经济观察报-上投摩根之经济月度观察 之十二

    今年1号文也是鼓励农民工进城，包括土地流转、户籍制度、保障制度都在加快城市化。现在中国的城市化主战场在二三线城市，因为一线城市已经达到了75%以上，已经处于这个城市的升级阶段，二三线城市正在快速地城市化。所以阳光100也在选择在二三线城市发展。包括中央工作会议也谈到了拉动经济增长，还要靠城市化和城镇化，二三线城市将会是未来中国城市化的主战场。三线城市已经快速地成长了，中国房地产实际上在今天，我们作为房地产公司是一直在看好，一个是城市化，一个在消费、在升级，经济实现了三十年的快速的增长，消费也从衣食走向住行，从日用消费者走向耐用消费者，民间也聚集了大量的财富，投资和投机也非常地大。同时现在城市拆迁以及人口都带来了很大的红利，所以城市化还会有未来的二十年。但是中国房地产为什么老出这么多事呢？它有内在很多的问题。像房价的过山车等等，我们感觉是几个方面。
    一个是土地的二元结构，建国后把土地分成了城市土地和农村土地，人为地划开，刚才说的城市化，大量的人口进入城市，但是由于土地制度，农村的土地是不能带动城市的。所以就造成了城市土地的稀缺和人力的矛盾，城市化实际上是土地的集约过程。在农村一个养猪的院子都很大，现在在城里盖一栋楼两三百户住在这一栋楼里，所以城市化是土地集约的过程。
    再有就是土地财政，土地70年一次性地出让，以及现在分税制度之后，地方政府土地成为它最主要的土地财政的来源，所以推高了地价，同时中国贫富差别也非常大，中国有一个数据说中国1.5%的富人拥有59%的财富。中国的城市人口基数非常地大，1.5%实际上还不止这些数，所以会带来巨大的购买量，我上星期刚去过海南，七万块钱一平米，都是一次性付款，这是贫富差别所带来的。你像蜗居，现在也有大量买不起房的。
    再一个是投资渠道非常地单一，大量的民间财富找不到投资渠道，现在实体经济不行，所以大家买房来储蓄、保值，成为民间投资的新风头。
    再有就是保障体系和市场体系也比较混淆，开发商也担负了很多保障性住房的很多的责任，所以大家对开发商也是指责有加，实际上政府应该把保障性住房的担子担起来。开发商是商品住房，它们实际上是不同的主体，也是不同的责任，现在混淆不清，所以开发商也是稀里糊涂地卖。
    再一个就是房地产治理的政策更多的是追求短期消息，治表不治本，房价也像个弹簧，政府调控肯定有效，一撒手就蹦起来了。它没有从金融的制度和它整个财政的制度，没从真正的制度层面来解决这个问题，所以房地产的调控经常会变成空调。
    再一个看看刚才说的形势，刚才冯老师提到的形势，形势可能要从07年说起，当时是一个大模式，是一个在资本推动下的泡沫，所以当时地价都在暴涨，上市公司也在圈钱，也出现了地王。当时在土地上拥有了巨大的泡沫，当时所谓叫坐地生财的模式，一种叫低价圈地，通过过去的分期付款、协议出让，等于说很少的资金圈了很大的地。但随着地价的暴涨他获取土地巨额的利润，也就是说前几年很多的房地产公司，它的真正的利润来源有很多并不来源于它的房子的开发，大部分来自于土地的增值，一个开发商如果房子没有盖，今天把地卖掉，他赚的钱肯定比当年多得多。它实际上通过土地制度增长了土地收益。
    还有一种是地王圈钱，地王因为在利用当时的股价市盈率很高，当市盈率很高的时候，上市公司高价拍地，虽然地价可能涨了一倍，或者是涨了多少，公司的价值涨得更大，等于说老股东使劲圈钱，新股东来买单，玩了一个上市圈钱，圈完钱再圈地，形成了一个规模循环的增长。
    当时除了土地的泡沫之外，房价也存在着泡沫，房价泡沫有很大的程度是地方控台的，当时房价高低不一样，突然来个地王，地王本身算的账不是以你这块地来算账，那么它在这儿拍一个地王，就给这个区域重新低价，一定价之后，大家一想这个就是所谓的面粉，大家一想你这个地价都这么贵了，以后卖房更贵，所以其他的都是空白，而房价的空白纯属是泡沫，它这个是完全是由地方效益所拉动的，所以地王也在哄抬房价。
    当然当时的需求也存在一定的泡沫，刚才说了有使用还有投资，大家因为房价上涨了，今天不买明天买就贵了，所以当时实用功能的时候实际上也应该有放大。
    投资就不说了，当时供给实际上也存在着巨大泡沫，大家因为在资本推动下，大家玩命地开工，万科当时三倍的开工计划，恒大有八倍的开工计划。过两年就开始爆发了，这个有很多原因，一个是中国的调控存在很多失误，当时美国的次贷以及已经爆发，我们没有很敏锐地把控这一点，还继续在打压，当时又在雪上加了一层霜。当然最主要的还是金融危机，由于中国靠投资出口的模式，原来跟美国的泡沫消费是达到一个完美的结合，美国这一崩推倒了多米诺骨牌，所以就造成了当时资本市场崩溃了，大家准备去上市融钱，没钱了，当时的需求一下子也下来了，因为有钱的投行失业了，有很多工厂也停工了。都没有工作了，开发商带头降价，降价期间这就是所有的08年的情况，消费一下来，供应还那么大，土地的泡沫巨大的库存和房子的巨大的库存就造成了当时巨大的库存，所以当时基本上资金链压断了。
    但是没想到09年一救市，从瘟牛、病牛一下子变成了疯牛。从一季度刚性需求，到二三季度的投资、投机，到第四季度政策性的恐慌，一下子把这个牛给逼疯了。这可以看很明显的这是一个货币超发所带来的原因，06年是2.6万亿，到了09年刚才说了是9.59万亿，所以它超过了前三年的总额，巨大的货币量超出了实体经济的需要。当时政府作为最大的企业开始巨大的投资，大家可以看到这个货币的超发，应该说货币是GDP+CPI等于M2，大家可以看到在09年货币是巨额超发。所以现在开始就不差钱了，救市又开始重演了现在的狂热。
    这都是当时09年把这个牛逼疯的几个原因，现在开始泡沫成分逐渐显现，在一线城市，现在很多的房价在短期内暴涨，还有大量的控制，现在房租也是越来越便宜，而不是越来越贵。所以一过年现在到了虎年，现在就开始不断地出台政策，先开始是敲山震虎，因为政府现在是骑虎难下，再一个高位上，现在也都在博弈过程中。当然也有美国时代周刊在今年一开篇就说中国的房地产可能是今年2010年要崩溃，这是一个预测。到底今年怎么样，现在还有更多的专家给予解读，但是今年总体情况可能还是一个相对稳定当代危机的泡沫，现在政府的四万亿资金还在，第二是宽松的货币政策，从总体而言还是这样一个政策。同时房地产和汽车应该是拉动去年中国走出危机的最大的火车头，房地产打压下去，原则上是不可能的，因为今天实体经济和各处转型并没有气色，但是对房地产肯定是有保有压，所以刚才何秘书长已经谈到了。等于说这个是对刚性需求和这些会健康的，房地产的健康因素会继续努力和支持，但是对泡沫成分会给予打压。今天可能还是冬天里的一把火，中国经济并没有走出危机，还是在这儿通过这种流动性、通过柴禾点起来的，没有实体经济的支撑泡沫早晚会破的，中国经济要真正走出危机，一定要从深层次，从制度方面来解决这些问题，可能才能走出现在的调控、泡沫、空调的怪圈，谢谢大家！
    

冯科：刚才范小冲先生从城市化和城镇化的角度对中国房地产市场做了一个展望，他全面用数据分析了中国房价高起的成因，跟土地制度、土地财政密切相关，最后他也总结了、回顾了07年到09年整个房地产市场的形态，数据非常地丰富，下面的嘉宾大家尽量把时间控制在十分钟以内，下面有请易居中国研究中心总监刘利勇先生。

刘利勇：刚才主持人演讲之前给大家划几个框，一个是09年的政策是否得当，现在回顾来看的话，09年的宏观政策，不管四万亿也好，还是现在的政策也好是必需的，也是合适的，我再说恰当的话也不太好。但是现在来看，还有很多细节没有想到，或者还有很多值得完善的地方，都值得现在商榷，刚才讲到自住与投资，房价自住的房价也好，还是投资的房价其实概念很难界定，现在比如说自住也好，还是投资性住房，这个很难界定，你怎么去判断投资呢？现在两套房算投资还是三套房？你是从结构上看，是户型上看，还是主架构上看，还是面积上看算是投资？据我所知，一般很多银行规定三套房以上，在半年以内买三套房以上算投资，一般是这么界定的，但是这个数据的获取其实又很难，比如说北京来说，好像据我所知，八个区，这个信息不联网、不沟通的，我这个月在东城区买套房，我下个月在西城区买套房，下一个月到宣武区买一套房，换地方买，在银行是看不到的，所以你要想在北京买房，他是看不到你有投资行为的。这个投资要改善，为什么我们把改善需求要去掉呢？因为它本身很难界定。 

