从森豪公寓到朝阳首府 北京烂尾楼重生推手

经济观察报 记者 陈文雅 “收购是政府行为。”这是朝阳首府的销售负责人一直强调的一句话。

2009年12月1日，停工11年之久的“朝阳首府”项目即将重新开盘。按照北京市建委网站新建商品房项目公示内容，此次推出的是310套总共建筑面积为50833.69平方米的住宅及商业，住宅部分拟售均价35000元/平方米。

朝阳首府位于北京东二环北路朝阳门桥的西南角，销售人员介绍，该项目目前是北京二环内“罕见”的产权年限为70年的楼盘。不过，由于该项目停工多年，据称目前的产权年限是61年。而周边的新房，同为70年产权的悠唐住宅部分已成交均价为41306元/平方米，预售均价为4.4万元/平方米；产权年限40年的如朝阳门SOHO地上商业部分均价为63225元/平方米。

项目销售负责人表示，“来电咨询我们这个项目的有6000余人，现场看房并做了登记的有3000余人，有真实购买意向的客户有2000多人。”

在北京市建委网站的“预售证变更、注销公告”栏中，还挂了一则12月16日发布的“预售证变更公告”，内容为：

由原北京华运达房地产开发有限公司开发的森豪公寓项目，于2008年12月9日由法院拍卖给北京龙洋房地产开发有限责任公司，项目名称变更为：朝阳首府。

朝阳首府项目，就是当年轰动北京城的最大“骗贷案”主角森豪公寓，1998年，森豪公寓原开发商北京华运达房地产公司法人代表邹庆，指使员工以“购房人”名义与公司订立虚假商品房买卖合同，并为“购房人”伪造收入证明、首付款证明等贷款材料，以“购房人”名义与中行北京分行签订个人按揭贷款合同，套取住房按揭贷款6.449亿元，并将其转移，致使该项目封顶后停工。2002年9月，中国银行北京分行内部稽核时发现此案。2006年，森豪公寓被北京市高级人民法院查封，涉及各项债务约12.47亿元。

2008年9月23日，北京市高级人民法院委托北京市康泰拍卖有限责任公司拍卖森豪公寓资产，北京龙洋房地产开发有限责任公司以5.6亿元的价格获得了这一项目，不到负债金额的一半。该价格折合楼面地价约为8209元/平方米。

在骗贷案审理期间，业内人士曾估算该项目价值在12亿元以上，足以清偿所欠债务。但2008年9月时值房地产市场低迷时期，一位业内人士感慨，“现在看来，龙洋房地产当时捡了个便宜”。

“龙洋房地产”是什么来历？北京市工商局登记的北京市龙洋房地产开发有限责任公司，成立于1993年，但龙洋房地产的企业类型为“其他有限责任公司”，销售人员所强调的“政府行为”又是何指？

记者查询发现，朝阳首府项目的开发商为龙洋房地产，不过投资方确实是国有企业——北京国际信托有限公司（以下简称“北国投”）。

2008年6月，该公司成立了财富1号房地产投资集合资金信托计划，募集资金4.5亿元，其中，优级债权3亿元，次级债权大于1.5亿元，北国投以自有资金1亿元收购其次级债权。而在2008年10月，该信托又增发1亿元次级债权。而信托资金的主要用途，便是龙洋房地产公司的森豪公寓项目。该信托项目的预期年收益是13%-15%。

信托公告中提及资金的运用方式是，“受托人以自己的名义与北京龙洋及其股东北京银通投资有限公司（以下简称北京银通）签署了《合作框架协议》；与北京龙洋公司签署了《森豪公寓项目收益权买卖及收购合同》；与北京银通公司签署了《股权转让协议》及《股权质押协议》。受托人以全部信托资金向北京龙洋公司购买森豪公寓项目收益权，北京银通公司将其持有的北京龙洋公司的54.5%的股权（对应注册资本1.2亿元人民币）转让至受托人名下，并将其持有的北京龙洋公司另45.5%的股权（对应注册资本1亿元人民币）质押给受托人，作为北京龙洋公司按期收购项目收益权的保证措施。”

如果按照3.5万元均价乘以该项目不到7万平方米的建筑面积，该项目回收的预售房款就可以达到大约24亿元。根据北国投公布的5月份财务报表，龙洋房地产负债8亿余元，所有者权益2.27亿元。由此看来， 5.6亿元资产购置费用以及北国投信托计划募集的5.5亿元项目开发投入，其资金回收应没有问题。昔日的烂尾楼，终于被盘活了。

近期，在火爆的市场环境下，昔日的烂尾楼不约而同地正在打包成光鲜的商品房项目重新上市。潘石屹曾经表示，其过去开发的12个地块中，有6个是烂尾楼项目。距离朝阳首府不远的华普中心Ⅰ段写字楼项目，搁置3年之后，近日易名为“中汇广场”并开始招租；位于朝阳区十八里店南桥西南角的瑞之杰大厦，烂尾15年，如今正打算以“京泰?自主城”的案名上市；位于卢沟桥乡的世界风情园项目，打算包装成国内最大水上公园。

而在烂尾楼重生的背后，除了市场开始好转的因素外，北京市政府也花费了不少精力来运作，例如以北国投的名义参与森豪公寓投资管理；而丰台区政府则促成了成都天友旅游集团和世界风情园所在卢沟桥乡的接洽。瑞之杰大厦项目更是由北京控股集团全资直属企业京泰集团亲自操办，与原产权单位签订转让协议后，再转让给京泰集团系统内子公司京泰同成置业有限公司，由其负责解决遗留问题以及新项目的开发。

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