编者按

在成交量大幅下滑，房产价格微降的观望氛围中，房地产行业懵懵懂懂地走过了房地产 “调控百日”。大部分企业都像踩着“高跷”前行。接下来的时间，是阴是晴？过去的一个季度并没有告诉我们答案。房地产大致可以分为三种类型：规模较大企业、中等规模房企与产量不大但做工精细的企业。三种类型企业，对于土地、资金的要求各有不同，地产业一个通常的规律是上半年由于冬季施工、资金不到位等问题，因此供应量偏小，而下半年则由于各方面条件具备，供应量陡增，在此情形下，地产将如何应对？

本报就此对大规模类房企、聚焦（精细做工）类房企，以及商业地产类企业分别进行了采访，以期对地产企业就下半年的判断，予以集中展现。

“规模”房企

对于规模较大的企业，“东方不亮西方亮”是一个通常的优势，由于区域不平衡所致，使一些刚刚激发“土地红利”的城市，可以弥补京沪等一线城市房价遇冷带来的业绩下降。但对于强调规模扩张的企业而言，能着力于“自住需求”，针对买第一套房的年轻家庭，是高度扩张企业真正的“保护伞”，因为他们和宏观调控政策的诉求取得了高度一致。

绿地：房价四季度或将回升

记者 陈哲

经济观察报：你如何看待下半年房地产走势？

张玉良（绿地集团董事长）：政策层面，下半年我预计政府的态度仍然会很明确，要继续调控，但不会进一步严厉。由于目前成果已很明显，接下来要做的是进一步认真贯彻落实好现有的政策。

从市场看，下半年仍可能存在下滑态势。销售量继续下跌，房价也可能下降，不过，估计四季度可能会在现有基础上有所回升。目前不少刚性需求的消费者仍在观望，但下滑到一定程度，他们可能会“出手”。据我们的了解，下半年上海的供应会继续增加，这也会在一定程度上促进销售。

经济观察报：绿地下半年推盘数量和目标销售额是多少？是否会调整产品结构，是否会增加中小户型产品的比例？

张玉良：今年集团全年的计划，是确保千亿元的销售，对内还要高出这个数，当然这也包括房地产以外的业务。上半年房地产业务已经完成了296万平方米、235亿元的销售额，这个量在上海名列第一，下半年，我们仍会有一大批项目按计划推向市场，力争销售额超过300亿元。

销售策略层面，从今年4月起绿地就开始合理促销了。6月份，我们在全国市场全方位推出5个置业促销计划，7月又推出“5+2”计划。目前，我们的新开楼盘价格基本比4月份最高点下降10%—15%。
虽然目前市场整体销售状况不佳，但我们目前的在建面积约2200多万平方米，有针对性地加快部分产品的开发，如低总价、交通便捷的商品住宅，适合外来人口及白领消费需求，这部分产品的市场需求量较大。目前，这些措施成效不错，后面我们会继续推行上述举措。

经济观察报：商业和住宅这两类业务会怎样分配？

张玉良：中央实行调控以来，我们一直在调结构，增加保障房建设，并加大办公楼、商场、酒店等现代服务业产品的建设，目前上述二者均占了总开发量的30%，纯商品住宅的开发量仅为40%，是集团有史以来最低的。下半年要坚持这一做法。

经济观察报：下半年有怎样的拿地计划？是否会在区域选择上有所偏重？

张玉良：如果碰到合适的地块，我们仍然会持积极态度。区域选择上，我们会继续重点关注上海、北京等战略重点城市，以及经济基础好、市场空间大的二、三线城市。

万科：下半年市场供应会大增

记者 廖杰华

经济观察报：你对下半年房地产走势怎样看待？

谭华杰（万科董事会秘书）：下半年市场供应量增加，一定程度上有利于促进成交，但能否顺利实现还取决于市场调整中的各种因素。房地产市场是一个高度复杂的系统，同时还受相关政策、宏观经济形势等因素的共同影响，要精确预测其短期走势非常困难。

对于企业而言，重要的是积极应对市场变化。万科将继续坚持以普通住宅为主的产品结构，认真研究客户需求，开发“适销对路”的产品。

经济观察报：下半年推盘数量和目标销售额是多少？和上半年的比例有何不同？

谭华杰：2009年中期地产企业普遍加大了开工力度，按照正常的项目开发周期，这些产品大多会在今年下半年逐步转化为可售资源。因此，预计下半年市场的新增供应相比上半年将有较大提升。万科的推盘节奏相对比较平稳，预计下半年的推盘面积将大于上半年。

经济观察报：下半年是否会调整产品结构，是否会增加中小户型产品的比例？

谭华杰：中小户型普通住宅总价较低，且受到政策鼓励，更容易受到自住型需求的青睐。万科一直坚持以普通住宅为主的产品结构，2009年万科产品中90平方米以下的小户型占比达到57%，144平方米以下的普通住宅占86%，今年上半年这两个数据进一步提升到了59%和89%。

经济观察报：下半年有怎样的拿地计划？是否会在区域选择上有所偏重？

谭华杰：去年以来万科在土地市场上采取了较为谨慎的策略，主动规避了部分竞争过于激烈的土地，在二、三线城市获取了一些地价合理、收益空间较好的项目资源，土地成本具有一定优势。下半年万科在拿地上会继续保持谨慎的风格，贯彻“战略纵深”策略，同时密切关注可能出现的市场调整机遇，在区域布局上仍然会注重均衡发展。

经济观察报：在住宅和商业的投资比例上，是否会做调整？

谭华杰：万科仍然会坚持以住宅开发为主的业务方向，同时商业物业未来也将成为万科业务的一个重要组成部分。在商业物业领域，万科依然会坚持稳健的经营风格，和以客户为中心的导向，并将在不断提升专业能力的基础上逐步展开。我们相信“水到渠成”，胜过相信人为的、先入为主的规划。

金地：增加小户型比例

记者 廖杰华

经济观察报：你对下半年房地产走势怎样看待？

凌克（金地集团董事长）：随着新政的逐步落实，对投资性需求会形成有效打压，全国销售量相比同期会出现下滑。一线城市和准一线城市的房价同比会出现一定幅度的调整，但二线城市房价调整幅度要小于一线城市，各城市房价到四季度预计回归到2009年三、四季度的水平。但在市场对政策渐渐适应之后，伴随着刚性需求的释放，成交量会有所回升。