    我看房价来说，自住、投资不是很难区分，上周说要把保障性住房和一般的商品房要区分，这个是合理的，2010年保障房的供应度越来越大，房价的比重越来越大，如果我们说房价要降，是保障性住房的量大了房价要降了？还是什么情况？这个东西很难界定，这是需要说明的一点。 

    言归正传，09年的情况其实大家都比较熟悉，但是某些数字，我还想说一下，比如说你看这些重点城市，这两张表，08年、09年，其实在成交前十名，这个城市也就是一两处变动，这十个城市具有标杆性的，因为成交面积的话、成交金额的话09年比08年翻了一番，它排名的门槛翻了一番。这是它这个城市。 

    看到贵阳和合肥这两个城市很明显，贵阳一个项目一年的成交量可能会顶上一个三线城市，挤压太大了。而且它的每个月里项目的成交面积也是接近一个三线城市，我们知道一般量价是互动的。 

    土地情况我们大家更熟悉了，上海、北京这些一线城市，土地成交的规模，下半年特别明显，尤其是下半年央企、国企拿的地，比如说中海，中海是中国建筑一个城市，下面还有一个中建地产，单单中海，前一段拿北京的地40亿，现在它已经超过300亿了。我估计2010年中建地产在市场上会频频露面，我们知道它在上海拿的，如果说我们看企业的话，当然现在看09年企业成交金额排名的话，应该是万科600多亿排在第三，2010年保利有可能会超过万科，如果中建地产和中海地产加起来的话，现在央企不管它的背景也好、资金实力也好太强了，现在一些民营企业在市场上拿不到地，是被央企打压的，他们都被挤压到二三线城市去了，在一线城市根本拿不到地。 

    这是我们看到2009年业绩的开行，万科是630，应该按它企业的结算习惯的话，应该2009年、2010年应该有报表。刚才专门讲了泡沫，我们公司对泡沫的判断，对整个市场的判断，泡沫肯定是有的，如果没有泡沫的话，我们政府也不会说出台这些政策，要抑制部分城市房价过快上涨，就是因为这个市场里面存在一些泡沫，而且泡沫有扩大的趋势，包括上海、广州、深圳、厦门等等房价上涨过快，也有一些针对性的政策控制房价的波幅。整个市场来说的话，全国70个城市，发改委规定为70个城市，整体市场相对比较健康。我们主要是从市场结构、成交量和信贷这三个方面去判断。09年成交价格涨是由控制结构造成的，下半年有很多成交的房子都是相对中高端的房子，尤其是别墅，尤其到第四季度，成交价都是相对比较高的，09年存量去得比较快。 

    我们知道07年当时是供不应求，08年是供过于求，09年又是供过于求，这个变化也是市场的一个市场规律，或者说它有一个作用，2010年我们整体判断供求是相对平衡的，供求比应该大于1，但是也不会太大，相对是平衡的，但是消化的周期肯定是要拉长。因为现在不管是房价因素，还是观望的因素，消化周期是在拉长，没有二三季度那么快。我们说面现在来看还是比较健康的，应该出一些政策去调控。 

    土地大家都很清楚了，我就不讲了，另外2009年大家看的话，好像整个是一片混乱，但是从我们公布的数据来讲的话，土地购置面积和土地开发面积相比2008年同比是减少18%、19%的，所以说整体2010年工地供应还是跟上住宅的销售供应，也就导致供不应求。我们眼光也不要老看重点的一线城市，其实大多数城市成交的还是高地价成交的比较多。 

    第三个方面是个人贷款，开发商贷款这一块，正常的有一次性付款，还有少量付款，少量付款的话就是我贷六七成，这属于少量，正常贷款属于是我贷三四成，其实据我了解，选择一次性客户的三分之一呢，也有这种情况。有的保障性客户买房的话，一般倾向于选择贷款，还有一些富有阶层，他更愿意选择一次性付款。你看这个贷款客户结构的话，在贷款里边，有82%是第一次贷款，14%是第二次贷款，4%是三次贷款。像北京、上海、深圳，三四季度，这种投资的或者投机性的，按他们的标准来说的话，至少超过五成，其实这里边对应的很多都是一次性付款，比如说在西城买一套，在东城买一套，这是银行。所以有些数据可能会产生疑惑，从企业贷款、开发贷款、抵押贷款占据的资金来源的话，一年都维持在2%左右，现在可能是少一些。所以人老说房地产跟金融是孪生兄弟，其实我觉得没那么严重，因为你看这个比重本身占它自己的资金来源比重是五分之一左右。而且银行贷款像09年也不是盲目随便贷的，它的要求首先要有资本金，应该是25%，这个是必须达到的。还有银行是它整个贷款结构里边，是对地产机构有一个杠，是固定的。整个所有行业的贷款它占的比例并不大，你比如说个人贷款这块，如果我们这个房价下降了，它有房子抵押，你除非房子跌破了三四十，急剧贬值，它有抵押呀，银行不是很害怕这些，银行最愿意贷给三套房的，银行其实不用说得那么夸张，我觉得以至于，即便我们的行业有什么变化，当然不会有什么剧烈的变化了，没到一损俱损的地步。 

    关于这次调控吧，我觉得高压这两个字，我觉得这两个字用得值得讨论，我们的观点是保证这个行业的稳定增长，因为这是政府愿意看到的，开发商愿意看到的，这些人掌握市场的话语权。如果说大家现在都在判断2010年GDP9%左右，靠什么来保持这9%的呢？我觉得主要靠地产。要是地产不能保证资本金的话，9%就实现不了，想实现的话必须卖地。第二是保障性住房和首次置业，这是政治最近多少年一直在说的事，2010年肯定比2009年力度大，不会像2009年那样雷声大雨点小，2010年我觉得能做得好一些。 

    房价，房价肯定是要控制一下，因为我自己在三个月之前就问，当时我就觉得2010年的房价不能说会跌，但是肯定没有涨的空间了，因为涨的幅度太大了，整体涨的幅度也不会很大，平均来说20%、30%。你要看真是不是成交，你不要看发改委公布那个指数，不要看那个。这个投资投机的话是肯定的，投资投机不能少，但是也不能太多，所以说投资者肯定要适当地去控制一下，但是力度怎么样，相对的政策出台是具体执行到什么情况，我们还要拭目以待，现在的政策我们都是，比如说货币政策单纯的时间、时点，什么加息了，这些事情现在还不好确定，大家都是见仁见智的事情。我想整体可以确定一点，2010年这个政策肯定是中性偏严的，我觉得应该定这么一个低调。从严的趋势是一定的，就像09年8月份，银监会出台42号文，当时就已经确定了趋势，只不过是怎么样的差别化怎么样去灵活定向。银行这两年外界有一些误解，它的风险也是有的。 

    值得注意的倒是一些三四线城市，因为房价也好、成交也好，它是有一个传导的作用。一线的城市，不管成交也好、房价也好，已经到了一个点，现在已经扩大到三四线了，石家庄、南宁、宁波这些城市，因为它的基础不像一线城市这么夯实，所以我觉得应该关注这种。一二线成交不是不会波动的，而三四线成交一定会有波动。 

    这是我今天简单说这么多，谢谢大家！ 

    冯科：刘先生不太认同是高压的政策，是中性偏严的政策，他对2010年市场预期更加乐观，认为市场会平稳、会扩大交易量，在此我也回答一下他在此提的几个问题，我们在研究方面一般判断第一套的住房是自住性的，第二套是改善性的，第三套是投资性的。我本人的经验是我在老家买的房子都能看到，只要把身份证号登记上去就能看到，我想如果他想知道，一定能够知道，这是我亲身买二套房的经历，我不知道如果刘先生能有一些其他区的告诉我哪个开发商，哪家银行能够不知道的。非常感谢他的演讲！下面请虎杰投资首席分析师张寅先生，做警惕房地产调控的飞镖效应的演讲，大家欢迎！ 

    张寅：很高兴跟大家一块交流一下对目前房地产情况的看法，我们通过最近的一个研究，我们对目前政策不论大家说高压，还是中低压，但是它是有压力的。我们观察整个从去年12月中旬开始的这一连串的有关房地产的政策出台，我们担心的是什么呢？或者说提醒的是什么呢？就是房地产调控有可能出现飞镖效应，什么叫飞镖效应？我先解释一下。大家知道体育项目有一个飞镖，挂在墙上，大家都去打，大家知道没有经过专业训练和长期的训练，这个飞镖有可能打中十环是很困难的，同时也得看你以往的成绩，也就是说你的飞镖打中靶心的次数是多少？我们也担心此次可能出现目标是瞄准那儿，最后可能打到别的地方，或者打不到，或打到另一个靶上去。 

