“容积率淘金”变迁

经济观察报记者周亚玲 向“容积率淘金”，最早出现的一个词称为“拱”，“拱高容积率”曾经在土地“招拍挂”之前大行其道，而在土地公开拍卖之后，由于土地需要事先规划好才能拍卖，事实上修改容积率已非易事。此时容积率淘金之道，就开始从带有简单粗放色彩的“拱”，转向“避”了，如何利用现有规则，合理规避容积率限制，成为地产企业必修功课。

如果说容积率曾经作为灰色财富的大门敞开，那么现在这条几乎没有秘密可言的淘金通道已经越来越窄了。

修改容积率非常难

记者采访了在北京的规划设计单位做具体项目的工程师、在规委工作的经办人以及开发商的前期经理，几乎所有的采访对象都认为，修改容积率非常难。

一位多次为开发商做项目规划的工程师告诉记者，如果真的要修改容积率，流程很复杂，对开发商而言，时间成本非常高昂。如果规划设计单位为建设项目做的规划做假，突破了容积率、高度等一些硬性指标，严重的，很有可能被吊销原来的资质。一般规划设计单位不敢参与到此类行为中。

经办人告诉记者：现在北京控规修改报批流程是层层把关，最后都要有市政府签字。修改容积率是指标中最敏感的一项。他手中经过的项目没有听说过此类的事情。招拍挂之后，难度就更大了。因为每块土地入市前，容积率、高度等指标都是定好的。国土局也是按照这些规划指标给土地定出的价格。现在的房地产公司跑前期的人员来规划委，只是为了跑审批流程。

是谁要求改规划？

在一份北京市规划委员会副总规划师发表的论文中，记者看到这样的总结，“在1999年版市区中心地区控规真正开始实施的2002年到2004年的三年中，控规变更的项目累计达到421项。再看2006年版中心城控规编制完成后，到2007年上半年动态维护试运行的过程中，北京市规划委主动深化和受理的控规调整项目共194项。到上半年已研究完成的项目有141项。在这些研究完成的控规调整项目中，从项目类型上分析，主动调整的项目占6%，中央单位和驻京部队申请调整的项目占39%，区政府重点项目占22%，建设单位项目占33%。从项目性质上分析，公益性项目占38%，非经营性项目占33%，经营性项目占29%。”

文章同时指出“在市场经济下，各种开发建设单位，包括中央单位，驻京部队，区政府都有自身在开发建设方面的利益需求，这种利益需求促使各种建设力量互相攀比，追求建设强度，开发效益，追求利润的最大化。”“分析2007年上半年控规动态维护修改完善的内容可以看出，控规变更的需求主要集中在调整用地性质和增加建筑高度、容积率方面，约占项目总数的86%。”

而在采访中，不止一位业内人士指出：北京在全国是最规范严格的城市，开发商很难为了多获益，“拱高”容积率。如果真的有修改规划的，很多都是和公益项目有关，或者在京一些大机关、大单位，而对于与商业有关的容积率规划，则几乎被“镁光灯”下的镜头给定住了，没有人再愿意为了从商业规划中渔利而铤而走险。反倒是政府机关、驻京单位成为了容积率更改的受益方。

开发商的小办法

相关的从业者都承认，容积率改动的难度非常大，但在实际的操作上，开发商还有另外有一些抢面积的做法。因为按照北京市目前的规定，地下面积是不算在容积率计算中的，所以一些开发商就喜欢在 “地下”多想办法。

上述规划行政部门的工作人员告诉记者，目前在北京的小区地下室里开超市，大部分都是违规的。开发商在报规划的时候，肯定没有说这个地下面积是做超市商用的。

“其实工商部门也是有责任的。营业执照是怎么批下来的？我敢说北京80%以上的地下室里开超市，都是和原定规划不一致的。”这位工作人员告诉记者。

除了在地下室里开超市，还有的是买房子的业主自己向“天上”要面积，突破高度的限制。魏公村的韦伯豪小区以及大兴的很多别墅项目，顶层加盖都很普遍。专家指出，这些都属于规委执法大队的监管职责所在。但实际上这些房子造成既成事实之后，却很少能拆除。譬如韦伯豪小区，屋顶的房子是房主自己加盖的小屋，有的有三层楼，里面住着40多个附近的学生，而多年来也没有人关注过。

专家告诉记者，为了避免这种现象，2002年前后，北京规划委曾经下过一个公文，要求屋顶只能盖成坡屋顶的。但记者没有找到这个公文。

还有工程师给记者介绍别墅搞下沉式庭院（有采光的一面）或者用露台代替阳台以规避阳台算容积率面积等等一些能挤出灰色空间的作法。但有开发商前期经理告诉记者，下沉式庭院的办法不一定有什么利润，因为还要做出箱形基础导致成本也不低。

最直接最快的办法

中关村的立方庭原本是写字楼立项的房子，但由于中关村的写字楼供应量太大，开发商就做成酒店式公寓。写字楼一平方米也就能卖1万多元，但立方庭的单价就能在2万以上，最高价叫到了一平方米4万。

明天第一城的操作方法也类似，用地年限50年的商业用地盖上住宅，而且在卖之前也和买楼的人说清楚。最后商业用地上住进了人。水电价也按民用标准收了，还可以把户口也迁入。

小区居民告诉记者，居民、开发商和派出所、供电局等很多单位都开了很多座谈会。

有专家指出：“因为去政府那边改变用地性质，几乎不可能。那么可以在后期多想出办法来。都是各种力量博弈的结果。”

最早、最经典是SOHO现代城，住宅当写字楼卖。有地产公司前期经理告诉记者，这样和写字楼立项相比，可以少交一半土地出让金。各种费用也少了很多。

开发商最关心的灰空间

两位规划方面的工程师认为，前述的一些做法“油水”不大，在开发商里也不太“流行”了。

由于90/70政策的推行，而别墅用地不再供应，使得“类别墅”大行其道，成为灰色地带中的“佼佼者”。一些地产公司，为了完成90平方米小户型指标，而集中建造起高层，而真正的利润则用余下的土地，建造“类别墅”求得利润。将产品定位指向财富阶层，而不是白领，是回笼利润的最有效办法，当然相关的设计含量、产品精准度要求会更高。

为什么会出现这样的弹性空间呢？专家指出，按照我国相关法规控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容，但对于上述各项内容却缺乏同一的标准和依据。这才是灰色空间能存在的根本原因。