在政策层面，政府进一步增加新的紧缩性政策的可能性并不大，更多的可能是由地方政府落实已出台的紧缩政策。

经济观察报：公司下半年的开竣工面积是多少？对年初计划有无调整？

凌克：金地年初制定的开竣工计划现阶段暂未有变化，2010年公司主要开发项目共43个，全年计划新开工面积388.85万平方米、全年计划竣工面积190.8万平方米。按照正常的项目开发进度，主力销售会出现在今年四季度。

经济观察报：下半年推盘数量和目标销售额是多少？和上半年的比例有何不同？

凌克：下半年新增供应累积占全年供应的一半以上，全年目标销售额预计与去年持平。

金地上半年销售的楼盘大多是2009年上半年甚至2008年开盘的项目，经过前期的快速销售，2010年上半年可售存量较少，而下半年所售项目均为新开盘项目，再加上公司也配合新盘推出制定了行之有效的营销策略，来确保公司的销售能跑赢大市，因此下半年金地的销售成绩会大幅提升。

经济观察报：下半年是否会调整产品结构，是否会增加中小户型产品的比例？

凌克：通过市场调研，金地调整目前正在设计中的产品比例，增加刚性需求所需要的小户型产品比例，并且充分进行产品创新，把控工程质量，通过有效的产品竞争力赢得市场，实现快速销售。
经济观察报：下半年有怎样的拿地计划？是否会在区域选择上有所偏重？

凌克：为了控制获取土地的风险，接下来会更多通过股权收购、协议收购的方式获取土地资源，通过这种方式，获取土地的成本会相对较低。此前在烟台和珠海获取的土地都是通过这种方式，两幅土地的总价和单价都不高，耗资少，盈利空间大。此外，两个项目规模都较小，能够通过快速开发回笼资金，因此总体风险也都在可控的范围内。

在区域布局方面，会更加注重一线城市与二、三线城市的布局。在一线城市地价快速上升的阶段，可以更为关注大城市的辐射区域以及二线城市的投资机会，以规避高企的地价可能带来的经营风险；相反，如果市场下滑时一线城市的土地市场出现深幅调整，一线城市也会涌现出较多的机会。

经济观察报：在住宅和商业的投资比例上，是否会做调整？

凌克：目前公司在住宅和商业的投资比例上暂时没有发生变化，住宅地产仍然是公司的主业，商业地产在今年的投资规模中约占20个亿左右。

招商地产：调控进入观察期

记者 廖杰华

经济观察报：你对下半年房地产走势怎样看待？

林少斌（招商地产总经理）：随着各项调控措施的细化和落实，上半年市场预期正在发生变化，调控效果初步显现，目前市场进入了调控效果观察期。伴随着价格的逐步回落及销售数量的大幅下降，市场正朝着政府调控的方向发展。下半年，招商地产仍然保持谨慎乐观的态度，重点放在努力提升营销能力上，采取措施，促进销售，积极优化存量结构。

经济观察报：公司下半年的开竣工面积是多少？对年初计划有无调整？

林少斌：根据招商地产全年战略和上半年任务完成情况，下半年预计开工面积将超过150万平方米，除个别项目因规划报建或招标等原因延后外，目前对全年的开工计划尚无大的调整，对产品结构及中小户型产品的比例也未作出调整。

经济观察报：下半年推盘数量和目标销售额是多少？和上半年的比例有何不同？

林少斌：下半年招商地产计划在全国销售23个项目（不含分期），预计能接近年初制订的销售额计划。其中：深圳地区项目6个，下半年新增2个项目；京津地区下半年在售项目4个；长三角地区下半年在售项目7个，主要是以老盘新推单位为主；除深圳以外的珠三角地区下半年在售项目4个；重庆和漳州下半年在售项目2个。由于公司项目新推楼盘及单位主要集中下半年面市，下半年销售预计会大幅增长，如果销售顺利，下半年销售额比上半年有可能翻番。

经济观察报：下半年有怎样的拿地计划？是否会在区域选择上有所偏重？

林少斌：下半年招商地产将继续采取均匀、谨慎地拿地的策略，注重区域选择，理性等待合适时机合理扩充土地储备。虽然当前国家正在宏观调控，各地房地产市场出现不同程度的调整，但我们仍长期看好房地产行业的发展，从市场总体发展情况判断，行业将会是一个平稳发展的过程。本年度仍会重点关注公开出让项目，同时，寻找收购、兼并的机会。另外，会积极参与旧改项目、一级土地整理项目以及保障性住房项目。在拿地区域选择方面，公司一直持续地寻求优质项目。总体策略上，会根据公司的总体资源调配，结合公司发展战略，择机选择城市项目。具体地，继续开拓已进驻的城市机会，尤其是一线城市，同时，会积极争取进入新的二、三线城市，开拓新的市场。　

阳光100：不会放弃大众市场

记者 胡芳洁

经济观察报：目前宏观调控还在继续，你认为此次调控，带来了哪些变化？

易小迪（阳光100总裁）：这次的宏观调控目标非常明确，就是控制房价过快上涨，促进行业健康发展。对调控的效果其实存在争议，因为销量下去了。唯一没有争议的就是：房价确实得到抑制，一线城市是降价的重点。

这一次的调控，会加快城市化进程的转移。过高的房价，会使城市发展过多的空洞化，接下来更多的产业会到区域中心的二、三线城市去落户。我觉得这是一个正面的因素。

经济观察报：你如何看待接下来市场的变化？

易小迪：我们看到，品质竞争已经取代了单纯的价格竞争。有些城市部分楼盘的降价，并没有引起同行的恐慌，或者说你降价，并不能影响别人的销售量和竞争力。现在已不是单纯的降价能够解决问题了。