    大家可能都看到了，最近的三五天，或者这一周来的股市的情况，实际上很多的调控政策，信贷政策是放不到那里去的，房地产成交量下来多少，我们要跟历史比，不要进行环比、进行同比，看看发现了什么。大家都看到股市这两天是什么样，有没有我们瞄着房地产的控制一线的价格，因为没有任何信贷的政策的收减，没有对需求的管理，房地产调控最简单的一个指标房价，或者人气控制，你在信贷这儿还像原来的那样是不可能的，现在我们看到已经有飞镖现象的出现了，我们瞄着房地产可能把股市打下了，股市今年政策利好还是挺多的。 

    所以，我提出来一个这里边会不会有一个飞镖效应，我觉得从今年2010年，中国经济可能是一个变幻莫测的一年，也就是说按官方的意思，今年非常复杂，我们的角度就是说变幻莫测，大家都知道从去年年底到今年年初，天气的冷非常异常。我们就觉得今年可能要警惕来自内外部的所谓的咱们没有想到的超预期的黑天鹅事件，最近美国股市就是因为一个选举事件，使得美国股市暴跌。所以也影响到我们的股市了，大家特别要警惕今年来自超预期，在你想象之外的特殊的事件引起的所谓的黑天鹅事件。 

    第二，我们就要关注政府政策措施可能造成的飞镖效应，政府的政策我就不用再重复了，咱们说今年19号常务会议已经提出了一个很明确的政策，但是我要强调的是什么呢？所谓的安居工程和经常提到的所谓的棚户区的难题，我不知道大家对棚户区这个事有没有概念？这是要改善多数的户数都已经提出来了，但是如果但凡你研究过棚户区的改造，最经典的就是沈阳附近的，包括抚顺的，根本不用占新的土地，它完全是一个置换改变。另外不是所有的城市都有棚户区，也就是类似工矿企业的，这部分的房地产实际上它的改善坦率地说是一个政绩工程，对我们市场没有影响，但是有一点，如果财政的资源投入到那个地方。另一部分所谓的安居工程可能也就对冲了，所以这里面就是要看政府的时间表有没有？而不在于你解决多少户，就是你从几月份开始这件事，而不是说你从哪年结束。 

    我看得出来3月份全国各地有启动这个的迹象，所以我们下一步看一下，从数据的细节暗示了我们什么，从09年以来，房地产开发投资与住宅投资的一个从92年以来的图，大家看绿线是住宅投资，我不知道大家发现没发现，最近09年起来的开发的投资点化的绿线是在黑线之下，住宅的投资一直是低于整个房地产投资的，我们要看看我们曾经一段很长的，从04年以来的流逝。点画线的绿线，要注意房地产投资细节是低于整个的，04年到07年的牛市，房地产住宅的投资是高于整个房地产投资的。你看这样的故事也发生在98年我们开始进行房改的时候，也是住宅投资高于整个的投资，这个故事我告诉大家，今天09年的房地产的牛市的故事是跟04年到07年的故事不是一个版本，都火，不是一个版本。也跟98年那个时候的故事不是一个版本，大家一定要清晰，最近大家注意看12月份还有拐头，肯定政策的预期使得投资人发生了变化，谁是房地产住宅的投资人？开发商？再看这个，大家说去年是我们的非常火爆，我们非常火爆的故事从资金的角度跟04年到07年的故事有什么不同，我们一定要找出不同。 

    点画线非常高的是房地产的流入，09年右下角是负增长，09年这一次的房地产的牛市外资没参与。我们再看看右侧的浅蓝色的线它是其他资金增长，你看第一次拉到最上边，其他资金包括定金，买房者给房地产公司的资金，04年到07年这部分是在底下，09年这一轮它往上，是在最上边，蓝的是国内贷款，反而是红的那条线不断在下跌，它是什么呢？就是房地产商自筹资金，09年虽然08年对房地产商非常困难，但是没有它到处去搞高利贷去集资去，不请自来的是银行贷款，使劲地给你，我们看04年到07年红的那个增长率一直在上来，房地产商没有钱必须到社会上借高利贷，09年你看不到这个故事。而是银行把房地产商人的门打开，踹开，我要给你贷款。所以09年的房地产的楼市的故事跟04年到07年完全不一样。 

    我们再看看左侧这张图，大家看到的是房地产开发贷款的增长情况，这是季度的，你看这个增长率，右侧的是按揭，整个就飞起来了。并且按揭的增长率最早的超过了绿的你看，中间有一个曾经高的，你看蓝的是刚刚超过，也就是说这09年就是往里砸钱砸出来的。数据告诉我们是这样，这张图就更证明这个观点了。红的是每月整个银行系统贷给整个社会的叫新增贷款数量。7月份以后逐渐下跌，红的线，到12月份有点拐头，蓝线是居民新增长期贷款，大家都知道房贷都是属于长期贷款。12月份我们的蓝线跟绿线往上走，7月份以后整个宏观调控的贷款在收紧，压缩了工业贷款，制造业的贷款，反而是使劲递给我们，无论是按揭，还是开发贷款，所以我们下半年反而，我们的股市8月份上海就到了3478点，但是我们的房子一直在火爆，甚至上海的火爆7月份才开始，涨得有点像投机的味道。12月份发生了变化，12月份的新增贷款超过11月份，但是它的比例发生变化了，蓝线、绿线全下来了，可以猜想1月份，那红的还往上走，那个比例肯定下来了，也就是说12月份的新增贷款的从结构上说，又开始给工业企业贷款增加了、收紧了，无论是开发贷款还是按揭，刚才我们看投资双拐头出来了，一卡住叫需求式的管理，把资金一卡马上就起来了。 

    看看这个，左侧这张图是销售增长的面积，右侧是竣工，蓝线是竣工，你看08年销售的面积下降了，但是蓝线还往上走，竣工的面积走，所以马上就变成了库存化，开发商的库存化。09年变成了开发商去库存化，消费者增长负债，做了一个转换。大家看见了吧，销售往上涨，竣工往下来，你一看这个故事就明白了。我们再看下一张图就知道2010年可能发生什么了？这是土地供应和完成土地供应的东西出来了，土地供应在下降，它现在只能对需求设管理，哥几个别这么使劲买房了，供不了那么多东西，只能进行需求，所以信贷的政策还不能认为是整个的转向，它只是没办法了，不管是二套三套房都是让你需求别那么旺盛了，但是有一点，现在利率一直没调，只要你允许，刚才都说了，买房的有那么多手段，再往下咱看。这整个是历年房地产价格增长情况，绿线一起，全国的商品房，商品房里还是包括保障性住房，还没说纯商品房呢，20%多的增长，这是全国平均，个别城市就不用说了，北京翻番的太多了，今天我们不用拿这个数据。 

    马上有人就问了，最近报告挺多的，说市场非常低迷，我们不要听谁说，我们看数据告诉我们什么，这是北京跟上海历年1月份的，到这个星期天的比较，我们看一看，数据告诉我们什么了？大家看左侧红的线是北京的，是整个1月份的增长，大家看最近的情况，甚至高过09年和08年的增长，从同比来说根本没有下降。所以所有的媒体是谈环比，当然了环比12月份有一个末世情结大家都情。到今年12月份同比肯定是大幅下降的，但是1月份的数据依然告诉我们，今年1月份2010年不是近五年来最低迷的一个月，数据告诉我们一切。 

    这是北京二手房每天的成交，红线就是2010年，去年最火爆2009年的1月份成交还是高的，所以现在媒体爱写环比，但是每天现在北京的二手房的成交量超过很多人的预计。没那么低迷，我们看库存情况怎么样？左侧是北京目前现房的情况，不断在下降，左侧那个红的是库存，绿线是未售出的每套平米房子的单套的价格。右侧是期房库存的情况，你看看已经是五年来历史的低位了，这房价怎么能降啊？ 

    说今年打算把50%的力量使在保障性住房的提供，那我要问，有多少人被划进了保障性住房？本来那些人就不能买房，无非把你的破房子拆了，我明年给你一个新房，这些人本来就不是常态的购买力。没有证据说北京房能跌，它库存在那儿呢，即使控制了需求。可能在这个过程中把股市就给打下去了，当然我们看数据，我们再看看信息告诉我们什么，就是天天报道的，我们目测的信息，我们耳朵听的信息。 

    我们今年有更多的疑问被我们打开，数据和信息的疑问，由于涉及到宏观调控，大家今年我自己认为，要高度地敏感，什么敏感？有些数据在05年调控的时候，有些地区原来是公布的数据，由于各种各样的潜台词，害怕把相当一部分的市场信息可以给市场的，给屏蔽了，具体的哪几个省市我不提，到今天也没有恢复，我们要警惕某个市、某个省在某个时段把数据屏蔽了，比如价格、成交。它怕受到指责，说你宏观调控不利呀。 

    第二一个，我们也担心一些媒体为了证明宏观调控的有效性，扭曲一些市场信息的报道，比如说最近最时髦的所谓杭州的退房，很多人没研究退房是那一个开发商退呀，05年调控应该出哪些事件，那是标准的。07、08年深圳一调控的时候，第一拨应该出现哪些现象，为什么没出现那个现象，而出现这个？真正第一拨决不可能是退房。05年上海调控的时候，第一阶段出什么样的市场现象，用信息看到的，不是数据。 

