记者 邬琼 11月1日下午4点，保利地产副总经理余英未等土地拍卖结束便起身离开，他所关心的金沙洲B3702A-06地块最终以22.1亿元被深业南方地产(集团)有限公司（以下简称“深业南方”）竞得。

虽然预知金沙洲B3702A-06地块争夺会比较激烈，但长达107轮的竞价依然出乎大多数人的意料。

余英与保利的工作人员在竞价过程中显得异常平静，在地块叫价19.6亿元时，手持48号的保利工作人员才举牌叫价19.7亿元，竞拍现场哗然，人们认为保利最后会咬死报价，但随后万科举牌叫价19.8亿元。

最后的几轮竞价在万科与深业南方两家深圳企业之间展开，余英没有让工作人员继续举牌，深业南方最终将价格定格在22.1亿元，平均楼面地价8351元/平方米。

在新一轮地产调控政策出台一个月后，深圳企业的来势汹汹让诸多广州地产业内人士感到诧异。

“作为集团深耕珠三角战略的一部分，广州市场我们是一定要进入的，与宏观调控无关。”11月10日，深业南方内部人士对本报表示，“我们想做一个能够在广州乃至广佛市场上‘一炮打响’的项目，期望在广州站稳脚跟，我们需要一块土地。”

这不是深业南方首次出现在广州土地市场。今年6月29日，深业南方参与了广州荔湾芳村高尔夫球场A、B地块的争夺，但最终未能在与中铁置业的竞争中获胜。

深业控股首席运营官朱国强曾对媒体表示，广深两地企业难以在两地相互渗透，但对于两地企业而言，珠三角战略布局，两地企业相互在各自坚守的区域渗透在所难免。

深圳几乎已无地可拍，2009年至2010年上半年，深圳市土地收益名列全国二十个主要城市倒数第一，挤向广州是必然结果。

深圳知名地产评论员弓鸣认为，作为战略选择，深圳企业愿意在高成本的基础上进入广州市场，这使得两地具有实力的企业在广州土地市场展开深度博弈。在深圳企业愿意承担的高地价面前，即便一向被认为是出手甚为阔绰的保利亦显保守。

原地王 

关于金沙洲B3702A-06地块的博弈早在2007年9月便已经展开。

2007年9月11日，初步谋划上市的深圳民营房地产企业鸿荣源以21亿元的价格击败保利地产夺得当时挂牌的金沙洲B3702A-06地块。

此后鸿荣源上市融资失败，无力支付地价款项，地块被广州市政府列为重点处理对象于今年4月收回。广州市政府在没收鸿荣源4亿元土地保证金的同时，告知鸿荣源，如地块再次拍卖价格未能达到21亿元，鸿荣源需补足差价。

广州市国土局原本计划该块地块于今年6月29日与广州荔湾芳村高尔夫球场A、B地块一起出让，荔湾高尔夫球场地块吸引了众多外来企业的目光，但金沙洲地块申请竞拍者寥寥，传闻中申报竞拍的仅保利地产一家。

这一地块出让方案显然无法让鸿荣源方面承受，竞拍差价补偿方案遭到鸿荣源方面抗议，广州市国土局于6月21日公告暂停该地块出让。

9月27日，广州市国土局再次将该幅地块挂牌，挂牌底价11.1亿元。

9月27日挂牌的7幅土地当中，5幅地块定向出让，仅有金沙洲地块及越秀区地块为非定向出让住宅用地，但金沙洲面积更大，总建筑面积达26.46万平方米，因而更适合于长期开发。因此，保利、越秀城建、万科、中海、路劲基建及深业南方等企业均在竞拍前报价。

最初地块博弈的焦点似乎仍然在保利与万科之间，保利拥有该地块附近的4幅土地，并已建成发售，命名为保利西海岸。

但11月1日，深业南方的出现出乎大多数广州市场人士的意料，竞拍现场多数人均在询问22号牌的真实身份，深业南方参与了整个竞拍的举牌过程，最初是与路劲基建旗下的隽御地产叫价，随后与越秀城建竞争，并最终在万科直接抬价2000万之后以22.1亿元拿下该地块。

“这举的是钱吗？”保利地产工作人员在竞拍现场颇为感慨。

市场的认同 

对于深业南方等深圳房地产企业的强势介入，广州市场还在观察：深圳开发商真的了解广州市场吗?

2009年，广州市政府列出的重点处理的5幅地王，其中有2幅地王出自深圳房企，金沙洲地王之外，还有金地于2007年拍下的广州番禺地王。这两幅地王被认为是深圳房地产企业进入广州的失败案例。大多数广州市场人士认为，深圳房地产商对土地成本的接受程度较广州地产商更高，却无法承担相应的风险。

但深业地产并不认同此种说法。

“我们的估价并不高，周边现在的房价是15000元/平方米左右，我们最高能够承受的报价是8500元/平方米的楼面地价。”上述深业南方内部人士对本报表示。

“考虑到金沙洲板块大多数属于首次置业者，尤以外来人口中的广州首次置业者居多，金沙洲房价涨至20000元/平方米的可能性需要时间考验。”有广州房地产业内人士对本报表示。

土地的博弈 

深圳企业进入广州市场的选择多属无奈。一方面在于，珠三角整体区域的核心城市布局广深两地缺一不可；另一方面在于，广深两地土地供应量存在巨大差异。

广深两市均有全国性知名企业，两地巨型房企甚至可占全国前二十强房企的半数席位，其产品能力相对平均。这使得两地房地产企业辐射形成了珠三角地区各自为战的局面：深圳企业多向东莞、惠州等珠三角东部城市发散；而广州及周边知名房企则多向佛山、顺德、中山、清远等地辐射。

因而珠三角城市对两地的房地产企业的认知度不尽相同，因此立足整个珠三角的战略考量，渗透至对方城市建立品牌效应是必经之路。

 “只有在广州打响了名头才好在顺德、佛山这样的高增长且消费能力强的城市立足。”深圳金地一位高管感慨道。

但是更为重要的是深圳本地的土地供应。“深圳已经有将近一年没有土地供应了。只是最近拍卖了几块土地，面积都不大。”弓鸣对本报记者表示，2009年至2010年上半年，深圳市土地收益名列全国二十个主要城市倒数第一。

事实上，在较长时间内深圳房地产企业面临的核心问题依然是深圳土地市场紧缺的供应。因而，珠三角的整体市场份额对深圳企业而言，其重要意义更甚于广州企业。

弓鸣认为，广深两地企业开发模式不同，广州企业善于大盘模式，一块土地足以开发3—4年，甚至更长的时间，且年供应量巨大。深圳企业则擅长小地块、高密度开发，开发周期可能会拖长，但单个楼盘供应则是细水长流。

 “2007年左右，深圳开始意识到广州城市规划的规模更大，土地出让规模相比深圳而言堪称富足，因此很多企业希望通过招拍挂市场进入广州市场。核心目的依然是通过广州市场增加整个珠三角的市场份额。”弓鸣说。

然而恰恰是两地开发模式的不同增加了相应的市场风险。有已进入广州的深圳企业认为，相对于深圳市场，广州市场的土地供应量相对较大，且与周边城市市场紧密结合，区域之间的供应量与价格博弈始终存在，因此成功进入广州的深圳企业对于土地成本的风险控制需要谨慎。