卓越地产：以“持有商业”圈定财务收益

2009-10-28

王凯

经济观察报记者王凯 在土地增值税的清算风中，一直走“商住并举”的开发模式很可能为深圳二线知名地产品牌卓越地产带来不小的财务收益。

2007年年初，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。

今年上半年，深圳多家开发商表示已经收到深圳税务部门对土地增值税项目进行清算的要求。

但是每个企业的开发模式以及外围产业链的长短显然是合理节免土地增值税的关键。

商业地产大于住宅规模

为避免开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值税，《通知》要求，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

“从征收的规则来看，商业和住宅并没有什么区别，只是商业的利润高，税负也就因此重一些。”房地产税务师李明俊说。

因此，在商用物业开发领域浸淫多年的开发商，如卓越、万达、宝龙等将是外界关注的焦点。

以2008年卓越开发的所有项目为例：除了深圳的高端住宅卓越维港和商用物业卓越时代广场二期、卓越世纪中心外，还有位于上海、广州、青岛、杭州、长沙等部分存量项目。总的比较，商用物业所占比例大于住宅比例。

因此，在土地增值税的清算问题中，把住宅开发的利润滚入吸金猛烈的商用物业，然后用于出租。如此一来，就可以合理地节免土地增值税。另外，卓越自身的产业链本就相当丰富，涵盖了物业管理、中介、开发、设计、施工等，这也可以把住宅和商用物业的开发成本相应摊大，为其合理冲抵土地增值税提供先天的自然条件。

公开资料显示，今年卓越的销售额将达百亿，其毛利率长期高于4成，估算下来，利润将达40亿。

“40亿中，如果商业部分产生的回报全部是通过资产买卖、产权变更得来，那么所要交的土地增值税就会很高。”某业内人士告诉记者。

事实上，卓越近半年，出售商业物业，主要用意还在于为赴港上市造势。此前，卓越大厦、卓越时代广场一期、怡景中心城等多个商务综合体，卓越均以出租的形式持有。

这表明，在土地增值税的清缴面前，卓越地产商住并举的开发模式，仍具备合理节税的空间和基础，可进可退。也就是说，商业物业像一个庞大的“吸金池”，可以成为沉淀利润的有力工具，而因持有带来的回收缓慢则是必须付出的代价。

“只租不售”是关键

在商用物业领域的开发，卓越已经耕耘多年，在国家税务总局没有明确清缴土地增值税的条文之前，或售或租，开发商会根据自己的情况做出选择。

卓越地产早前介入的深圳怡景商业中心城、重庆万州光彩大市场、广州地王商业广场等商业物业都是证明。

但是近期义无反顾地向中信证券出售旗下时代广场二期总计面积为3万平方米（4到22层）的行为，从土地增值税的定义上讲，增值税即产权发生变动的流转过程中增值量应当缴纳的税费。“如果是纯粹的资产买卖，产权有变更，粗算估计，这个交易总额的近30%将会作为土地增值税被收取。”李明俊告诉记者。

“如果经过筹划，通过卖公司股权等方式，就可以把其中高昂的土地增值税合理节掉。”李明俊说。

“卓越最近为了上市，忙着卖楼做业绩。估计没有考虑那么多。”资深地产评论人戴欣明告诉记者。

显然，问题的关键在于，不管是此次出售的卓越时代广场二期，还是以前出售的物业，是以什么样的方式进行。

“如果商业地产以出租形式经营，产权不发生变动，因此也就无所谓增值的概念了。”李明俊一语道破。

在2007年年初，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》之时，华远总裁任志强曾写过一篇博客，中心思想即为商业地产将进入“只租不售时代”。

“如果是集合多种业态的大型商业综合体，通常的做法是，把住宅卖掉回笼资金，其他商业持有，以租金的形式作为利润的另一种补充，平衡下来，可以节税。如果是单纯的写字楼物业，那么，若要合理节税，买卖方式就要通过筹划。”李明俊说。