    所以大家还别急于说，土地的疑问，整个土地市场供给是否能发生根本性的变化，大家知道保障性土地，把林场的棚户区，靠着山的那一部分本身也不在市区，无非再一个异地改造，那些根本不应该主要的土地。市场化部分和非市场化的土地供给，土地财政是否造成特定的地区出现中国版的迪拜的债务困境，土地财政没有了，然后该地区它的财政收入结构又没有高科技公司，又没有大型的出口导向型的公司，卖地占78%，一不让卖它本身这两年，去年又发了很多债券，怎么办？特别是今年存在着一到三次之间的加息，一加息它的债券不就崩了，地王现象是否终结？现在看来不可能终结，如果大家看一下12月底中国人民银行公布的企业存款的情况，那钱大把大把的，不可能。重点地区继续还有地王，中海油不刚拿了吗？你想杭州的地能下来吗？等于你在中心区就住在花园里，它能差吗？地王的财务危机是否出现？已经出现了，有人建黑名单了，还不是黑名单，已经公示出来了，那会有一部分人可能就漏了，还有控制土地是否土地，已经批出去了，不建房，把这一部分人弄来，还有既然开发区已经招商引资来不了了，那给咱土地建房行不行？这都是疑问。资金的疑问，是不是房企的，大家知道它无非就是两个地方圈钱，到美国最多是中介。底下还有一个存在开发信贷跟购房信贷的双紧缩，单一紧缩，如果说单一紧缩，购房只控制需求，贷款可以继续给大家贷，那就可以多控制房子了，如果是双紧缩，那就等于是保护房价，还有商铺贷款今年有没有创新？还有瑞斯这一块。商业地产也挺难的，出租房空置率很高。 

    市场的疑问、成交量是否进入一个历史的低位，刚才我们看到的情况不是历史低位，价格是否真正受到了抑制，现在判断起来很困难，还有一个，大家知道去年几个名词，地王、豪宅，还有一个大家可能不注意，企业媒体都归纳了，叫疯狂的小镇，一个鄂尔多斯、一个瑞安，多疯狂啊，是不是今年转移到三亚了？今年最大的问题是央行只对冲了今年的资金的流动性，这个流动性是来自银行和海外。去年发的那些钱，12月底你看看企业的存款有多少，还不说政府存款。只是收了哪部分流动性，只是收了今年新增的那部分，去年的没收回来。要收去年的也收回来，所以存在局部过热。我把刚才咱们数字暗示了什么，还包括信息给我们带来哪些疑问跟大家共同思考，今天不过就是1月份嘛，还有很长的时间让我们共同去观察，谢谢大家！ 

    冯科：张寅先生说即便是2010年调控也不如2009年恐慌，第二个观点是中国居民大量地增加了负债，其潜台词就是中国的居民在政府刺激房地产市场的这么一个环节上，为了应对金融危机买了单，至于是不是这样，一会儿还可以再讨论。我们的嘉宾发言到此结束，下面进入讨论环节，请刚才演讲的几位嘉宾上前面就坐，也同时请首创置业的胡总一起参加讨论，大家欢迎！ 

    现在开始讨论环节，在座的各位参加活动的观众也可以一起来讨论，胡总来晚了一点，请您从一个开发商的角度来判断、比较一下2009年12月份跟2010年1月份绝对是房地产的分水岭，跟2007年那次调控，开发商所面临的形势大致上有什么样的不一样？有请胡总回答一下这个问题，大家欢迎！ 

    胡卫民：我们作为开发商来讲，也跟大家一样，也是首先对这个市场，特别是对一些政策做一些深入的研究、探讨，其实刚才几位专家的图表、数据已经表明了现在在这个阶段，房地产企业面临的市场的一个情况。确实来讲就像这个题目一样，2010年跟上一轮07、08年的情况处在不同的阶段。刚才的数据也已经看到了，一方面由于09年的初期，对市场的比较大的变化，大多数企业，我相信估计是不足的，所以销售的去库存力度是比较大的，最后的结果是库存和供应缺口比较大。反过来说，由于09年土地价格大幅度上升，土地供应从量上来讲，可以看到增长的幅度远远地小于销售的增长幅度。所以说很多企业是面临着存货销货差不多了，相对来说资金比较充裕，土地相对来说和未来的发展计划来讲有差距。 

    这样的话在2010年的情况下，作为房地产可能主要的一个目标是在这种市场变化下，新的市场情况下，要用新的策略，不同的策略，这就是我讨论的。 

    冯科：我想问得更清楚一点，究竟是首创在07年、09年是库存多？还是现金多？2010年是增加库存？还是增加现金？ 

    胡卫民：太具体的数字，因为我们是上市公司，还是不便于说得太细，但是从方向来讲呢，我们可以说现在2010年现金量比07年要多得多，相对来说土地储备的规模相对来说，根据我们的销售能力、开发计划来讲是偏少、偏紧的。 

    冯科：非常感谢胡总，非常坦诚，我们也很关注未来调控政策还会朝什么方向发展，仅仅出现了上述的一些提高资本金、提高准备金率，对二套放贷进行限制，这些政策以后，对未来的政策还会出现什么样的一些调控措施，而且它在什么时间？在多大的力度上出现？我们下面有请何秘书长给我们讨论一下。 

    何琦：实际上这个问题应该说最近也是我们非常关注的一个问题，这个问题应该说是从去年12月下半个月，到今年年初，我想对于这个政策的执行情况，还有待于观察，因为任何一项政策的出台它有滞后性，得进入一段时间以后，无非是今后我们利用税收政策和金融土地政策，从现在这几个政策的话，基本上都用到了，如果现在大家最认为有可能是加息，这个会不会对市场产生影响。加息这一块可能和我们的地产宏观调控，整个和国家大的宏观经济联系在一起，肯定不是针对房地产市场环境下，在这里面我多说一句，我们现在有些预期，说我们今年整个的经济形势有很多不确定性，特别是美国可能存在经济存在二次探底。我想我们中国的经济，通过去年下半年政府的共同努力，我们经济出现V形反转，这是大家都已经看得到的，关于中国的保增长、调结构，整个经济回暖，V形反转的势头，尽管有很多不确定因素，我们经济向好的趋势是不会改变的。 

    因为我记得去年年终的时候，温总理说，对我们国家经济保增长、调结构，我们还有很多措施没有拿出来，随时随地可以拿出来，所以我想我们这个政府对我们国家今年经济保9%的目标实现应该说是没有什么大问题的，尽管这里面会出现一些意想不到的因素在里面，但总体趋势是向好的。谢谢！ 

    冯科：谢谢何秘书长，我们理解核心观点就是边调控边观察，大家的判断好像是政府官员对调控的结构不是很有信心，因为国四条，国六条、八条都出台过，还是有待观察，效果不好加大，效果逐步达到那就可能是有点放松，这是政府官员，老百姓经历了03年到08年这个过程，好多地方政府官员说不要买房，房价一定会跌，经历过这么一次波折，好像老百姓心中也有数，认为也降不到哪儿去，开发商心中更有数，09年去库存化拿了大量的现金，还没有来得及去拍到地王，他可能心中也更有数，只有那些在一线城市拿到地王的开发商，心里面有一点点难受，仅此而已，这是我们对整个形势，以及对政策面的一个判断和解读。 

    下面我向张寅研究员提一个问题，你是研究证券市场的，按照你的看法，调控房地产结果打中了股市，请问你是不是认为中国股票市场里面的房地产股票的板块被市场过渡低估了？存在投资价值可以让大家在里面潜伏呢？ 

    张寅：目前最近的下跌我觉得是正常的预期的反应，我自己觉得从整个的目前A股上市的房地产的公司，我只说大型公司，比如说万科、保利、金地这样的公司，我自己认为还不存在低估的问题，因为我们要看到了整个，首先我们看到09年整个上涨的时候，大家给它的市场的PE是很高的，都是三十多倍，就按照目前他们，就是按09年最好的业绩情况，他们依然还没有进入所谓的投资区。目前也就是所谓的可能只有交易，就是由于整个大家也都知道，这个政策还在一个释放和延续的过程，我自己认为，他们并没有低估，但是我认为要如果有，只有目前来看，我自己认为上半年他们可能只有交易机会，而不一定有投资机会，因为不确定性非常大。我们现在毕竟没有看到他们1月份的销售情况，我自己是这么认为的。 

    但是我自己判断飞镖现象已经出现了，只说这个飞镖现象的严重性有多大，这个我自己判断是出现的，但是程度是可讨论的一个东西，我就是这么一个看法。 

    冯科：好的，谢谢，我们还有个问题，要问一下我们的阳光100的范总，你作为一个民营企业的开发商，最近的中央经济工作会议里面非常突出城市化向城镇化转变，配套了一些措施，您认为这个政策有没有实际性的意义，对于你在二三线城市的布局会产生什么影响？ 

