预期的高收益

李晓东说，公租房基金方案是按照租金和地价联动的方式来运作的，我们预计的公租房的租金水平在市场租金的60%—80%。

在房地产商会上报给主管部门的方案中，李晓东按照市场化租金水平的67.7%计算，预计的年盈利区间在5%—18%。实际上，这样的盈利区间仍属于保守的估计，如果REITs政策出台，公租房基金内部测算的年化收益率为28%左右。

此外，根据最终退出方式的不同，测算的回报率也有所不同。李晓东说，有三种退出模式：一个是政府回购，一个是市场出售，一个是REITs退出。如果说政府回购的话，基金退出的时候，政府按照自有投资基金3%的年利率回购，算上政府的财政贴息，收益率也很可能高于8%。

而按照惯例，如果收益率超过8%，精瑞的公租房基金就可以为管理人员提取净利润的10%，作为管理奖励。

实际上，李晓东的方案中还隐藏了一份最重要的收益，就是15%公建部分。这部分商业物业的出租收入则是成熟REITs的主要收益来源，以在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入。

与政府搭伙

聂梅生说，其实各个地方政府都在责任状的要求之下要建保障性住房的公租房。这部分恰恰是基金能够进入的。

由于公租房不能通过出售快速回收成本，占压资金较多，导致很多地方政府受限于财力而在公租房建设上有心无力。实际上，北京公租房建设主要采取开发商在商品房小区中按照10%—20%的比例代建，政府承诺定向回购的方式，但这种模式的成本很高。

北京市住建委公租房发展中心相关人士表示，由于缺乏资金，政府不得不拆借公积金来救急，但使用成本很高。

7月份，在北京市公布的这三处公租房中，按照资金保本的方式测算，价格最高的丰台区黄土岗项目为每平方米每月30元，即一套50平方米的公租房每月租金就得1500元，与市场租价不相上下。

这种模式，实际上对承建房地产商造成了成本核算上的困难。会议上，路劲地产一位高管说，这样导致开发商在拿地时财务上不好处理，左右为难。这客观上也降低了该地块的出让收入，对于政府和开发商来说，都不如集中建规模的公租房小区。

不过，聂梅生强调说，重庆的公租房是政府投资的，重庆政府平均造价是5600元/平方米，如果说采用民间、企业的这样一个公租房基金，造价可以比重庆的少1500多元，约4000元/平方米就可以做下来，而且可以在一线城市做。

任志强在此次筹备上建议说，我们可以跟地方政府的融资平台合作或者直接找地方政府去谈，地方政府手中有地，但是没钱，“有地出地，有钱出钱”。

11月19日，北京市住保办常务副主任邹劲松就表示，“十二五期间，将着力加大保障性住房，尤其是公租房的建设规模。除了政府投入外，还将拓展社会资金的投入渠道，包括通过基金公司、REITs 、国有资本等方式来落实长短期建设资金。”

任志强说，运作好的话，可以为北京市解决公租房资金来源的难题。

当天会议结束的时候，聂梅生说，从与金融部门的交流来看，REITs政策的出台不早于明年年底。在面对部委的时候，我们一定要消除政府对公租房基金的戒心，房地产商不是借此来圈钱的，而是在符合政策宏观走向的基础上，将地产资金导引向较为平稳的方向。