随着政策的发展我们越来越看到，市场细分已经是一个大趋势。另外，购买力量两极分化，这是市场的现实。现在中国，绝大部分的财富掌握在极少数人手中。从政府严控第三套房、第四套房，可见购买力两极分化已是一个事实。现在有少数公司，就是专门做高端市场，这些企业可能不在乎市场份额有多大，但他的利润会远远好于那些市场份额很大的公司。

经济观察报：接下来阳光100在产品供应上，是否会考虑怎样的调整？

易小迪：面对购买力两极分化的现实，在制定产品战略的时候我们会想到这一点，我们未来有可能会多做一些有阳光100特色的高端市场产品。当然，我们不会放弃大众市场，因为放弃大众市场，就没有了立足点。

经济观察报：接下来企业在产品、融资上有怎样的安排？

易小迪：我们最大的优势，就是看到了二、三线城市，不仅仅是城市化，还有城市功能升级，所带来的对城市综合体的需求，这个是阳光100的机遇。今天我们在柳州、潍坊做的项目，在很多城市是可以复制的。我也看了很多同行的一些情况，今天在二、三线城市做综合体，尤其是高端、时尚型产品，有些同行抓的很紧，做得非常快。

大概在三年前，全国有6万多家企业有项目，现在有项目的企业可能不到两万家，淘汰的速度非常快，而且还在加速，可能最后只剩1000家大型企业真正有项目。同时我们也看到，很多房地产企业退出这个竞争之后，开始成立房地产基金，现在数量已经是几百家上千家。其实就是把中小企业的钱、社会上的钱集中起来，投向更大的平台公司。这会加速资源向大企业的流动和集中。这个行业的改革有一个方向，即把房地产业变成一个投资密集型、资金密集型的行业，变成一个类金融行业。这一点非常重要，企业发展必须有更多资金和自己的品牌。这是一个趋势，我们必须意识到。我们在准备上市，这与外部的变化也不无关系。当然最重要的是，我们内部也要准备好了才能迈出这一步，不能因为上市而扭曲企业自身的战略。

---

商业地产：

由于宏观调控中诸多细则均指向住宅地产，商业房地产是不是新的出路？
由于投资与投机资金，尚没有大幅度浸染商业地产，使得4月份发起的地产调控中，住宅被严格调控，而商业地产则因为看起来“边缘”，未被“红灯”频闪。虽然没有REITs支撑，但是凭借多元融资，商业地产正在“野蛮生长”中越来越引人注目。

万达集团：下半年销售目标调增80亿

记者 胡芳洁

经济观察报：目前楼市宏观调控还在继续，万达是如何看待和应对这一轮调控的？

王健林（大连万达集团股份有限公司董事长）：年初国家启动新一轮宏观调控，集团和商业地产公司在一周之内就召开形势分析会，统一认识，决定主动调整发展步伐，把安全放在首位，同时狠抓销售。解决困难最好、最有效的钥匙就是狠抓销售和回款。

宏观调控一来，销售量就下滑。大形势我们没办法改变，但在局部市场，自身主观努力可以改变局面。

经过分析，我们发现上半年受国家调控影响最大的是住宅产品，于是改变销售方法，主推非住宅类产品。过去万达是先推住宅，后推公寓、写字楼，最后推商铺，面对调控的新情况，我们把销售顺序倒过来，改为先推商铺、写字楼、公寓，再推住宅。上半年商业地产公司的销售收入大部分来自非住宅类产品，住宅类产品销售收入跟去年相比增长不多，这说明看问题、抓工作方法正确，企业能实现逆势发展。

经济观察报：现在上半年的业绩已经很明确，企业下半年的销售目标是怎样的，与上半年相比较，有何变化？

王健林：集团年初制定的全年销售收入目标是确保600亿元，力争650亿元，现在调升为确保650亿元，力争700亿元。

今年上半年，商业地产公司合同销售面积278.8万平方米，合同销售收入334.4亿元，是半年目标的119%；下半年销售目标是266亿元，较年初调增80亿元。

经济观察报：接下来开工、发展新项目的安排是怎样的，较年初是否有做调整？

王健林：商业地产公司上半年施工面积1572.4万平方米，同比增长58%；其中新开工面积345.8万平方米，同比减少31.9%，说明万达发展速度有所控制。年初我们对今年的形势进行了预判，提出要适当收缩，减缓发展速度，保持稳健，新开工面积同比减少符合公司战略。

商业地产公司上半年新摘牌11个项目、总楼面面积656.9万平方米。这11个项目的总地价是118.5亿元，平均楼面地价1840元/平方米。万达拿地比较便宜，价格非常有竞争力，为今后发展打下了良好基础。

全年计划新获土地楼面面积1000万平方米，上半年已经拿到656.9万平方米，下半年再获400万平方米左右。年初原计划下半年新发展15个以上的项目，现在调减为10个左右，适当放缓步伐。今后万达广场每年开店数稳定在15—18个之间，酒店10个左右，不再扩大规模。

经济观察报：目前万达持有物业面积是多少？是否会继续增加持有物业的面积？

王健林：目前万达商业地产公司持有已开业物业面积288万平方米，在建持有物业面积683万平方米。

万达会继续增加持有物业面积。今年上半年摘牌的11个项目，总楼面面积656.9万平方米，其中持有物业面积就高达242.7万平方米。加上这些新增面积，万达的总持有物业面积已达到1214万平方米。
经济观察报：企业在资金安排、风险控制上，将有哪些措施？

王健林：企业发展的不同阶段有不同的工作重点，企业家要善于抓主要矛盾。小企业看技术，“一招鲜，吃遍天”；中型企业看人才，人才比资金、技术更重要；大企业看管理、看风险控制能力。万达今年销售收入如果实现700亿元，明年销售收入就可能过千亿，提前一年实现2012年的目标。企业规模达到千亿级别，风险控制必须成为企业管理的核心，企业大了就输不起也折腾不起了。

以前万达资金计划分年计划、半年计划和季度计划，现在要求计划到月，每周还要进行平衡、调整。从今年开始，第二年的资金计划和现金流计划，要求提前到8月份上报，比过去提前两个月，就是为了更安全可靠。今年7月底就开始明年的编制工作，8月底做完，10月正式发布第二年计划，以后财务系统将一律按照这个时间做计划。今后不管是成本计划还是发展计划，都服从资金计划，速度服从安全。