    范小冲：第一轮的城市化已经达到了一个顶峰，现在以投资客户群占有了非常大的比例，二三线城市增量在增加，国家政策也是在加强城市化，扫除城乡二元结构所道路的壁垒，刚才在PPT中也已经简单地列出来了。比如说现在的鼓励，现在的进入城市、进入城镇，把城乡之间的土地的包括流转，包括一些保险，包括等等这些都在一体化，所以它会使城市化加速。大量的人口在进入这些二三线城市，这些二三线城市人口的增长对房地产来讲绝对是个利好。现在一些不管一线城市，到底现在有泡沫没有，还是说市场是烧焦了没有，二三线城市还是健康的，二三线城市目前还是处于一个补涨的情况。刚才说上海、深圳的成交量大幅下滑，但是像武汉还有一些城市现在是大幅上涨，所以二三线城市同一线城市市场发展的阶段，它的真正的市场的状态都是不一样的，所以我们还是更看好二三线城市。 

    冯科：我还想问更具体一点，二三线城市，比如说武汉、贵阳这些东西还是省会城市，我们所说的城镇化也许就到了县域、或者是到了农民，真正的湖北的农民是买不起武汉的房子的，在这个方面你们怎么看这个问题，国家政策刺激你去城镇，不是去省会。 

    范小冲：现在所谓的三线和四线城市确实发展得很快，但是它的市场发育程度，它的容量，以及它的各方面情况还不算太大，但是成长非常地快，你可以看到有些三四线城市房价从一千到了三千了，像规模性的开发，进入这些四线城市可能还是有很大难度，因为市场规模太小了。因为我们的成本还是较高的，你去到一个城市，它需要有一定的，比如说一年可能我们需要至少一个地方有三个亿到五个亿的销售额，在很小的城市就维持不住。所以目前我们也就是以二线城市为主体，有一部分的三线城市，四线城市除非是一些特殊的特定的，但是原则上现在可能还是一些中小开发商的机会。 

    冯科：我再问一个问题，农民为什么要进入乡镇？你研究过没有？第二个，农民进入乡镇，他买不买得起房子？ 

    范小冲：这个城市化实际上是个城市的梦想，从农村到城市，在城市现在等于说拥有着更多的就业的机会，拥有着更多的教育的机会和它的很多的城市文明，所以这些农民现在也是离开农村进入城市，这是一个大的，特别中国也处于正好是工业化和城市化的阶段，所以进入城市是大势所趋。而且农村现在的生产力也提高了，所以农村也不需要这么多人了，现在不需要过去那种方式来种地了，所以农村的剩余劳动力非常多，再进入城市。他们这些人肯定有很多买得起买不起房，肯定是只有部分人才买得起房，农村进入城市有很多途径，比如说一个上学，很多大学生大部分也来自于农村，他的毕业、他的工作，他买房了。 

    还有一些农民工进城，他们也很多通过积累也在发展，他也在买房，也有的做企业，当然也有一些可能是租房，或者是有很多农民工在所谓的蜗居，以及在所谓的城乡接合部，在这些地方生存。但是现在大量的人口进入城市，每年接近有一千三百万到一千五百万，等于说相当于农村的人口在进入这个城市，这个是现在目前中国发展的阶段。 

    冯科：谢谢，我们所理解的城镇化，就是农民工到城里务农，转换到城市居民，但是我们纵观三十年中国改革开放的历程，有多少人能买得起房子，我们观察到更多的农民工进城，是通过农民工的子女上大学，通过真宾通过金沙获得比较高的收入留在城市。真正靠务工估计留到县城的很困难。我在关注城镇化的提法跟策略，能动性落到实处，这是大家可以在未来一起去探讨。谢谢！ 

    最后，我们要给嘉宾刘利勇先生问一个问题，2009年12月9号，国家国务院下文对个人转让营业税征免时限有两年变为五年，请问这个政策会导致对二手房交易量上有多大的影响，比如说你预计一下，在2010年这个政策出来以后，究竟二手房的交易会增长30%还是下降30%？谢谢！ 

    刘利勇：这个问题问得有意思，当时你要说问这个问题，当时二手房优惠政策08年出来的时候，对09年的作用多大，它的影响有多大，有这个基础判断的话，当取消的时候自然这个作用可能会消失，怎么影响就会出现了。其实确切地说，如果说量化的话，其实很不好量化，很不好严格地去量化二手房营业税的政策对市场的影响有多大，但是我判断的话，就拿1月份跟12月份比较，二手房的市场比较的话，影响是很大的。不管是12月的末岁狂欢也好，还是1月份也好，影响是很大的。全年的影响不会像1月份影响这么大，我估计也就是10%左右，即便有些政策再出台的话，对市场影响10%左右，特别是二手房的大致的影响。 

    冯科：我想再问细节一点，究竟现在的二手房市场是买方市场，还是卖方市场，有没有发生质的变化？因为将来在卖方市场下大部分契税是由买方来付的，这种格局会不会在2010年发生变化？契税是这么做了，卖很难卖了，大家都在观望，可能反过来不是由买方来支付，是不是由卖方来支付，你判断会不会在2010年发生逆转性的变化？ 

    刘利勇：这个我想应该不会，为什么当时取消这个二手房优惠政策，大家当时都很有争议，就是如果废掉的话，卖方会把这部分的营业税，还会转移到买方的身上。因为在之前一直是买房人承担这部分税收，这个不会改变，这是市场的一个惯例，或者说卖方的惯性，不管是多少，不管契税也好、印花税也好。我在09年三季度，这应该是没得谈的，不管怎么样它都会以不同的形式加到买房人的身上，在2010年不会变的。 

    冯科：你还是对总体上对2010年是乐观，你还是延续了是一个卖方市场，因为我们看到08年很萧条的时候开发商不断地送装修、送空调，我想市场的对比力量是会发生变化的，根据您的回答，您对2010年还是比较乐观的。 

    刘利勇：我对2010年还是相对比较有信心的，即便相应的出台的一些政策，我个人认为这些政策出台得有点早，我认为这些政策应该在两会前后出台会更合适，那样的话市场会走得更加充分，因为中国的市场大家都比较了解。可以说一半是政策，一半是市场，政策应该随着市场走，市场也会随着政策去变，整体判断2010年会在波动中。 

    冯科：谢谢，下面我们就进入自由讨论环节，刚才我们的嘉宾按照规定，每个嘉宾回答了一个问题，现在就请我们的观众参与，也请我们在座的嘉宾之间可以互相提问，包括向我提问，好不好？谁先开始？请大家举手。 

    观众提问：我想问何秘书长一个问题，现在各地都在开两会，各地在房地产调控上仍然存在一种比较含糊其辞的状态，可能有上有政策下有对策的意思，请何秘书长解读一下，地方政府在这一轮房地产调控当中扮演的一个角色，另外我想问一下范总，我们知道广西自治区进行房地产预售制，我们现在取消预售制对我们的影响有多大？ 

    何琦：关于稳定房地产市场，应该说是各地历届两会的重点，也是焦点，各地地方政府对稳定当地房地产市场秩序，稳定房地产市场，应该说是做了大量的工作。那么说我想今年在国务院发布的关于稳定房地产健康通知的里边，明确要求各个省省级人民政府作为落实国十一条的总负责，各个省市政府，应该是不折不扣地执行国务院的有关调控政策法规。关于土地财政的问题，我想这个问题是一个质的问题，特别是我们94年以后实行整的财税分离以后，对地方政府的财力和它的势权可能有一定的不平衡，地方政府又要发展、又要提供大规模的公共设施和公共服务，肯定是在资金上有一定的困难，在各地地方政府在土地财政方面，在第二财政方面可能把土地出让金作为城市发展的一项补充的话，也是不行。过度依靠土地财政势必会对存量产生一定的影响。关于土地财政这个问题，政府的有关部门，以及各地地方政府会妥善处理好这个问题，土地财政问题不是说一下就能解决，要经过一段时间摸索和调整，我想将来土地财政作为当地财政的重要力量会逐渐减弱。 

    观众提问：关于物业税呢？ 

    何琦：物业税，我看最近有关专家提到物业税技术上可行，技术上可行不等于在实际操作中能操作起来，我想这是一个非常复杂的问题。有关这方面的问题，我想什么时候实行的话，还得请国家税务总局有关专家来讨论，这个我不大好回答。谢谢！ 

    范小冲：刚才说南宁要取消预售制度作为试点，预售制度对于房地产公司是非常非常重要的，因为它是房地产公司应该来说是最大的资金来源之一，他要靠预售快速回笼资金。土地要收紧，地价要全部付清，在土地上把你资金占用，一下子给你收紧。刚才张寅也谈到了，说现在在开发贷，以及消费贷款，按揭这个在双收紧，如果在这种背景下，再取消销售的预售制度的话，那对开发商的资金链会造成非常严重的影响，会造成有很多都会是致命的。 

