记者 胡芳洁　10月25日，北京市住房和城乡建设委员会、人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局联合出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。北京市正式启动对开发商预售资金的监管。

根据该文件规定，北京市商品房、经济适用房项目，都将受到该规定的约束。预售资金（包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款），都将存入指定的预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，开发商不能随意提取账户资金，而是需要根据工程进度，即地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个节点，进行费用申报。

预售资金向来都是开发商最为优质的资金来源，并且在开发商资金来源中占据重要比例。对预售款的监管，必将对开发企业运作产生重要影响。而这一政策，正好出在三套房限购、首套房首付比例提升至30%等调控政策，以及加息0.25%之后，这对房地产市场意味着什么，又会带来怎样的影响呢？

将会长期执行

据北京市统计局公布数据，前三季度，房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，其中，定金及预收款为1020.7亿元，预售资金占到房地产整个融资规模近26%。在不同的企业，这一比例还会更高。
“预售款是开发商资金的主要来源之一，火爆的时候，能占到整个资金来源的50%，差的时候也有20%。”北京虎杰投资顾问公司首席分析师张寅说。

张寅表示，这是一项更为具体的政策，特点在于这是一项直接针对开发商的政策，而之前的一些调控政策如首付、利率、限购等，都是针对购房者的。

张寅认为，这一政策将是北京房地产市场的一次强制洗牌，并且会长期执行下去。

阳光100置业集团常务副总经理范小冲同样表示，这一政策会长期执行。范小冲认为，这一政策虽然出台在众多房地产调控政策之后，但这一政策却与调控政策存在本质上的差别。

“如果只是为了调控，会取消预售制度，这就是一个很大的事了。这次规范对预售资金的监管，属于加强行业规范，这是一个相对比较理性的做法。因为接下来房地产业的结构调整已成必然，未来市场可能会出现动荡，这是对未来的结构调整可能出现的风险所作的提前准备，以防患于未然。”范小冲表示。

由此可见，房地产调控政策都是针对目前市场出现的问题，所使用的调控手段，当市场发生变化，调控政策则可能退出或变化；预售资金监管则不同，其作为行业规范化的一个步骤，如果将来因为市场变化而退出，就显然是一种走回头路的做法了。

近日，北京市房协副秘书长陈志也对媒体表示，“此次《办法》的出台符合相关法规，将长期执行。”

走势

实际上，对房地产预售资金的监管，并不是一个新鲜事。

2007年修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》，明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”；2004年修正的《城市商品房预售管理办法》，明确规定“开发企业预售商品房所得款项，应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”；
今年4月颁布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中，也明确规定“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设”。

上述法律和规定早已明确规定，预售资金应纳入监管账户，并用于项目的工程建设。而现实中，预售资金的用途则要宽广得多。

范小冲表示，对预售资金的监管，在此次调控之前就有。有的是银行在监管，有的是房管局和银行在共同监管，在不同的城市，做法不一。

预售资金监管虽然存在，但执行情况不一，存在诸多可以通融之处。

而这种松散的管理，使得预售资金成为了开发企业完全可以自由支配的现金，并往往得到了充分的利用。

“例如，一个项目拿到预售的各项许可证以后，开始销售并大量回款，但工程款还没有结，销售回款和工程结款之间有一个时间差，热销的时候，就会产生巨大的现金流。这些预售资金会用于投资扩张，如果市场向好则好，否则，钱回不来，结算危机出现，企业就会出现危机。”某地产企业负责人表示，预售资金往往买地、还贷款、结款等等多方面，等同于开发企业的自由资金。
此次北京发文加强对预售资金的监管，在制度、流程、执行上，都做了严格的规定，是对上述法律和文件的一次严格执行。

“预售资金监管，对开发商的压力将非常大。”范小冲说，预售回款是地产公司最大的现金流，把这个监管起来，在这个时候对地产企业来说是雪上加霜，这个钱虽然是在公司帐上，但资金的使用效率会大大降低，随之成本也会大大上升。

范小冲表示，加快施工和推盘、降价促销、控制扩张规模、扩大融资渠道，都是接下来企业可能采取的应对之策，这为信托、基金创造了机会，但是与零利率的预售资金相比，其他方式的融资成本将会大幅上升。

而根据10月以来和一些上市公司、地区公司的交流，张寅判断，接下来市场，尤其是房价，并不会发生大的调整。

“现在开发商的心态是，今年剩下的2个月，就打算混了。”张寅说，地产企业接下来最有可能采取的做法是以静制动，什么都不干，把今年先混过去再说。原因有两点，一是今年已经出现过两拨市场高峰，一拨3、4月，一拨8、9月，地产企业的业绩基本上都完成的很好，企业不想把今年的业绩弄的太好，免得明年不好干；二是现在政策太多了，有一些比较明确了，有一些还不清楚，例如明年经济适用房指标是多少、给谁干，政策性住房不愁卖，但是要看自己能不能干，如果不能干，得往商业地产调，这些都还得等明年。

“未来两个月，高层都在研究这些东西，是瘦身还是转型。今年接下来的两个月，房地产市场非常有可能出现凝固状态，就是成交量也不动，价格也不动。”张寅说，而明年一季度末，将是一个敏感期，如果到时继续加息、信贷继续收紧、库存增加，价格则可能出现松动。

目前，明确发文将实行预售资金监管的地区，只有北京和浙江两地。浙江省将在11月1日开始执行，北京则将在12月1日开始执行。浙江省在9月30日出台文件，在11月1日前开盘则可以逃避资金监管，事实证明，在10月，杭州地产商纷纷抢先开盘以回避政策，据有媒体统计，截至10月24日,杭州市住宅可售套数突破2万套,达到历史性的23000多套,存货巨大，而在去年的销售高峰时期,其住宅可售房源曾不足5000套。

如按此规律推算，11月份，北京楼市应该会迎来一拨开盘高潮。