新鸿基：并不担心短期波动

记者 邬琼

经济观察报：你怎么看待下半年房地产走势？

新鸿基地产：香港2010年以来的住宅市况表现持续向好，交投量处于健康水平。内地人士在港置业的兴趣持续，尽管短时期内稍见放缓。上半年整体的物业价格坚挺，随着就业市场改善及利率处于历史低位，买家对楼市仍然很有信心。

内地市场受强而有力的刺激经济措施及进取的货币政策所带动，在2009年内地的住宅价格及交投显著上升。虽然上半年内地房地产市场的气氛和活动受到货币紧缩政策及楼市调控措施影响，但内地住宅市场的基本条件稳健，中长期而言前景乐观。

市场具有一定的规律和调节功能。在目前整体经济环境和房地产市场供求关系下，房地产市场有一定的短期波动是属于很正常的市场调节现象。对此，新鸿基地产认为并不担心，并乐观看待房地产市场逐步稳健、理性的未来发展前景。

经济观察报：公司下半年的开竣工面积是多少？对年初计划有无调整？

新鸿基地产：新鸿基地产广州公司于2010年下半年内，旗下主营项目包括：广州玖珑湖二期，开工面积（总建筑面积）约7万平方米，广州林和村旧城改造项目，计划将于2010年亚运会前完成清拆，亚运会后开始建设。广州猎德项目商场部分（新鸿基地产拥有该项目三分之一股权），新鸿基地产负责部分2010年下半年暂未开工。佛山澜石旧城改造项目，2010年下半年暂未开工。此外新鸿基在成都等地亦有项目动工。

经济观察报：公司下半年推盘数量和目销售额是多少？和上半年的比例有何不同？

新鸿基地产：住宅方面截至今年6月30日，新鸿基地产广州公司旗下未有新开售项目或单位。广州公司下半年暂未明确玖珑湖项目的具体推货数量，计划须视乎项目二期工程进度和市场情况而定。

经济观察报：公司下半年是否会调整产品结构，是否会增加中小户型产品的比例？

新鸿基地产：新鸿基地产在内地目前住宅主要集中在广佛地区，广州玖珑湖项目二期产品将以升级版别墅与大面积、低密度洋房为主，属于国内领先的高端产品。广州林和村旧改项目和佛山澜石旧改项目均处于项目前期。

经济观察报：公司下半年有怎样的拿地计划？是否会在区域选择上有所偏重？

新鸿基地产：新鸿基地产广州公司于2010年下半年暂未有拿地计划。新鸿基地产拿地的态度非常理性，不会抢地王，但只要是好的地段、合理的价格以及好的前景，符合新鸿基地产发展理念的，新鸿基地产都会很关注。

经济观察报：公司在住宅和商业的投资比例上，是否会做调整？

新鸿基地产：截至2010年3月，新鸿基地产在内地的土地储备达8830万平方英尺（约合880万平方米），广东出地储备逾500万平方米。在8830万平方英尺的内地土地储备中，包括8500万平方英尺的发展中物业，其中逾75%为高级住宅或服务式住宅，其余25%为顶级写字楼、商场及优质酒店。另外330万平方英尺为已落成投资物业，主要是位于上海和北京黄金地段的写字楼及商场，用作出租用途。2010年下半年，集团将继续依据整体发展规划稳妥、健康、持续发展。

长江实业：拿地是合适时机

记者 周亚玲

经济观察报：你对下半年房地产走势怎样看待？

郭子威（长江实业地产投资有限公司董事）：目前量价齐跌的情况是政府乐意见到的。我对下半年的房价相对乐观。

一方面从内部角度看，如果加大调控力度，房价下跌太厉害，对经济造成的影响就太大。另一方面，美国和欧洲的经济并不明朗。美国的联邦储备局局长昨天（7月22日）也表示过，目前美国还是保持低利率的政策，保持低量度的增长。这意味着中国对外出口不明朗。我个人判断，从内外因素看，政府加大调控的可能性不是很大。

经济观察报：公司下半年的开竣工面积是多少？对年初计划有无调整？

郭子威：调控对全年计划完全没有影响。

从我们集团看，是考虑长远，我们项目开发周期都有5-7年。我们在上海、北京和广州都有项目，都按照原定计划进行。

经济观察报：下半年推盘数量和目标销售额是多少？和上半年的比例有何不同？

郭子威：按照目前的进度，上海的项目最早明年推出。北京的誉天下二期应该在今年年底就推出，但也要看是否能拿到政府批文。广州的最快是下半年，最晚是明年春节后，按照客观条件而定，广州最近下雨，对工期有影响。下半年最快就是誉天下项目，大概是100套，今年预期的销售目标，大致为4万平方米。目前还没有定价，如果按照去年的价格3.5万—4万元/平方米的单价，那将有15亿元左右的销售额。

经济观察报：下半年是否会调整产品结构？是否会增加中小户型产品的比例？

郭子威：我们还是以中高端项目为主。

经济观察报：下半年有怎样的拿地计划？是否会在区域选择上有所偏重？

郭子威：我们会考虑在任何一个地区开发。但目前主要还是在最主要的大城市开发，也会在二线城市寻找机会。而和记黄埔涉及的城市更多一些，譬如成都和天津，他们到内地更早一些。

经济观察报：你觉得今年最重要的一件事情是什么？

郭子威：最重要的事情是研究土地的状况，目前是合适机会，但土地机会也没有前几年多了，因为今年绝大部分公司资金链都不会有问题。我个人判断下半年贷款还会有一点放宽。我们会慢慢把握，找到优质土地。我们的优势是在于国际经验丰富，会系统性地从最稳健的城市开始，这样也最有把握。

