| 中国经济的政治周期性 |

经济学家们用周期性来解释经济的运行情况，但是如果一个国家并没有实现市场化经济时，会任由“看不见的手”来调节市场并形成经济周期吗？答案是肯定的。那么非市场化的经济体制下也就根本不可能形成真正由市场引发的经济周期了。
中国是从计划经济向市场经济过渡的体制，改革正在逐步消除非市场化的管制。但在目前这种非充分竞争的市场化条件下，大多数资源与价格仍处于强制性的计划管理之下，许多领域与行业尚属于严格的申报、审批约束之下，并且有许多限制性的领域尚未打破自由进出的门槛，强大的政府干预力量让经济的运行并不服从于经济必然规律本身，而是服从于政治决策的周期性。
房地产行业形成的周期反映出来的正是这种政治的周期性。
1983年在农村全面实行土地家庭联产承包责任制之后，吹响了城镇改革的号角。外资与民营经济的发展和基础建设项目的上马在价格闯关的推动之下迅速推动了物价的高涨和投资的高涨。于是1988年有了用“严缩楼堂馆所建设”的强制手段来给投资降温，随后出现了1989年之后的经济下滑，房地产和整体经济都同期落入了改革30年中的最低点。
邓小平的“南方谈话”给中国的改革添了一把火，让中国经济在一年多的时间里从低谷迅速反弹，并且在投资的高速增长中出现了中国改革30年中最高的通胀率。于是1993年6月的“釜底抽薪”再一次用信贷管理手段来控制投资规模的增长，在物价下降中出现了1996~1997年的通缩并且巧遇了亚洲金融危机。1996~1997年，中国经济下滑的同时，全国房地产行业出现了全行业连续两年的亏损。
1998年实行住房制度改革，个人消费贷款、住房私有化和货币化带动了房地产投资，使中国经济再次从低谷走向了高潮。在市场化的替代作用下，房地产保持着平稳的增长。1998~2003年间，不论是投资还是房价都保持着合理的增长速度，而社会上对房地产增长过快的争论其实是忽略了1998年之前非市场化建设的房地产投资在市场化之后的快速下滑而被市场化的投资所替代了。
2003年中央又用关紧两个闸门、收紧地根与银根的一系列强制性干预手段出台了“土地招拍挂制度”“严守18亿亩耕地红线”“央行121号文件”等。2004~2007年又连续打出了无数套组合拳，先是抑制投资，后是抑制需求，不但加税限制二手房交易，也提高了利率与信贷门槛，直到让中国的经济掉头向下，才不得不于2008年又重新改变经济政策，从打压转为鼓励，再一次希望用房地产投资挽救中国经济和世界经济。

从我国已经形成的几个政策周期看，影响我国市场发展的主要因素大致有以下几点：

一、固定资产投资增速

我国的经济发展结构以投资拉动为主，源于建国最初30年的建设落后，近30年以来，改革开放之后的经济主要靠投资来填补历史的欠账。尤其是严重的供给不足矛盾让中国在票证供给制度的“隐性通胀”中长期生存，在总供给与总需求之间的平衡主要靠加大供给来解决矛盾。因此历史上拉动经济的先锋总是固定资产投资，同时每次防止过热和通胀也总是从压缩固定资产投资开始的。
自1949年起，中国的经济政策中从来都将住房问题放在国防、工业、经济建设之后，也才有了“先生产、后生活”的革命口号。改革开放之后这一方针政策略有改变，但仍坚持压缩基本建设中非生产型建设的导向，并未动摇过。

1988年的“停缓建”是建国之后第八次压缩非生产型基础建设规模的调控政策。1993年和2003年的压缩也同样是由此产生的。因此固定资产投资规模的增长必然带来房地产的高速发展，而固定资产投资规模的压缩也每一次都首先拿房地产开刀，首当其冲地受到限制与遭受损失。

改革以来，投资增长倍数最高的就是房地产，从1984年的300亿元总规模变成了2008年的3万多亿元，远高于其他任何投资的增长倍数，且在固定资产投资中的比重还在不断上升，近几年保持在18%~21%的水平浮动。重要的是，房地产的投资增长率与固定资产的投资增长率基本平衡，有时是略低有时是略高，大致是在压缩中低于，在拉动增长时高于，正相关地反映出是由政策导向决定而非由经济运行本身的供求关系所决定的周期性。

政策对固定资产投资规模的限制与鼓励直接影响着房地产市场的命运。

二、收入分配变化

宏观经济政策导致的国民收入分配的变化直接影响着居民的消费欲望、消费水平与消费能力。当改革的政策导向更偏重于国民收入时，会推动消费的上升和增长，特别是对大宗商品和耐用消费品的倾斜，当然也包括了对住房需求的增长与拉动。

1983年城镇改革的推进开始有了“万元户”的说法，邓小平“南方谈话”再一次加大了收入倾斜，1998年的房改政策开始有了工资中的住房含量。2008~2009年的交易税费减免和房贷利率的下降都属于收入分配中的改革和变化，而每一次改革中重大的收入分配变化都会对消费产生重大影响。而专门针对住房而推动的收入分配变化对市场的推动与促进作用更为重大。

工资收入中是否有住房的含量（包括补贴和住房公积金制度）是一项根本性的收入分配改革，也是住房私有化与市场化的基础。这远比日常收入随着经济增长的提高重要，是性质上的差别，也是个人消费信贷之所以能建立的基础平台，否则岂不成了空中楼阁。恰恰是这种收入分配制度上的改革，才让市场化改善成为可能。

而交易税费的减免则是个人的住房财产能否升值并获得额外收益的条件。如果人们不能通过资产的持有与交易获取增值收益，那么就不会有流动、不会有交易、不会有梯次升级的消费，也就不会有市场了。