    这个影响会非常地大，这个预售制度呢，它其实有它一定的合理性，因为房地产买房子嘛，它毕竟是一个生产周期很长，在某种程度上它需要跟市场有一定的碰撞，也就是说我在我开发过程中需要知道我的客户是否需要，然后我再给客户定制，实际上有这样的成分，如果全市取消预售制度，突然发现这个市场是不对的，那你的房子盖好是没办法再拆掉的，所以对于房地产这种等于说生产周期又比较长，资金链又很大，这种情况下有一定的预售制度，提前知道客户需要什么样的房子，需要有这样的一个预售的方式跟市场提前接触，而且能够逐渐地调整，这对这个行业实际上是这个行业的特征、特点。当然取消主要是防止现在很多的期房建成了以后变成了欺骗的欺了，大家过去买房的时候是一个梦想，到了现房的时候变成了梦想成真。所以它让你看到真正的现房你一看就这样，你掏不掏钱，大家可能在纠纷方面，在风险方面可能会降低了，但实际上它也增大了开发商整个的供给和风险，所以它在某种程度上使供给减少了，有可能对房价是一个推动。所以应该找到更好的方式和方法，比如在新加坡就采取了一种通过律师楼，通过第三方，你买完房，并不能够把这些钱全都进了开发商的腰包，万一他捐款而逃，万一他出现烂尾的时候怎么办？这个可以通过其他的方式来化解，比如说通过律师楼来贷款监管，把这个钱用于开发的建筑中，这个实际上是一个很好的方式。 

    如果在验收之前都不许卖房，突然发现这个楼不符合市场的要求呢？那你的压力就非常大，最后给银行的风险、给开发商的风险都是非常大的，有可能下一个继续再建设的时候，可能会更加地不对销路，我觉得应该找到一种更合适的方式方法，而不是简单地取消。当然南宁这个现在也是说计划你作为试点，所以它只是一个尝试，我想大家来观察一下，它这个尝试对于现在的调控、风险是一个什么样的方式，作为一个尝试应该是有意义的。必定不是说全国马上就全面取消预售制度，这个一下子就大了，我觉得还是非常慎重地拿一个城市作为试点来看一看，这个会得出很多有意义的经验，谢谢！ 

    冯科：我也简单地讲两句，对于土地财政大家看得很清楚，它就是分税制要改革，一定要把土地出让进，中央跟地方均衡，所得税跟增值税中央跟地方比例都均衡，才有可能从根本上解决问题，最终解决问题的话，还是土地所有制问题，只有一个完整的土地产权，才能表达自己的意志，全民所有就意味着全民没有。土地制度的改革，乃至财政关系的调整是一个长期的问题，短期内如果不让它有土地财政，那好他去年借的钱谁给他还？说物业税，现在又说不上来，所以它是涉及到一系列的问题。 

    回答你的问题，地方政府在落实宏观调控政策方面大概是这么一个方向，2009年只要是刺激房地产的政策都是不折不扣，2010年只要是调控房地产的一定大折大扣。 

    观众提问：谢谢，各位嘉宾大家好，刚才有几位嘉宾谈到关于REITS(房地产投资信托基金)方面的一些问题，今年有什么样的进展和发展？另外有一个问题，成熟物业投资回报率太低的问题，不知道大家有没有什么解决的方法？谢谢！ 

    冯科：谁来回答这两个问题？REITS这一块问题呢，因为讲到租和售之间的关系。中国的金融创新从来都是出现危机的状况下出台，我们金融创新大部分都是被动的，很少是主动的，瑞斯的出现只有我们的这些国企，大国企拿了大量的地王，建了很多的物业。如果按照各位嘉宾的判断2010年不太可能出现这种情况，所以我判断2010年要出现REITS很困难。理由就是人民银行、证监会、保监会、银监会、一行三会，大家特别是保监会提出以后，人民银行认为房地产金融他应该管，他来审批，发改委认为瑞斯是产业基金，应该它来审批，证监会说这典型的房地产基金，基金应该证监会基金部审批，银监会说你REITS采取的是信托，全名叫做房地产信托，那应该是银监会非银部主管。这四个部门协调开好会，合并成中央金融局的时候咱们估计REITS才能产生。我就回答第一个问题，关于租售比的，是不是也请行业作为投资来看，还是请咱们行业的专家来。她的意思是现在房子租金只有1%，值不值得这样去投资？ 

    刘利勇：租售比这个数据按国际通行的标准来看的话，我们这些一线城市的租售比可能是远远高于国际标准，北京现在都1：300都到了，前一段是1：250，现在估计1：300了，从投资的角度看，我觉得这些一线城市目前的话，应该价值不大。因为我们国内这些投资客大部分是瞧表现，也不是说想租这个养这个房，现在以租向养投资的话是养不住的，他是想买卖，来做这种价差的收益。所以他们一般并不怎么考虑我们内部的一线城市，这么大一个租售比，对于投资客、投机客来讲，他们并不怎么来考虑这个。他们只是考虑这个房价短期内能不能快速上涨或者是下跌，他们只是关注房价的变化，资金对他们来说并不怎么关注，他们并不是说很看重现在这么高的租售比。因为房价特别高，可能脱手了，卖出去了，不确定是很低的话，他是考虑这个，我不知道我这个回答是不是针对你的问题。 

    冯科：我也补充一点，我们可以把房地产市场跟股票市场来比较，股票市场也分成两个部分，究竟是追求资本利得，还是追求分红。我们知道2008年中国证券市场的分红是赶不上交易所需佣金的，是一个高资本利得的市场，这样的市场投机性比较强。换言之，跟国际市场相比，我们偏高，是不是也意味着我们一线城市投资型的房地产市场也是存在投机性过强的特点。我们比较证券市场，你租售租金就等于是分红，你通过销售来获得差价就是资本利得，我们这样来比照的话，是不是能给出大家这么一个判断，也请范总讲一讲。 

    范小冲：商业地产有它自己内在的规律，特别是这种大型的商业，像购物中心，它实际上需要一个培育的过程，需要有一个三年、几年的一个培育的过程。需要商圈逐渐地形成，需要各种业态的更好的组合，最后形成一个慢慢持续经营和提升的这样一个。在刚开始它的租金和房价肯定是倒挂的，而且倒挂得非常厉害。这个从一般的投资和这些，如果在这个角度来看都是不划算的，哪怕从银行的抵押，你连利息都还不起。它这个需要一个对商业地产要有专业的，需要瑞斯，需要一些专业的商业投资公司，同一些专业的管理公司，需要有品牌，需要有一些组合，然后来对这些商业进行培育，这是一个典型的中长期的投资，而不适应于短期的所谓的投机。商业物业经过培育、经过发展，它最后的价值是非常高的。它跟住宅还不太一样，住宅因为非常简单，大家租了住，实际上可以看到它的短期利润，真正的商业，一旦火的商业，它的未来的租金以及它的商业物业的价值都是翻倍，或者是超十倍以上的增长。如果是不火、不行，再大的面积也是不值钱的，而如果火再小的面积都是很值钱的，所以商业物业有它的规律，它需要商业物业金融方面的创新，需要有长期投资的基金，需要瑞斯来养活。 

    短期一般主要是由于中国的金融体系不支持，所以像SOHO就把它卖掉，从企业而言，卖掉效益是非常好的，最后你会发现经营起来后续的问题也是非常多的，所以商业物业可能需要在一个更高层面上来解决这个问题。 

    冯科：范总给了很具体的解释，商业地产首先是商业，然后再是地产。更像证券市场成长型的股票，你买中了黑马可以爆发性增长，你要买错了，它就在那儿停滞不前，相对来讲商业物业的投资风险比住宅的投资风险大一些，这样判断，风险大收益也大，是对称的。由于时间关系，最后给出三个问题，最后请各位嘉宾最后做一个总结性的发言，2010年不要再讲太多的理由，究竟是大涨、微涨、小涨，还是大跌、不跌、持平，给我们一个明晰的判断。究竟是通货膨胀是温和的，还是比较强烈的，你们对宏观经济政策认为是合适的，是足够的还是不足的，我想这三个问题，提示各位嘉宾，预先酝酿，最后的环节每个人讲上五十个字，来告诉我的观众。倒数开始，再提三个问题。 

    观众提问：我是北京师范大学的学生，大家我很关注一个问题，就是农村的大学生他在城市化过程中，能多大比例？我想问一下阳光地产的，我一个问题如果是我的话，我在北京肯定买不到一套房，但是我在一线城市可能买房也要花几年，现在国际上有一个说法，一个人进入社会，奋斗六年多会买到一套自己合适的房子。但是我觉得如果我在二线城市我也买不起房，您认为城市化、城镇化过程中，会不会加剧贫富差距？谢谢！ 

    范小冲：我们是校友，刚才说到买房，中国现在房子确实房价很高，是不是大学生一毕业马上就要买房，我觉得特别是在今年，不一定。因为今年刚才大家都说了，已经是一个高位的了，去年是暴涨过，第二今年又非常地不确定，而且今天租金又非常地便宜。所以可能买房人的幸福，因为你到这儿来上学，进入北师大，这个城市的梦想，你在这儿还有很多的梦想，刚进入社会，肯定不会一下被房子套住，完全为了这个房子的增值，关键是增值不增值还不知道。在今天这个阶段应该去追求你的梦想，去提高你的收入的水平，一旦你的工作达到了很高的收入水平了，可能就不是今天你再算买得起还是买不起，也可能海南的房子都买得起了，所以说今天可能是提升自己的价值，我觉得自己的价值提升会超过房价的。所以我觉得在今天的话，更多地要提升自己，在今天的背景下，刚才第二个问题是？ 