经济观察报：在住宅和商业的投资比例上，是否会做调整？

郭子威：我们长实的重点还是住宅。当然，上海的项目是个综合体。

SOHO中国：政策持续期为两到三年

记者 陈文雅

经济观察报：下半年推盘数量和目标销售额是多少？和上半年的比例有何不同？

潘石屹（SOHO中国董事长）：SOHO尚都中国全年销售目标180亿元，上半年未经审计的协议销售金额达到约118.9亿元，已经完成了全年目标的2/3。下半年主要的销售金额将来自朝阳门SOHO三期银河SOHO和光华路SOHO2。其中银河SOHO的总销售面积为27万多平方米，上半年销售的面积大约为8万平方米。该项目开盘10天销售金额达到了近52亿元，如果按照这一单价和成交情况，预计该项目剩余可售面积的销售金额将过百亿。而光华路SOHO2目前还有待领取预售许可证。此外，望京项目将进入筹备期。

经济观察报：下半年有怎样的拿地计划？是否会在区域选择上有所偏重？

潘石屹：SOHO中国在未来的方向还是很明确，就是集中在北京和上海的繁华地段开发商业地产。上半年的调控不会影响我们的这一大策略，在市场泡沫比较多的时候，这些项目要出手时开价会比较高，这时我们就冷静地等待时机，当它的价格回归到它真正价值的时候我们就开始收购。

经济观察报：在住宅和商业的投资比例上，是否会做调整？

潘石屹：商业地产与住房是不同的，与老百姓的住房问题也没有任何关系，相反商业地产的发展更能促进一个城市的经济繁荣，带动就业。这些年的商业地产是和中国经济发展同步的，没有过热，是健康的。过去数年里商业地产既未享受优惠，也未受到打压。

商业地产是城市化过程中的重要环节，相信未来还有很大的发展空间。

我们也要看到，商业地产的开发需要的经验和技术等与住房是不同的，对地段的要求也更为敏感。我们坚持看好城市中心繁华区的商业地产。

经济观察报：你对下半年房地产走势怎么看？

潘石屹：如果市场持续一段时间的冰川期，房地产商就可能支撑不了资金的压力而被迫采取降价销售来应对。政策的持续期将为两到三年的时间。政府仍然留有进一步调控的余地，如果一些更加严厉的调控政策出台，都将对房地产开发商的资金链和现金流构成很大的影响。

恒隆地产：转型内地商业地产

记者 邬琼

香港恒隆地产主席陈启宗于7月28日在恒隆2009-2010年财务年度业绩发布时表示，公司将暂停于香港增加土储，转型发展成为内地商用物业。

陈启宗解释，这一转型的根本原因是内地高档商业物业项目回报率相当吸引人，其以香港于7月28日当日成交的山顶聂歌信山道地皮为例，其成交价逾100亿港元，陈启宗认为，此价格足可发展三至四个类似旗下位于沈阳“皇城恒隆广场”项目。其同时指出，内地高档商业物业的非杠杆回报率可达30%。

目前恒隆地产在内地共有七个发展中项目，分别位于天津、济南、无锡及沈阳等地，总土地储备超过200万平方英尺（约合18.6万平方米），预期总投资额为400亿港元，目前已实际投入120亿港元，五年将继续投入200亿港元。

据悉，恒隆地产于近年在内地的投资项目中，沈阳“皇城恒隆广场”已于7月26日开幕，并已全部出租完毕，预计第一年租金收入1.5亿港元。此外，恒隆地产位于济南的“恒隆广场”将于明年8月开业，目前已出租25%-30%的楼面面积。2012年后，恒隆地产位于沈阳、无锡、天津等地的商业项目将陆续开业。

陈启宗认为，内地一线城市土地价格过高，而二线城市高档商业物业的回报率并不低于一线城市，是以未来恒隆地产将会集中于内地二线城市发展项目。其同时表示，目前国家宏观调控对于恒隆而言是吸纳土地储备的好机会。

恒隆地产2009-2010年财务年度全年内地租金收入（主要来自上海港汇广场及恒隆广场）19.3亿港元，增长14%。陈启宗表示，国内一线城市租金波动幅度较大，由于过去2-3年上海写字楼面积增长过快，因此恒隆在上海的两个项目恒隆广场、港汇广场的写字楼部分的租金增长低于1%，但是这两个项目的高档商场部分的租金增长较快，增长超过20%。

陈启宗认为，商场部分的收益增长主要得益于内地刺激消费的政策。

世茂股份：增加可售库存

记者 陈哲

经济观察报：你怎么看下半年的市场？

陈汝侠（世茂股份首席财务官）：世茂股份是做商业，不做住宅，但也在关注这轮调控。从我个人的角度看，如果市场期望下半年住宅价格能下降20%-30%，应该是有一定难度。其实很多楼盘的下降，不是比以前的价格下降，而是较市场原本的趋势预期有所下降。

目前政府还在观望宏观经济的表现，但是上半年无论是汽车还是房地产两大支柱产业的交易量都大幅下降，政府可能会对出台更严厉的政策持比较谨慎的态度。

其次，中国的外汇管制，导致大量财富蓄积，却找不到地方投资，所以有人炒大蒜、绿豆。从目前看，房地产还是一个老百姓投资的重要渠道，是刚性的需求。

经济观察报：针对这个市场，世茂股份的项目建设和推出有何计划？

陈汝侠：世茂股份是在去年5月才完成重组，坦率地说，公司短板在于重组后到上半年可卖项目不多。因此，今年我们会坚定地加快开发步伐，以奠定后面业绩快速增长的基础。

今年公司的计划是，新开工面积212万平方米，在建项目从目前的9个达到年底的14个，总面积要达到301万平方米，这是我们历史上最大的建设规模。上半年已经开工120万平方米，在建210万平方米，下半年有信心完成全年的计划。

目前在售的有5个盘，但是下半年新推7个盘，那么这样在年底就达到12个在售的盘。无论政府的宏观调控如何，我们都会遵循自己的节奏，以增加可售库存。

经济观察报：世茂股份的土地储备目前在国内商业地产公司中是佼佼者，下半年这方面会有何动作？

陈汝侠：虽然公司目前总的土储已经有860多万平方米，因为现在手上的资金还比较宽松，今年也有计划拿一些土地，特别是在城市的核心位置，相信土地储备总量很快会突破1000万平方米。

