经济观察报 记者 陈哲 2009年地王频出，舆论将矛头指向招拍挂制度，认为许多明星地块让开发商拼勇斗狠，对土地价格推波助澜。一些官员和专家称，暗标能够减少土地出让过程中开发商对垒飙价，导致地王频出的现状。
   2月底，北京市通过招标公开出让了北京朝阳区常营一幅明星地块。这是该市首个实行一次性书面竞价的地块。
    事实上，上海采用书面竞价制度已两年之久。来自当地市场管理者的统计数据，并未明确显示出，暗标出让在抑制地价方面的优势。

首试暗标

孰优孰劣 

    “不可否认，从综合性的层面看，招拍挂是土地出让制度里程碑式的变化。”上述上海房地市场人士说，但很难定量说明，暗标、举牌等不同分支到底孰优孰劣。
    上海最近一次受到瞩目的举牌竞价地块，苏河湾北岸东块1街坊。当时进入竞拍市场的仅两家开发商，华侨城集团以及盛高置地与百仕达控股组成的联合竞买体。
    据中房信联席执行总裁丁祖昱回忆，在现场竞价过程中10分钟内共举牌115次，47亿的底价很快就涨了23亿，“几乎两家的牌一直举着”。
    当华侨城报出70.2亿的天价后，竞拍师有意识地问还有没有更高的出价？盛高置地的竞拍代表指着华侨城代表说：“（这块地）是他们的。”事实上，2009年年底与中国农业银行签订80亿元贷款额度的盛高置业，资金状况不可谓不充裕。
    前述土地竞拍师说，在大多数的举牌竞拍现场，一些开发商代表甚至拿着事先准备好的表格，这些表格上标注着不同报价对应的开发投入产出状况，实时监控报价情况。“当你看到有开发商都把表格翻到最后一页，而标的报价还在不断攀升，这家基本上就准备出局了。”
    “很少会有参加竞标的开发商代表，因为老板的面子，去突破公司的底限报价。”一位上海上市房企副总说。
    不过，暗标竞价的确让一些在举牌现场表现高调的开发商碰到了麻烦。“书面报价太讲究了，一落笔就定了成败，这要智慧加运气。”上述房企副总说。
    这位开发商以绿城为例，还原了2007年11月新江湾城D3地块拍卖的拍卖现场。这是上海第一宗通过暗标方式竞拍的地块。当日包括丽丰控股、华润置地、浙江绿城、仁恒置业在内的八家企业进场。
    开发商将填好的竞价“暗标”封入档案袋中。之后，工作人员现场拆封，并报出各家价格，很快就一锤定音宣布仁恒置地以13亿元夺标，整个过程不足半小时。
    到了2009年9月上海地王长风地块的争夺，绿城再次高调介入，并提前两天就定出了56亿多元的高价，但最终却被中海地产以70.06亿元一击落马。
    此前曾在新江湾城另一地块上拍出地王的浙江绿城，显然对这样的结果甚不满意，其董事长宋卫平此后对人宣称，如果不是实行暗标，绿城早称王了。
    而长风一役后数日，绿城即携61亿元首入苏州，在土地拍卖现场频频举牌，击败招商、华润、新鸿基等大佬，高溢价获得两幅临湖地块。

    虽然上海较早地实行了暗标制度，但暗标出让土地主要针对住宅地块。商办用地的竞拍仍然沿用举牌竞价的方式。
    “从交易习惯上来讲，开发商通过对暗标竞价两年多的摸索，应该已有所适应。但没有对举牌机制完全取代，主要是因为住宅用地一直是社会关注的焦点，其投资更加活跃，更火一些，而商办地块很少受到关注。”前述房企老总评价。
    本报获悉，上海房地有关部门曾对2007年实行暗标竞价以来，上海200多宗采用不同方式拍卖的住宅用地（暗标竞价）和商业用地（举牌竞价），在成交溢价、最高报价和次高报价之间的差价等指标做定量分析。但最终结果并未能显示出暗标竞价，能给地价上涨带来平抑作用。
    上述房企副总认为，关键的问题是，暗标往往让开发商的前期准备工作非常伤脑筋，到底给这块地多高的价格，各个开发商对地块价值的认知不一样。而为了保证开发规模，一些地产商给出价格高过现场拍卖价，也是可能的。“暗标”只是徒增了地产商出价的烦恼，但对于高房价的抑制却是南辕北辙。
    高价夺地，在正常的经营策略下，开发商的利润空间所剩无几甚至会亏损。于是，更改容积率、更改开发用途、更改规划项目、甚至囤地捂盘成为开发商摊薄拿地成本的“法门”。
    一位土地市场人士说，这类违规行为在后期的合同管理上一旦没被严格监督，久而久之，助长了拿地时的肆无忌惮。
    “首要的问题是把后期的合同管理做好，监督机制严格了，才能让拿地环节更为规范。”上述房企副总说。