    观众提问：城市化会不会导致贫富差距？ 

    范小冲：在今天这个阶段确实是贫富差别在加大，因为城市化是一个效率和积聚效应在提升。同非城市化的部分，它的效率和各处的还有很多，比如说在农村大量的不能流通，现在资源的配比，以及现在各方面的效率都是一个在巨大的，因为今天城市化还是在追求效率的特定的阶段，所以在今天的公平性就很多就放在政府也在加大这部分的责任，所以今天肯定是一个贫富差距在加大的一个特定阶段。达到一定的富裕的程度的时候，政府有能力的时候，那会儿可能才会像今天的西方，实际上它在各处的，比如说你在一个所谓的二线城市，可能你的生活的福利，所能接受的教育，同一线城市是一样的。但是在今天中国差别正在加大，这也是一个特定的节但造成的。 

    冯科：我做点补充，你这两个问题我都很感兴趣，刚才范总讲到了城市化的进程如果是城乡二元对立的问题不解决，农村贫困化的问题会很突出。大概我们08年一个统计数据是占人口总数53%的居民大概只拥有11%的财富。城乡二元差距跟土地制度有关系，你土地转让，流转所得并不是给到农民，因为土地不是农民的，这里面又很复杂，涉及到土地制度，乃至政治制度，也是比较麻烦的一个事情。如果不从根本上解决城乡二元对立，这个问题很难解决，这是回答你第二个问题。 

    第一个问题，范总是开发商，鼓励你发展自己的能力，勇敢担当房奴，我听出来是这个意思。所以北大的学生问我的时候，他说冯老师，什么时候才能在北京挤入上流社会，我说上流社会的标准是什么？交换霄云路8号，按照本科大学毕业，每年年薪5万，要一千年，你最好修炼成千年蛇精，你就有可能挤入上流社会，否则你就回家打拼，高房价会阻断大学生进入大都市的梦想，所以我们为什么呼吁，为什么需要调控。难道这个房价可以一直疯狂地涨下去吗？它会造成社会心态的扭曲，大学毕业生到了岗位以后，到了政府工作岗位为了买房子会更加地腐败，到了老板那里会不断地在老板那儿挖坑。这样发展下去，会给中国未来的社会造成扭曲和巨大的发展成本，我们希望房地产稳定、健康发展，但是也不能够每年按照百分之百，百分之两百的速度来增长，导致民怨沸腾，我想也是中央政府看到了这一点，采取措施进行调控，大家要能够理解这个方向，当然我们有很多需要改善的做法。 

    提问：范先生您好，我是北京人民大学的学生，我想请问您一个问题，您刚才在演讲中提到了炒房资金涌入了海南，海南市政府已经暂停了批地，而前不久，北京方面明确表示说不会用政策，或者是政府的手段来去对房市进行一个调控，一线的城市的政府把房产交给了市场，二三线的政府交给了政策，所以我想请您解读一下，在这个现象背后有什么样的深层原因？或者说地方性和中央性的调控是不是在方向上有所区别？谢谢！ 

    冯科：我先回答第二个，它没有能力批地，只能停顿，这种决策肯定是有跟中央政府沟通，不是自己做出的，怕出现90年代海南出现一个房地产泡沫，那时候乱批地，怕出现乱，只能够停，至于北京为什么这样？我不太懂，范先生也讲得太多了，我们看看北京首创集团比较多，我们请胡总讲一讲。 

    胡卫民：同学说的这个，我记得领导的原话是什么呢？不刻意去打压这个市场，我理解因为北京来讲，政府的态度把整个市场分成三个段，保障性、中低收入的保障性住房阶段，第二块是普通的，再一个是高收入特别是外销的高档房，低收入有保障，普通的商品房应该是有供应，保障供应。高档的市场应该是放开，应该是差异化的一个政策。 

    冯科：非常好，胡总的解读还是比较准确的，因为有时候媒体报道的时候可能会歪曲，我想地方政府跟中央政府的政策没有差别，我们的反危机初步战略显现成果，但是基础还很扎实，在工业、在国际出口需求没有回升的基础上，仍然需要靠房地产市场的发展来消化钢铁、水泥的产能过剩的问题，但是面对高房价的问题民怨沸腾，中央政府也不得不出台政策来平息。它是一个矛盾的心理，左右为难，地方政府的一些表态和解读体现出这种调控，不如2007年的时候坚决和严厉，2007年叫断流式的调控，时间会掐断，所有的房地产商都活不下去了，现在这个是有所区别的，你不要涨太疯了，但是也不要跌太多，是这么一种形态下的调控，这是有差别的。 

    下一位。 

    观众提问：我想问一下张寅分析师，我不知道您有没有注意到09年拿了很多地王的开发商，包括保利、中海这些工作，他们09年花了四五百亿的资金利拿地，不知道您有没有分析过他们的财务状况？到2010年的时候，这些公司的资金和现金流方面会不会出现一些问题？还有一个问题想提给何秘书长，因为我们知道大龙地产是顺义区的国有企业，包括其实2009年拿地的很多的开发商也有这样的一个情况，一些区里面的成立城市投资公司来拿地，这样的情况大龙地产可能也会有这样的动机，我想问一下这样的情况有没有？ 

    张寅：关于第王的事情在09年发生，2010年还在延续，只不过说我们观察到是这样的，09年对比07年有一个差别，第一，参加的所有的地王投标的数已经少于07年07年基本平均是在30家左右。在09年实际上在15家左右，也就是说大家已经看到了大幅的减少。第二，产生地王的分布地区较为集中。第三，凡是拿地王的都是在银行授信，在地产公司都是全国的前二十名，也就是说它的后面的支撑还是在银行这一块。这些拿地多的你没看到在09年除了宏大以后，实际上都是已经上市的，主要是靠授信的这块。我自己认为从目前到09年底你提到的这些公司拿到地王的在2010年可能出事的实际上已经出来了，已经进入名单了。其他的我自己认为，不会大面积出现，刚才你提到那几家，我自己认为他们的财务在2010年至少上半年，或者说前三个季度可能性不太大，不太可能出现问题。 

    但是，我们换另外一个角度来看，所有这些地王，不管是在香港上市的，还是在A股上市的，有一个规律，你去看他们的在A股的表现跟整个A股的下跌，他们是超过A股下跌，我们再看看H股的表现，或者说香港的表现。他们知道恒生指数还在下跌，他们下跌的速度比恒生指数下跌的速度还快，并且比同类房地产公司还快，投资人对他们的预期并不好，并不是说它即刻就会出问题，大家对他的预期都不好，无论是国内的投资者，还是境外的投资者看法是一致的，我不知道其他的人对他的看法，我知道投资人对公司研究得是非常到位的，他们非常珍惜自己投出去的钱，但是我认为在2010年房地产会出现地王，有个别现象会交不上款，大面积出现的可能性非常低，我们不要忘了2010年还继续四万亿的投资，不是说停了，至于说2011年，我想明年咱们再谈更好一点。 

   观众提问：我是零点调查的房地产事业部的研究人员，今天很高兴来到这儿，我想跟范总和胡总提一个问题，最近密集出台的十一条里面，要增加中低价位和中小套型的供应，我想知道这个政策的风声对你们2010年，或者是一两年之内的产品在业态和档次上的布局，或者是其他地方的布局上面有没有影响？如果有，是什么样的影响？谢谢！ 

    胡卫民：这个我们可以看到，北京市政府提出来的2010年供地的目标是2500公顷，其中建筑面积大概三千万平米的计划，其中保障性住房这块不低于50%的供应量，从土地角度，这样的话对整个市场格局会有一个比较大的影响，我们的顾虑就是说商品房的供应量。因为土地供应量里头，相当一部分还是非住宅的供应，划到住宅这里头呢，又少了一部分，这样的话会对普通商品房有效供应会减少。对我们企业来讲，本身我们按照自己的经营战略和产品的定位，基本没有什么大的变化。 

    范小冲：国家出台政策应该是它的战略，实际上是对的，在有限的土地的供给下，中小户型肯定会增加更多的供给，增加更多的套数，这样才能满足现在快速的城市化。刚才说的我们这么多的年轻人能够买得到房，要不房子全都是大户型，就那么几套全被富人买去了。 

    对企业来讲，一定要研究这个事，现在不光是保障性住房的比例，以及现在保障性住房的购买人群在放宽，从过去的完全是低收入、低保，现在也开始教师、公务员，它也是过去商品房的购买者，你作为开发商户型定位小户型很好卖，最后你也做得跟它的保障性，他很多税收都在优惠，如果你跟它是同治化的产品，未来市场竞争中可能就会遇到很多的挑战，所以你要有一定的差别化，即使小户型也不代表低品质，你看现在汽车小的比大的卖得还贵。你的企业可能就要研究你的真正的产品、定位和你的客户定位，这样来确定你的产品，不能走同治化，走同治化肯定是死路一条，因为它税收都在优惠，而且有保障，谢谢！ 