关于区域分布你也应该注意到，我们重点是在二、三线城市，包括四线城市都有，这是世茂股份未来发展的重点，当然我们也不放弃一线城市。

经济观察报：目前公司的资金压力如何？

陈汝侠：资金方面没有后顾之忧。首先重组的时候，母公司注入的土地资产大部分已经付完款，也注入了保障正常开发和运营的现金。其次，公司也没有开工工程款的历史包袱。另外，公司负债不高，有很好的融资渠道。

---

区域聚焦类房企

没有在全国更多城市“遍地开花”，而是聚焦于一些热点区域，是这一类型企业的基本特点。就像“两刃刀”，精细化做工可以使产品更具竞争力，但是同时也使资金周转速度慢了下来，遇到宏观调控时，通常布局单调的企业，会在资金层面遭遇较大的挑战！但是市场向上时期，他们亦会获得超常利润。但是现在，无疑是这些企业最“纠结”之时。

花样年：房价最多降20%

记者 廖杰华

经济观察报：你怎么看待下半年房地产走势？

潘军（花样年总裁）：地产新政满一百天以后，基本可判断上半年推出的调控政策已达到遏制房价的目标，市场已走近了底部的临界点，预计下半年再出新政的可能性不大，比如之前一度引起热议的房产税，由于中国城市化发展的不平衡性，加上目前在操作层面的技术限制等原因，我们判断短期内在全国推出的可能性并不大。

从成交量来看，在政策走向不明朗的情况下，目前市场低迷或会持续一段时间，但随着低迷时间的延长，房价可能会在多方博弈中有所松动，但最大可能的降幅应在20%以内。这是市场多方博弈后可接受的结果，更与经济整体形势趋稳的大环境有关，在全年经济呈现前高后低发展的情况下，下半年的政策可能会逐步向偏暖方向发展，楼市在触底之后将逐渐重建信心，可能会逐渐进入上行通道。

经济观察报：公司下半年的开竣工面积、推盘数量和目标销售额如何？对年初计划有无调整？

潘军：2010年花样年预计在10个城市建设20个左右的项目，总开发面积达到230万平方米，基本按照年初制定的计划执行。主要是因为花样年目前拥有较充裕的现金，同时对于新开工项目和在售项目能够严格加强现金流管理，可以确保公司在不确定的市场中拥有较高的财务安全性。

花样年下半年的推盘数量和计划也没有太大的变化，年度销售预计在60亿元，在市场比较低迷的情况下，花样年上半年完成了约14亿的合同销售，同比增长30%左右。推盘量相对集中在下半年，如果市场有望回暖，公司在年初的销售计划将得以实现。

经济观察报：下半年是否会调整产品结构，是否会增加中小户型产品的比例？

潘军：花样年未来产品发展的重点是以精品高端住宅和城市综合体为主，因为花样年的目标客户是中国快速增长的富裕家庭、中小企业和企业主，通过精品高档住宅和城市综合体产品，我们可以更好地满足他们在居住、办公、商务和投资的综合性房屋需求。此外，中小户型产品是花样年的传统优势项目，但不会因一时的宏观调控政策随意对产品的比例做出大幅度调整，这不符合花样年谨慎的发展策略。

经济观察报：下半年有怎样的拿地计划？是否会在区域选择上有所偏重？

潘军：因为上半年花样年基本上完成了预定的土地储备计划，在下半年期间，花样年将在保持对市场高度关注的情况下，继续聚焦于现有四大战略区域，对一些高性价比的地块也将会择机吸纳。

经济观察报：在住宅和商业的投资比例上，是否会做调整？

潘军：商业与住宅两种项目的投资比例中，在中短期内商业占到三至四成的幅度应该会保持较长一段时间，但随着中国城市化的逐步推进，在长期内我们可能将逐步提高商业地产的比重。

龙湖：不调整全年销售目标

记者 周亚玲

经济观察报：你对下半年房地产走势怎样看？

秦力洪（龙湖地产执行董事）：此轮调控从短期上来说，将给开发商带来大考验，从长期看则有利于革除行业非理性因素，让市场回到健康可持续的轨道上。我们相信，下半年的市场将更趋于理性，龙湖将时刻关注其中的发展机会。

经济观察报：公司下半年的开竣工面积是多少？对年初计划有无调整？

秦力洪：以坚持高周转为出发点，龙湖暂不考虑调整今年的开竣工计划。我们于去年底组建的杭州、常州、沈阳、青岛公司预计都将于年内推出首个项目，目前这些项目都进入了销售准备阶段。年初制定销售目标时，龙湖已充分考虑到市场波动的预期，目前的市场反应尚在我们的预估范围内，暂不考虑临时调整全年销售目标。

经济观察报：下半年推盘数量和目标销售额是多少？和上半年的比例有何不同？

秦力洪：龙湖2010年全年销售目标为248亿元，上半年实现了104.8亿元的销售额，半年销售过百亿，这是龙湖16年来第一次，也完成了公司上半年的销售目标。根据计划，龙湖下半年推出的房源占全年供应的六成以上，相应在顺应市场需求的销售政策支撑下，可以持续带来销量保障。

经济观察报：下半年是否会调整产品结构，是否会增加中小户型产品的比例？

秦力洪：龙湖销售政策的出发点都是顺应市场需求，促进销售高周转。龙湖的住宅产品线覆盖几乎所有业态，东西部并重，各项目面临的客户群和政策环境也不同。对于能够提供好产品的开发商来说，这是一个体现竞争优势的好时机。我们有定量、定性客户研究相结合的市场需求监测平台，对客户的需求变化进行深入把握，在不同的地区、灵活性地匹配产品结构。但是产品结构受土地属性等条件限制比较多，我们会结合市场情况与土地等限制因素的要求，综合确定建造什么样的产品。

经济观察报：下半年有怎样的拿地计划？是否会在区域选择上有所偏重？

秦力洪：龙湖现有的土地储备维持在2000万平方米的水平，可满足5-7年发展，储备业态与区域的多样化赋予了我们适应较大市场变化的余地，所以近期没有急增土地储备的压力。

从全国范围来看，土地市场的投资机会始终存在，住宅销售的行情起伏并不是影响拿地的主要因素。龙湖并没有停止对各地土地市场的跟踪，我们将继续坚持“区域聚焦”战略，从公司长线发展的角度，在合适的时机作出拿地决策，环渤海、长三角以及西部仍然是我们关注的重点。

