土地博弈

自从2007年7月北辰实业以92亿元的价格拍下新河三角洲项目，就注定了这是一块异常煎熬的地块。

按参与竞拍的世纪金源董事长黄如论的说法，该地块土地总价超过50亿元就没法做。

最初新河三角洲地块的规划条件更为严苛。整个地块占地面积785198.96平方米,其中包含商业用途面积152390.25平方米,住宅用途面积632808.71平方米。容积率为商业小于5.0、住宅小于3.5,总建筑面积不超过380万平方米。以此核算，北辰拿下该地块后楼盘实际楼面地价2421元/平方米。照此，北辰长沙地块的成本价格为3721元/平方米。

“照长沙市的楼市价格，即便是以成本价在2010年开盘，放在同区域仅是刚可接受的水平，再高一些就卖不出了。这还没有计算北辰项目15万平方米的商业面积。这是一块没法做的地。”有媒体人士对本报表示。

2008年7月31日，市场传言北辰方面即将退地。但北辰方面随后予以否认，并表示，除10亿元拍地保证金外，北辰及首开首期62亿元地价款已经支付，北辰并未有退地打算。随后，北辰于2008年8月在长沙举办了一次盛大的动工仪式。

“退地是北辰要求长沙市政府更改规划的一种方式。事情搞得很僵。”上述媒体人士对本报表示。

该媒体人士引用长沙市政府相关人士的说法，在北辰退地传闻后，北辰方面即与长沙市展开非正式的洽谈。最终，北京市方面某领导亲赴长沙负责协调相关事宜。

按照地块出让时的土地建设标准，除容积率及具体路网规划之外，长沙市政府还要求地块竞得人在成交确认之日起一年内，必须完成不少于20亿元的工程建设投资，土地全部交付后4年内，完成对整个区域的整体开发建设，竞得人不得将项目用地分拆转让。

但长沙市最终调整了项目规划及部分标准，放宽了对首期投资的要求及标准，并调整了项目内地上及地下的路网规划，同时同意北辰方面增加栋楼的规划高度，此外，为补偿北辰方面的拿地损失，长沙市将项目内的市政路网工程承包给北辰。

按照新的规划，北辰长沙项目的楼面地价降至1671元/平方米。此外，北辰通过路网工程承包所获得的地价补偿对项目成本的影响则未知。据了解，北辰长沙公司已核算此部分对项目成本的影响，以便确定首批房源的成本价格。

“长沙近年来土地供应幅度较大，房价超过6000元/平方米是难以接受的。”上述媒体人士对本报表示。

北辰长沙项目的未来似乎依然未知。也许正如长沙北辰某工作人员所述：“政府的苦心集团公司知道，但市场价格不能维持项目运作的话，集团公司将不得不采取措施弥补损失。”