    冯科：下面最后三个问题。 

    提问：我是河北师范大学的学生，我有一个问题想问张先生，您刚才在演讲中提到了一个媒介的信息传播问题，我想请问您认为媒体在过去的一年中对房地产市场的发展产生什么样的影响？它在其中扮演了一个什么样的角色？谢谢！ 

    张寅：大家可能对我刚才的理解有点偏差，我并不是说要评价过往的情况，而是我担心的情况，担心我刚才说得很清楚，我担心在调控实施的过程中，有的媒体过于早地对一些个别现象给放大为普遍现象，这样使得不论是市场的各方面，无论是读者、政府，以及开发商，包括消费者，得到了并不准确的市场的信息，我是比较担心的。至于说过往的情况呢，我觉得媒体现在报道房地产的媒体非常多，也非常广泛，我觉得不能用简单的一句话说哪些好、哪些不好，从我专业的角度来看，我都看。但是我想是这样的，作为房地产的信息，在中国我个人认为是最乱的一个信息，比较乱，那也就是说，在看信息的同时呢，我更倾向于不但看信息，同时也到现场去看，这样对一个事情的准确判断是有利的。当然有些人不是专业搞这个的，不需要花那么多时间去研究，目前我观察的情况这个环境也是比较混乱的，我的回答就是这样。 

    冯科：2007年房地产开发商成为贬义词，2009年房地产成为贬义词，2010年国企地王成为贬义词，我想媒体的贡献不小，我不知道能不能概括你的意思，最后两个问题，简短。 

    提问：我是来自中央党校的学生，我想问何秘书长一个问题，中国正确宏观环境的能力，中央政府有很多的资源，中国是一个市场经济最终走向市场，如果中央政府想调控房价的话，下决心调肯定能调下去，但是中央政府要做一个平衡，是要回稳保8，还是把价格打压下去？中央政府有没有可能出台更严格的心态政策来分别处理房地产使用市场和房地产资产市场，房地产资产市场主要是用来投资，有没有分别出台比较严厉的政策，分别对待房地产的市场？另外，我们谈的房地产主要是房子的价格，我想请问您一下，中国房地产房子一线城市、二线城市、三线城市，房地产价格到底是什么决定的？ 

    冯科：你只能问一个问题。第二个问题房子不是由本地需求的，它是外地需求再加本地需求，很简单，北京的房价为什么那么高，它有外部的需求。为什么济南、贵阳的房价涨不起来？它可能是当地需求为主，请何秘书长回答你的第一个问题。 

    何琦：实际上这个问题像我刚才所说的，温总理在今年12月份接受新华社的采访，你要相信政府能够稳定住房价，中央政府采取什么措施来稳定房价，这个就看中央政府和决策层的，看我们整个市场的情况，看决策层的情况了，如果下一步你说采取什么措施来稳定房价，这个我也不好答复你。因为这个问题是很复杂，中央政府会妥善地考虑。 

    冯科：有时间再详细讨论，秘书长建议要相信政府，就像在股票市场长期持有一样，所以房价一定会下来，请你一定要有信心，最后一个问题。 

    观众提问：大家好我是中国人民大学区域经济学专业的学生，我想问一下张寅老师，进入1月份以来，央行出台了一系列的关于调高准备金率等一系列的政策，同时有数据表明到19日新增贷款达到1.2万亿，有可能1月份新增贷款会达到1.6万亿，您说2010年要非常关注政策的风吹草动，您的意思是不是在未来政策有一步一步升级的过程，靠收紧信贷能够对打压房价有什么样的效果？ 

    张寅：你这个问题很好，市场更风吹草动了，当然每天的消息都在变化，一会儿说停止了，这两天那个数又上去了，我自己这么看，其实12月份从贷款的结构已经发生变化了。也就是说整个新增贷款12月已经比11月份高了，但是其中的按揭和开发贷款已经有所下降。在投资也反映出来，我认为1月份也是，通俗地讲1月份的贷款从比例来说，按揭占总新增贷款的比例肯定下降，大多数是给工商企业的贷款。从目前整个新房的成交来看，萎缩的程度可能比一般人想象的要少。也就是说还是适当鼓励大家的需求，至于说货币情况的继续演变，我认为是这样的，中央政府跟我们一样，是边走边看，并不是说1月份调一个点，2月份调一个点，已经定了。如果你观察过存款准备金实际上可上调的空间并不大，以前的下降并不是在历史的低位，而是历史的高位，你回去看，但是利率是接近于历史的低位，但是利率没有动，它看物价，存款准备金是看放贷的情况。往上调数量性的，只是对冲了，今年可能发生的放贷行为和未来的放贷行为，已经加上顺差非常大了，FBI直接投资上了。 

    我再说一句，去年放出的款没有任何进行回收，我的建议你们去看一下12月份工商企业的不论定期存款和活期存款，你去看就明白一切了，社会的钱大量地进入存款，他是害怕增量再吹泡，简单地说2010年不管咱们大家定2009年到目前为止房地产有没有泡，有人说有，有人说没有，这个不重要。但是有一点2010年决不是房地产泡沫崩的一年，这一点我非常相信。我相信市场的惯性非常坚硬，你们去看，特别是下半年你们能看出市场的力量，也可能上半年显得羞羞答答，那种感觉，你1月份看，政策已经下来了，它的成交量，我们看到两个城市了，都不是历史的低位，市场需求的力量是非常坚强的。 

    冯科：谢谢张寅，今天我们嘉宾答问所有的问题到此结束，下面请每位嘉宾用简短的话语对2010年高压调控下的房地产市场的趋势做一个概括性总结，先从张寅开始吧。 

    张寅：刚才我等于已经说了，我自己认为从房价的角度，我看不出来2010年在一线城市往下走的可能性，因为我刚才已经展示了包括库存的情况，因为本身开发的在收缩，需求也在收缩，叫双收缩，有可能就在高位的预计中。上半年可能属于一个僵持阶段，但是下半年我觉得变数非常大，而不是往下的变数，我是有点担心比如上半年有些黑天鹅事件以后，政府一看可能增长有点问题，弄不好还踩一脚油门，我称之为非典现象，也可能在四季度又飞起来了，有可能大家不愿意看到的事又出来了，我是担心今年的四季度。 

    胡卫民：本轮政府的宏观调控政策思路有很大的转变，就是要加大市场的供应，做了一个主要的措施，但是这个措施是不是能够如期地落地，得到很好的落实，这个还有待观察。我认为如果说国十一条的各项措施得到很好的落实和执行，2010年的市场应该是一个平稳、健康的市场。 

    刘利勇：从2010年全年看，成交的话应该是不如09年，房价我想会基本保持稳定，通货膨胀我想会越来越明显，因为09年放了那么多，2010年还要放70多亿，我相信到2010年也下不了60亿，CPI会继续走高，关于市场的具体变化，我建议大家不要看政策，因为相应的政策该出的也出得差不多了。关键我们对地产怎么变，还要看执行，看2010年的执行到底是怎么样，市场可能会有一些具体的变化。谢谢大家！ 

    何琦：两句话，一个是随着我们今年调控政策的逐步实施，效果会逐渐显现，再加上我们现在的地方政府和房地产开发企业的积极参与，我想今年我们市场应该说是会朝着良性发展，应该不会有太大的问题，也不会大起也不会大落，这一点我相信。谢谢！ 

    范小冲：去年是牛年，当然救市本瘟牛变成了疯牛，现在是虎年，是在一个高位置上骑虎难下，今年调控的难度骑虎难下就不下来了，所以难度是非常高的，勇气也是非常大的，希望不要乱摸，别摸到老虎屁股，老虎屁股是摸不得的。 

    第二句话，应该要回归房地产真正良性的市场，开发商通过造好房子来创造价值，而不是靠土地，像现在踢足球一样的，一定要踢好球，提高你的水平，而不是找黑哨买通，最后拿到冠军。谢谢大家！ 

    冯科：谢谢各位嘉宾，2010年我认为上半年是本轮反危机战略，宏观经济反弹的高点，2010年下半年会下滑。对房价来看，一线城市滞涨，二三线城市不涨，四线城市热闹。黑天鹅事件是冰雪天气引起的欠收引起的通货膨胀，会出现一些变化，这是我的一些判断，供大家参考。 

    高压调控下的房地产市场趋势这个活动，在经济观察报和上投摩根主办下今年圆满结束，有点遗憾，没有看到上投摩根的人来发表意见。非常感谢各位嘉宾，也非常感谢到来的各位同学，也请大家不要焦虑，买不起房子的时候，也许胡锦涛总书记根据房价收入来给你们增长收入，也许是一个新的改革措施。大家对未来要充满希望，谢谢大家！ 

——完——