经济观察报：在住宅和商业的投资比例上，是否会做调整？

秦力洪：从去年新增土地储备开始，我们就将持有商业作为一项重要的中长期战略执行，我们的目标是到2014年，商业增加到200万平方米，这是龙湖上市后的方向，业务组合的多元化将带来稳定收益。

佳兆业：暂无明确拿地计划

记者 廖杰华

经济观察报：你对下半年房地产走势怎样看待？

黄传奇（佳兆业总裁）：今年上半年，政府对房地产行业的调控进一步加强，楼市出现了明显的政策效应，如销售放缓、降价等，从目前的政策信号和行业态势来看，下半年国家对楼市的调控影响力仍将持续，市场上仍存在不明朗的因素。

经济观察报：公司下半年的开竣工面积是多少？对年初计划有无调整？

黄传奇：根据年初的计划，佳兆业今年计划开发楼面面积约360万平方米，计划竣工面积约98万平方米。施工计划是配合销售进行的，现正按计划正常开发，目前暂未有调整。

国内经济持续增长，刚性需求仍然旺盛，调控只是抑制炒风，相信楼市在调整之后，会更健康地发展。佳兆业对项目质素充满信心，故并没有拖慢发展进度。

经济观察报：下半年推盘数量和目标销售额是多少？和上半年的比例有何不同？

黄传奇：佳兆业有一个全年推盘节奏的规划。今年二季度，推出了长沙水岸新都、惠州佳兆业中心、东莞东江豪门几个新开盘项目，下半年在长三角的江阴也将有两个项目进入市场。总体说来，下半年的产品供应量会大过上半年。我们会根据市场的具体需求，来控制推盘节奏。

经济观察报：下半年有怎样的拿地计划？是否会在区域选择上有所偏重？

黄传奇：现在暂没有明确的拿地计划，也还是要看有无合适的地块。大深圳区域仍是集团的发展重点，未来会继续巩固在大深圳地区的领先优势，同时积极扩大长三角地区的业务版图。我们也会选择进入潜力优厚，增长潜力强劲的二、三线城市发展。

经济观察报：在住宅和商业的投资比例上，是否会做调整？

黄传奇：未来会继续住宅与商业楼宇双线发展的策略，保持集团收入的多元化。其中，住宅产品仍然是集团的重点业务，我们会在局部城市重点发展商业项目。

绿城：长期向上趋势不会变

记者 陈文雅

经济观察报：绿城今年销售目标为670亿元，今年上半年累计实现销售金额219亿元，下半年会否视情况调整销售计划？

寿柏年（绿城中国控股有限公司执行董事）：公司的推盘计划、销售计划和定价策略会根据市场形势和公司整体开发、运营情况作出相应的调整。

经济观察报：绿城年初预计2010年开工建筑面积超过1100万平方米，其中上半年约670万平方米，下半年约440万平方米，上半年是否按照计划如期进行，目前完成多少？下半年开工面积大概是多少？会否视情况调整？

寿柏年：上半年大部分项目如期开工，下半年开工具体情况请参见公司8月下旬发布的业绩公告。

经济观察报：绿城上半年拿地花费92.52亿元，目前土地储备情况如何？可供几年开发？

寿柏年：今后的土地拓展仍将集中在浙江、上海为中心的长三角区域和以北京为中心的环渤海区域。集团会继续采取合作策略，进一步拓展合作资源，加深合作，充分发挥集团品牌和管理的优势，通过招拍挂、收购等方式获取土地，提高资产回报率。土地储备的更新情况，也请一并参考中期业绩公告。

经济观察报：下半年是否有新的融资计划？

寿柏年：公司目前无在资本市场再融资的计划。

经济观察报：在产品结构方面，是否增加商业地产和持有型物业的比重？

寿柏年：自1995年成立至今，绿城一直致力于为客户提供高品质的产品和服务，这有利于保持公司的核心竞争力。在目前土地储备规划中，持有物业比重在逐步提高，以增强平衡市场周期波动的能力，但持有物业比例并不高，住宅仍是主要的利润贡献业务。

经济观察报：现在市场双方观望情绪都比较浓重，你对下半年形势的判断如何？你认为僵局会否被打破？市场会朝什么方向走？

寿柏年：首先公司认为，调控政策不会改变行业长期向上的趋势，随着城市化进程的推进和改善型需求的逐步释放，房地产行业仍然存在着良好的发展机遇。此轮宏观调控的效果已经显现，各主要城市的商品房成交量显著回落，初步遏制了部分城市房价过快增长的趋势。但下半年市场的波动性仍然存在，因此我们会继续紧密关注市场的变化和客户的需求，合理调整战略，在市场的起伏中寻求平稳发展。

富力：距离政府调控预期尚有距离

记者 周亚玲

经济观察报：你对下半年房地产走势怎样看待？

张辉（富力地产北方区总经理）：从政府的政策储备以及市场对政策出台的预期看，这轮楼市新政将矛头指向了房价过快上涨的大城市，政策的目标是将楼市去资产化，令房屋更多回归到居住的功能。目前，这轮楼市新政只是暂时降低了购房的资金杠杆，楼市的投资氛围有所收敛，但是距离政府的预期尚有距离。因此，并不排除市场出现更长时间的观望。

经济观察报：公司下半年的销售战略是怎样的？对年初销售目标有无调整？

张辉：富力地产去年的总销售额达到200多亿元，今年的目标是300亿元，没有调整。我们希望，北京能够为这一目标的达成作出最多的贡献，目标销售额是66亿元。富力地产自创建以来，都是一个市场化导向的企业，因此，我们对市场的调整一直保持敬畏之心，同时做出最充分的准备。

在销售策略上，我们力求做到“随行就市”与“物有所值”相互结合。公司也要为市场在下半年销售做好准备，推出足够的货源，保证相应的供应量。我们觉得，这样一个价格策略与销售节奏，将有助于公司实现年初的目标。

