重庆容积率大案(1)

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经济观察报记者张晓晖 十数名厅局级官员的落马和审判，使得本已动荡不安的重庆地产界，再添几分变数。这些来自于重庆规划局、国土资源和房屋管理局、区县级政府的大小涉案官员，均与房地产界一个专有名词“容积率”相关。

一个行业的“潜规则”和一群因此而落马的官员，揭示出一道匿身于房地产界的经济“秩序”。

祸起“容积率”

容积率，这是一个中国地产界至今模糊不清的概念。它的大意是指：总建筑面积与单位土地面积之比。

在一些中国的城市，容积率等于总建筑面积除以单位土地面积。在重庆，这个计算方式于2005年7月被调整为地上总建筑面积（不含地下）除以单位土地面积，重庆政府的理由是，随着交通的拥堵，计算方式的调整有利于房地产开发商修建更多的地下车库等建筑，合理利用地下空间。

在容积率计算中，“总建筑面积”究竟是地上地下建筑面积之和，还是仅为地上建筑面积，很多平原城市选择了后者。

重庆政府解释，为便于计算和管理，此前从2002年开始，重庆市计算容积率时，是以地上和地下建筑面积之和作为 “总建筑面积”，但引发了许多争议，也间接造成了停车难，因此，重庆政府于2005年更改了容积率计算规则。

一位不愿意透露姓名的房地产开发商认为地方政府对容积率计算方式做出的这一修改，实际上是大大偏袒了房地产开发商。

以重庆规划局核定容积率不超过2的一个地产项目为例，假如单位土地面积是1万平方米，那么按照原先的计算方式，地上建筑面积与地下建筑面积的总和不得超过2万平方米，如果该项目地下建筑面积为0.5万平方米，地上建筑面积即应为1.5万平方米。

倘若以新的容积率公式计算，不仅地下建筑面积可以大幅度扩升，地上建筑面积也可由此增加0.5万平方米，如果地上建筑物按照市价3000多元/平方米的价格售出，光是地上这部分增加的建筑面积，已足够令开发商多录得1500万元的现金收入。

也正是2005年前后两年之内，重庆“容积率”涉案官员的索贿受贿到达顶峰。

重庆市检察机构查明：前重庆沙坪坝区副区长陈明，在2006年3月间，利用担任重庆市规划局用地规划管理处处长的职务便利，为重庆永缘房地产开发公司在九龙坡工业园区开发的 “缘份新时空”地产项目调整容积率，使之从原先的3.0调高至5.0。

而前重庆市渝中区副区长王政、渝中区委原副书记郑维亦通过容积率的调整，大肆收受房地产商贿款。2005年，在重庆市渝中区医学院附近开发“石羊社片区危改工程”的地产商谭永忠找到王政，通过王的协调，该项目的容积率由不到4.5升至7.0。重庆第五中级人民法院庭审王政时，重庆市规划局副局长邱建林及重庆规划局用地处处长贾帆出庭证实，按照当时重庆市有关规定，该项目的容积率应控制在3.5-5.0之间。

另有富洲房地产有限公司董事长林金清，经原九龙坡区区长黄云“搭桥”，将富洲地产位于重庆沙坪坝区的联芳统征地块的建筑面积，经王政、陈明、郑维三人努力协调，由原先的133万平方米调整为200万平方米。为此，林金清光是送给陈明的贿赂，就达到了5万美金。

王政、陈明、郑维的落马，牵出了同级和更为上层的官员，主要有前九龙坡区区长黄云、前重庆地产集团董事长亦是国土资源和房地产管理局副局长王斌、前重庆规划局副局长梁晓琦、前重庆规划局局长蒋勇。

祸起 “容积率”的重庆地产官员“窝案”也由此拉开序幕。

一座城市和一个行业的潜规则

2008年7月31日，重庆知名房地产商金科集团的地产项目——“金科廊桥水岸”在当地报纸上对工程规划许可，施工图以及局部调整等进行了连续数日公示。

金科集团表示，此举是为了配合重庆规划局推行的“阳光规划”。颇具讽刺意味的是，深涉“容积率”案件的前重庆规划局局长蒋勇，在任职期间即大力推行“阳光规划”。

蒋勇于2008年4月10日被重庆纪委“双规”。此后，记者试图采访重庆规划局被拒，知情者表示，该局早已闻“容积率”而色变。

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