今年上半年批次进入预申请名单的105幅土地，自5月份正式开始接受预申请以来，已经有19幅土地终止入市或延期。

作为房地开发链上的重要一环，市场的观望态度，或是出让人采取“龟缩”策略的主因。然而，种种迹象表明，地方政府土地管理制度上的缺陷，也在“寒冬”中给市场泼下一盆凉水。

天价迷你地退出

7月13日，上海市卢湾区104街坊137D-3地块被出让人终止预申请程序。

这是卢湾在沉寂近两年多来首度推出的新地，该地块南面黄浦江，与世博园区仅一路之隔，出让面积仅5266.2平方米，容积率0.5，底价折合楼面地价42684元/平方米，被视作近期上海市场可能的提气之作。

5月中旬的推介会上，这块卢湾“准地王”引来包括绿地、保利、瑞安、凯德、华丽家族等15家知名开发商。按照市场的预测，104街坊将顺利进入招拍挂阶段。

然而进入正式申请阶段，仅一家公司递交了竞标申请并交纳了保证金。

此时，距预申请截止时间已经不多，如果出让方决定继续走出让程序，唯一一家进入预申请阶段的企业将以底价获得此幅土地。不久，卢湾区宣布终止该地块的预申请程序。

华丽家族副总金鑫告诉记者，这块地面积小、容积率低，价格定位与各项指标不符，将给开发商今后的建设和经营带来很大的难度，是导致这一地块遇冷的主因。事实上，作为卢湾区几年才推出一幅的地块，“贱卖”显然难以被政府接受。

按照一位上海土地部门人士的说法，该项目的终止出让可能涉及到，其与区域基础设施条件不符，需要修改指标计划。由于该定位于商业用途的地块面积较小，地上部分限高10米，且地下有上海市重要的过江设施打浦路隧道，项目地下部分的建设还需符合相关部门的要求，自然难以提起开发商的兴趣。

地主随行就市

针对一些地块以调整规划指标为由终止入市或中止延期，一位开发商高管直言，“托辞，这绝不是常态”。

一个可以参照的例子是，5月18日，闵行区梅陇和莘庄的两幅商业地块，出让人在预申请阶段提出因地块开发条件调整终止预申请程序。有意思的是，两块地在预申请期间均无人问津，交纳竞买保证金的人数为零。

而据本报了解，一些包括卢湾区104街坊在内的已宣布终止预申请程序的地块，有意者也寥寥无几。“显然是因为怕到了最后还没人要，面子上挂不住，索性提前把土地撤下来。”中房信分析师薛建雄认为。

政府在土地出让上的变通，还有更多的手法。今年早些时候，上海星火开发区、上海化学工业区、上海奉贤区洪庙镇多幅地块，因转让文件中规定，若提交竞买保证截止时间前仅一家申请人提交竞买申请，转让人将调整地块竞买申请截止时间和挂牌截止时间。而上述5幅地块，都因有意者少而被出让人提前截止竞买申请和挂牌。

“所有推出的土地，都不会因为市场原因而选择长时间不入市。”前述上海土地部门人士说。而可以肯定的是，以上种种做法，却直接可以更改土地正式进入市场的时间节点。

在成全机构董事长全忠看来，调控初期，开发商普遍对今年三、四季度市场回暖有一定的预期，但从目前的政策口径和市场走向来看，短期恢复上涨趋势很不明显。“一些开发商的心理防线，正在崩溃。”

金鑫说：“目前政府推出土地的价格还是延续了调控前的水平，虽然热度减弱，导致再也很少见到开发商间相互飙价，出手也是时候，但从其他途径获得土地，可能更为合算。”