经济观察报：下半年推盘数量和目标销售额是多少？和上半年的比例有何不同？

张辉：截至2010年6月底，富力地产完成125亿元的销售任务，完成全年销售目标300亿元的42%，下半年公司会加大推盘量，完成全年300亿元的销售目标。

上半年，北京市场完成24.55亿元的销售额，富力十号项目的推出将会为2010年北京市场贡献22亿元的销售额。另外，预计在10月份推出的富力通州的另一住宅项目，富力金禧花园也将为本年度贡献6亿元的销售额。

首创置业：不会因波动追涨杀跌

记者 胡芳洁

经济观察报：首创如何看待接下来调控政策下房地产市场、价格的走向？

胡卫民（首创置业股份有限公司副总裁、董事会秘书）：成交量正在逐步缩量，可以预期调控政策效果会体现出来，现在信贷等指标已经在下降，只是房价没有像预期那样下降，但是很明显，上涨的趋势已经停止。

价格的调整，还取决于开发商的资金情况。现在开发贷缩紧，银信合作被叫停，开发商资金来源更多地依赖预售款，成交量下降、预售萎缩，最终会导致开发商主动下调价格。现在企业尽管没有明确说降价，但是我们已经看到价格在下调，主要是新盘以低于预期的价格开盘，现在市场上有不少这样的例子。

下半年成交量继续萎缩，价格逐步下降的趋势已经显现。

经济观察报：如何看待下半年调控政策的走向，你认为政策会发生变化吗，为什么？

胡卫民：这次调控是最严厉、最充分的，从供需两个方面都做了调整。缩紧信贷、限制投资比例、缩紧三套房贷，都限制了需求量；从供应上，又在加大土地供应、加大保障性住房的供应。对需求的限制，已见效果；但加大供应上，有一定的滞后性，还需要一定的周期，但土地供应加大、保障性住房上市，一段时间后效果会逐渐显现。我认为，接下来政府没有必要再出调控政策。

经济观察报：首创置业的价格策略如何？上半年首创置业的销售额是43亿元，下半年的销售目标是多少？较年初会做调整吗？

胡卫民：我们会灵活应对市场的变化，新开盘项目的价格会顺应市场的变化，但是老盘如果降价，是对老业主利益的损害，在这一点上我们会很谨慎。

我们今年的销售目标是100亿元，这个计划已经考虑到市场可能出现的政策调整，已将宏观调控因素考虑进去，所以大的策略不会变，100亿元的销售目标也没有变。

下半年我们有10个以上的新盘推出，主要在北京、天津、成都、重庆和沈阳等城市。有几个项目本来计划在上半年推盘的，但是由于预售许可证没有及时拿到等原因，下半年才会推出。禧瑞都项目的预售证马上就可以拿到了，这个月底会正式开盘，因为没有拿到预售证，这个项目推迟了3个月面市。

经济观察报：下半年的开工面积有做调整吗？如何看待市场的长期发展前景？

胡卫民：下半年的开发规模不仅没有压缩，还有适当的增加，开复工面积较原计划增加了30%。今年的新开项目，主要是为2011、2012年做准备。我们是按照自己的既定节奏制定发展计划，不会因为市场波动，就追涨杀跌。

市场的波动总是有周期的，这次主要是政策调控导致，而不是市场自身的调整，是一种人为因素，要预测调控的走向，实际上就是预测政府的决策，这很难做到。但是政府决策的变化，最终还是取决于经济发展的情况。如果经济增长下滑，政府会更倾向于保增长。其实对经济增长的担忧已经显现出来，所以调控政策和中国整体经济的走向有密切关系。接下来，政府是否会出于经济增长的压力，放松对房地产的调控，要等四季度之后今年的经济数据出来以后才能判断。

经济观察报：在新的发展背景下，企业有做产品结构的调整吗？接下来拿地的主要方向是什么，在地域上有何倾向？

胡卫民：与奥特莱斯合作开发项目，做商业和住宅的结合，这是一个新的调整。较以前的住宅项目，这类新项目中，会增加持有商业的面积，占20%-30%的比例。

在发展新项目上，会在已经进入的城市进行深度开发，另外，我们更看好京津城市一体化的潜力，这个区域将是我们重点关注的对象。

华侨城：下半年走势平稳

记者 廖杰华

经济观察报：你对下半年房地产走势怎样看待？

李珂晖（深圳华侨城董事会秘书处总监）：首先，房地产行业的投资拉动作用依然明显，其作为国民经济支柱产业的地位应该不会动摇；其次，近期针对房地产行业的宏观调控政策，已经取得一定效果，重点城市房价水平正逐步回归理性，投资型需求特别是投机需求得到一定程度抑制；再次，各地政府积极推进保障房建设的计划，也在一定程度上缓解了市场供需关系紧张的局面。因此，下半年房地产市场将呈现整体基本平稳的走势。

经济观察报：公司下半年的开竣工面积、推盘数量和目标销售额是多少？

李珂晖：华侨城房地产业务全年新开工面积约93.5万平方米，该数据已在2009年年度报告中披露，目前公司正按计划推进项目建设。全年可售面积约80.5万平方米，从全年推盘结构来看，下半年推向市场的可销售楼盘比例较大。

经济观察报：下半年是否会调整产品结构，是否会增加中小户型产品的比例？

李珂晖：公司各项目均按建设主管部门批准的规划建筑方案设计施工，目前没有计划对产品结构进行大的调整。

经济观察报：下半年有怎样的拿地计划？是否会在区域选择上有所偏重？

李珂晖：华侨城一直坚持成片综合开发模式，积极推进旅游综合项目拓展工作。在区域选择上将进一步加大以深圳为基地的珠三角地区的项目储备，深入推进已进入一线重点城市旅游综合项目的获取，战略性地进入一些省会城市以及区域经济发达的二、三线城市。

经济观察报：在住宅和商业的投资比例上，是否会做调整？

李珂晖：公司的旅游综合项目业态丰富，包括文化旅游设施、住宅、商业配套设施、酒店、公建设施等多种产品，并通过多业态组合形成协同效应，以此提高投入的边际产出效益。对比单一业态如住宅和商业的投资比例如何分配，公司更注重项目整体效益最大化。