质量、节能环保技术的应用）、消费者评价、纳税情况和社会责任等多种指标，选拔出真正能为消费者提供品质高、服务好可支付住房的企业。综合指标的测算可像大学生考试答卷一样，采取电脑计分法，以避免人为因素。同时，要认真贯彻[国发31号]文，落实工业用地招拍挂出让制度，对节能环保、集约用地的企业给予政策倾斜，引导企业改变增长方式。政府办公用地也应逐步实行有偿出让制度，以限制政府行政办公费用的膨胀和奢靡之风盛行，让纳税人的钱用在刀刃上。

二是实行“收支两条”线，严格土地出让收益的管理。对土地出让金实行“收支两条”、专户和比例管理，首先要明确与民生相关的公共服务的支出的重点项目和所占的比例。例如，土地净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，以促政府职能按照“十七大”的精神，向服务型政府的转化。对土地出让收益使用和分配应实行公示制，接受地方人大、审计、监查和社会的监督，以确保土地收益的使用和分配更加公开、公正和合理，真正从制度上保障国有土地全民所有，为民所用，为民造富。

三是提高政策制定的科学性，增强执法的力度。近年来，国家为抑制房地产和非房地产企业 “囤地、晒地、倒地”出台的政策很多，但多是粗线条的，前期的调查、研究、论证不够，囤地与合理储备界定不清，闲置与分期开发界定不清，各地有法不依，执行不严，导致出台的诸多政策法规形同虚设，失去了其应有的严肃性。应在完善现行法规的基础上，对闲置土地严格按出让时地价征收20%土地闲置费，或征缴增值地价；对于不开发、专门囤地倒地、哄抬地价的企业更要有专项治理措施，以规范市场秩序。对于地方政府的“变通”行为，国家可通过审计、监察和税务稽查部门等组成联合督察组代为征缴，或直接在财政转移支付中扣除。

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