解读退房率与“小阳春”

评论员 吕尚春 一则“退房”凶猛的消息激起千层浪，“小阳春”结束了吗？房地产交易在走过一季度之后到底会怎么样？各方意见交织在一起，加之“大经济”气候起伏不定，使房地产走势如何充满悬疑。

从北京市住宅交易管理网的统计，北京三月份存量房网上签约的套数是20571套，据本网记者依据该网站原始数据统计，退房套数为748套。退房率仅为3.64%。4月截止到28日，成交的套数为20651套。从环比来看，三月、四月的交易数量并无太大起伏。但接下来的走势会怎么样？因为一季度回暖源于“刚性需求”几乎成为不争之辞，而“刚性需求”如同这个名词本身一样，有点脆、有点薄，能否支撑楼市的“小阳春”续航，成为一个显而易见的问题。

那就应当先把退房的情形说清楚，看其到底与房地产交易走势有多大关系？

为何退房

退房，其实不是新鲜事，在房地产最火的2006年、2007年，退房数超过已售房数司空见惯，那时的楼市处于前所未有“牛市”状态下，媒体、地产商、网络对于“退房”丝豪激不起任何“解剖”、“探究”的兴趣。事实上，那些频繁的退房，只不过投资客与销售员之间的共谋而已，通过销售员先行把好户型楼号占据，然后像“黄牛”一样这个房号卖掉，实在卖不掉时，时间限制又到，只好走退房程序，于是出现了越火的楼盘，退房越厉害，但人们反而在这样的楼盘抢购更积极。

这是让人心花怒放的退房，而现在则是充满辛酸的抗争之旅。在2007年、2008年高价位入场，2009年目睹房价有近２０％下降，难以承受，于是走上艰难的退房征程。这样的退房数量，应该说占据目前退房量的５成以上。连北京相当坚挺的“销冠”星河湾，今年以来，都有１７套退房，但仔细看去，这些退房者的购买签约日期是2007年、2008年，并不是2009年。

退房容易吗？不容易，需要走合理的法律程序、需要产品有符合退货契约的瑕疵等等，但问题在于，从2000年持续活跃至2007年、2008年的房地产市场，堆积了过于丰厚的“牛市心态”，因此对于买卖契约，实际上处于比较宽松的尺度。当然，这与购房者日益专业化、不断提出合同细化条款有相当关系，于是在购买契约中，诸如晚交房９０天可以退房、交房拖延一天，付万分之三违约金，公共绿地不得有任何更改等等，越来越多的交易约定写在了合同上。这成为经济危机突然降临之时，购买者反悔退房的“伏笔”。

由于资金紧张，若干楼盘出现延期、无法准时交房，而出于资金需求，开发商不得不降价促销，这成为2007年已签约户退房的最主要原因之一。

那么，目前热议的“制造热销”、“假按揭”是否存在？制造热销，就是在交易网上的卖房数量在一定时间迅速上升，但销售期过后，由于面临正式签约、与银行办理按揭手续，，因此需要解约退房，这样的退房存在，但并不多见。

如果是特别火的楼盘，由于地段优越，性价比不错，用不着冒这个风险，因为退房数量达到一定比例，建委会予以核查。

如果是数月以来“零成交”的楼盘，这样做有杯水车薪之感，也没有必要。

如果是地段、价格、产品处于９９度差１度就“开锅”的楼盘，有可能需要靠一时的热销场面“壮胆”，但这种“制造热销”的场面虽然存在，却不是普遍现象。三月份北京退房率仅为3.64%，其中大部分为2007、2008年签约退房户，也说明了这一点。

是否存在“假按揭”？这个问题除非办理“假按揭”者停止还贷，把包袱甩给银行，否则是难以查证的。如果说一个地产商用这样“代理按揭”者，从银行筹到一笔钱，解了燃眉之急，假买房成了真买房，假按揭成了真按揭，那这个按揭就是“飞鸿踏雪了无痕”。

“小阳春”能否持续？

如果依据一月、二月、三月总套数与2008年、2007年同比持平，就判断市场已经回暖，这种结论多少有点“含糊”。套数虽然一样，但成交额、成交面积、产品结构一样吗？

就统计的客观性而言，上海显然胜北京一筹。

从上海披露出的房地产的交易数据看，三月份，上海市一手房住宅成交价格构成中，单价在万元以内的住宅占总成交量的约59.9%；住宅成交面积构成中，120平方米以下户型占总成交量的62.6%。也就是说，是性价比高、购买门槛稍低的房子在占据了主流。

但从北京的统计数据，却看不到这么细的结构分析。

如果匡算一下北京房地产交易状况，就大致知道目前的成交情形了。目前拥有销售许可证的在售楼盘为200个，但是三月份却有８２个楼盘“零成交”，一套也没卖出去。活跃的楼盘在１０至２０个左右，也可以说是屈指可数，远方沁山水、美丽山、华侨城、中信城、金泰丽湾、太阳公园等，基本特点是１.2万元至１.４万元每平方米左右，位置近轨道或距城区较近，一年前这些楼盘几乎都有上扬至１.７万元每平方米甚至２万元每平米的冲动。在这些楼盘的销售过程中，确实出了排队认购，到处有人找“关系房号”的现象。

于是类似于“二八”现象的不对称格局出现了，这十余个活跃楼盘的成交量及金额，约占叫成交的３０％至４０％之间，加之其他一些降价幅度大的天资条件略逊的楼盘也有陆续成交，就构成了北京市场其实是局部热销的情形，大部分冷清的格局。

下一个阶段，状况会如何呢？

把这个命题放在国际背景、美国经济走向之下，结合外贸出口状况去观察已为共识，在此不多说了。就流动性状况而言，前三个月新增贷款４.58万亿，普遍的说法是中小企业贷款难，但事实上，并不是中小房地产企业贷款难，不少资质不错的房地产企业都获得了１亿至３亿左右的资金。这些资金可以支撑到什么时候，银行会不会维持一季度的放款规模，都是未知数。